“三道红线”一年降至黄档 多赛道布局开启新增长曲线

记者谢伟

“我支持监管。如果不规范,这个行业做不到。如果不规范,房价和地价都会上天。”3月12日,在谈到房地产调控时,融创中国董事局主席孙宏斌在当天的业绩发布会上说了这样一句话。

自2016年底中央经济工作会议首次定下基调以来,金融信贷、税收、土地出让规则变化以来的四年中,房地产调控不断升级和完善,长效机制加快。其实这几年来,孙宏斌已经多次表达过自己的观点,认为这一轮调控一定是国家的长期战略,并将其作为企业战略决策的底层逻辑。

另一方面,每一次监管无疑都是一次洗牌,整个房地产市场越来越分化,房地产企业之间的马太效应越来越显著。融创中国(以下简称“融创”)作为行业龙头企业之一,经历了房地产调控周期,在2020年率先交出“成绩单”,本身就体现了融创中国的信心和乐观。

“现在这个行业在一个全新的逻辑下,优秀的企业将迎来自己的盛世。”孙宏斌说。

  地产主业夯实头部地位

  盈利能力强劲

融创3月12日披露的业绩报告显示,2020年融创实现合同销售额5753亿元,位列行业第四;核心城市保持领先地位,其中12个城市销售额排名第一,另有25个城市排名前五。

强大的销售力量背后是融创持续、先进的产品力量。2020年,融创将围绕主要客户的返老还童和技术发展趋势,在高端产品定位的基础上,继续提升户型、社区、服务等功能,打造年轻生活的“IAMI”新理念。2020年,融创在韩毅智库中国房地产超级产品实力研究成果排名第一。

销售力量体现在财务报表上,融创交出了一份相当漂亮的“成绩单”:2020年公司实现营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;归属于母亲的净利润356.4亿元,创历史新高,同比增长36.9%;每股收益7.82元,同比增长30.6%。同时融创审慎的决策、多元化的征地投资、优质的土地储备、严格的成本控制也拓宽了公司的盈利空间。

根据财报数据,2020年融创新增土地储备约5877万平方米,新增价值7261亿元。到2020年底,公司的土地储备约为2.58亿平方米,其中约78%位于一二线城市,平均土地成本仅为4270元/平方米左右。

孙宏斌也表示,“对于融创,我们主要采取三种来源,即开放市场、并购和产业项目。我们在公开市场上仍然有很大的优势。现在有58家城市公司负责120个城市,可以抓住板块轮换的机会。未来,土地储备优势无疑将继续成为融创跨越行业周期、稳步增长、巩固房地产行业领先地位的坚实基础。

  超预期降杠杆

  “三道红线”降至黄档

在当天的业绩发布会上,被视为房地产监管最严厉措施之一的“三条红线”自然成为各方关注的焦点。对此,孙宏斌也坦言自己的看法:“对我们来说,过了三条红线,就不用担心我的负债率了。现在央行说了算。两年前我们一直说不希望债务总额增加,希望净资产和销售额增加。总负债三年没增加,销售额增长这么多,负债率肯定下降了,监管让这个行业安全了。”

所谓“三条红线”,是指不含预付款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金负债率不到一倍。据此,监管部门将房企分为“红、橙、黄、绿”管理。2019年,融创一度处于三线“红档”。2020年年报显示,融创的三顶帽子

韩毅智库分析认为,融创主要通过四项措施促进了金融质量的优化,实现了由红转黄:一是积极控制生息负债规模;二是调整生息负债结构;第三,多元化征地,公开市场审慎征地,减少现金流出;第四,融创中国2020年拆分房产上市,不仅增加了资本,也增加了所有者权益。同一天,融创中国CEO王梦德也表示:“很明显,未来两年,整个集团的财务指标和资产结构,包括债务指标的持续优化,都必须保持。”他还表示,剩余的资产负债率指标预计将在2022年达到。

  “地产+”布局多赛道

  开启新增长曲线

值得一提的是,除了盘整房地产基本头盘,

位,融创也通过“地产+”多元化布局,探索新增长曲线,进一步构建穿越行业周期的能力,从而实现长期持续的增长。

  按照“地产+”战略,近年来融创持续加大深耕城市的投资力度,围绕地产主业向物业、文旅、文化、会议会展和医疗康养等多个赛道辐射,并搭建起融创服务、融创文旅、融创文化等多个平台。2020年,融创将自身定位从“中国家庭美好生活整合服务商”升级为“美好城市共建者”,“地产+”在各个赛道上亦已逐渐呈现出蓬勃的生命力和竞争力。

  2020年11月19日,融创服务成功登陆中国港交所,加速建立物管行业头部企业的竞争优势。年报数据显示,融创服务2020年实现营业收入46.23亿元,同比大幅增长约63.5%;归母净利润6.20亿元,同比大幅增长约129.6%。截至2020年底,融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米,同比增长155.1%,合约建筑面积约2.64亿平方米,同比增长67.2%。融创文旅2020年全年总客流超1亿人次,收入约38.8亿元,同比增长36%,管理利润达约6.27亿元,同比大幅增长311%。

  此外,融创文化也已完成全产业链布局,蓄势待发。2020年,融创文化布局七大动画工作室,并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出,由其参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》在2021年春节档分别收获超10亿元和5.75亿元的票房。

(责任编辑:王惠绵)

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