全国工商联房地产商会:实行“新租约+土地年租制” 破解城市有机更新障碍

在“十四五”计划和2035年远景目标纲要草案中,转变城市发展方式,推进新型城市建设成为重要内容之一。为了解决城市有机更新的障碍,全国工商联房地产商会在今年全国工商联的提案中提出实行“新租赁土地年租制”模式。

中华全国工商联房地产商会城市更新分会会长柴志坤表示,在当前“国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进”的经济模式下,推进新城建设、实现城市更新与内循环核心要素高度兼容,因为其嵌入的经济、 社会和环境目标已成为中国新经济模式下重塑城市产业结构、提高消费水平、改善生活环境、促进城市向内涵式发展转变的重要路径。

“城市更新是一个大问题,涉及面很广。从宏观更新模式来看,可分为拆除重建、有机更新和综合改善三类。”柴志坤介绍说,有机更新是指对该地区原有建筑的更新,只需少量的拆除和建设。虽然目前有机更新在中国各地的比重并不高,但与拆迁改造相比,有机更新可以在保留城市文化、肌理和特色的同时迭代更新产业,不断为当地创造新的供给,满足新时代的需求,振兴城市活力,提升城市功能,改善城市居住环境。

同时,由于我国城市更新制度的不完善,具体项目的实施还存在很多问题,如土地、规划、资金等。其中,土地利用问题尤为突出。

首先,城市更新是在原有规划建设的基础上进行的,可能涉及到原有用途的改变。比如旧厂房,以前是工业用地,为了满足项目新的功能要求,需要变成商业、科研、公寓等用地。然而,目前遇到的问题是,虽然建筑用途有所改变,但没有明确的法律依据和审批程序。很多项目审批时,地方政府只能采取会上讨论的形式,但往往因为利益的调整而难以决策。

其次是土地使用年限到期能否延长的问题。目前大量的商业、写字楼需要更新,几乎达到使用年限或者只剩下10年以上。但是,非住宅建设用地使用权期满后的续期问题,目前还没有明确的法律规定。

还有就是楼能不能加的问题。工业园区、工厂和企业是城市有机更新的重要领域。为了适应新的格式,这些既有建筑在改造后往往需要在内部增加楼层,从而导致使用面积的调整。但目前既有建筑加层改造没有明确的法律依据,无法获得任何形式的批准,增加的面积也属于违法建筑范畴,改造几乎不可能。

为了推进城市有机更新的进程,吸引更多的社会资本进入城市更新,中华全国工商联房地产商会提出实施“新租赁土地年租制”,解决城市有机更新的上述障碍。

第一,“新租赁土地年租制”的实施可以顺利衔接新旧建筑使用年限、用途、容积率的变化。“新租赁”是指根据新用途和新年份,对有机更新的建筑物重新签订土地使用年限;“年地租制度”是指土地使用者在签订新的租赁合同后,每年缴纳土地出让金。比如“企业对企业”续租后,商业用途的土地出让金可以在新租和旧租的重叠年限内每年缴纳。原土地使用年限届满后,土地出让

第四,可以根据不同的建筑用途、产权、使用面积、经营利润确定“新租赁土地年租制”的中年租金,并建立相应的评估标准;土地所有权人在土地使用年限内发生变更的,买卖双方可以协商当前年度租赁价格和到期后的价格。

(编辑:刘鹏)

留言与评论(共有 0 条评论)
   
验证码: