绕过中介公司签订租赁合同 法院判决“跳单”也要“买单”

记者任振宇

客户接受房屋租赁中介公司的服务后,利用中介公司提供的交易机会绕过中介公司,直接订立租赁合同。中介公司可以索赔中介报酬吗?近日,北京市第一中级人民法院适用第《民法典》条关于“跳楼令”的新规定,公开开庭审理一起涉及“跳楼令”的民事案件,当庭判决。

案例简介

2018年1月13日,小陶公司委托房屋中介小霞公司为小陶公司海淀分公司寻找符合办公条件的房屋。小霞公司向小陶公司的负责人和管理人员出示了2502、2503和2505房间,后者同意租用这三间房子。同年2月9日,为了进一步推动房屋租赁,小陶公司和小霞公司相关人员成立微信群,工作人员在群里讨论房屋租赁的细节。小霞公司将把起草的《北京市房屋租赁合同(经纪机构居间成交版)》发送给小陶公司的业主和员工。

但小陶公司并没有与小霞公司签订居间合同,而是与小昌公司签订了涉案三套房屋的《房屋租赁合同》和《居间合同》。小陶公司与业主和小昌公司签订的租赁合同除了租赁开始日期和租金支付日期与小霞公司提供的合同模板相差两天外,其他重要条款一致。

小霞公司起诉法院,称小陶公司的行为是“跳单”行为,并要求小陶公司和涉案三套房屋的业主支付中介服务费。

一审法院认为,根据本案的实际情况,虽然小霞公司没有与小陶公司签订书面中介合同,但小霞公司与小陶公司之间存在事实上的中介服务合同关系,双方关于中介服务的约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的。目前,小霞公司已为小陶公司提供中介服务,小陶公司应向小霞公司支付中介服务费。根据房屋面积大小,法院判决小陶公司支付房屋住宿费27000余元。此外,小霞公司提供的证据不足以证明其与业主建立了中介服务关系,因此其要求业主支付中介服务费的诉讼不会得到法院的支持。一审法院裁定,小陶公司向小霞公司支付了2.7万余元,驳回了其他诉讼请求。

小陶公司不服一审判决,主张未与小霞公司签订居间合同,不应支付小霞公司的居间费用,向北京市第一中级人民法院提起上诉。

北京市第一中级人民法院经审理认为,小霞公司向小陶公司提供了涉案三套房屋的上市资料,并出示了房屋。小霞公司提供的微信聊天记录显示,双方曾多次就租金、租赁期限、违约责任、租金发票等问题进行沟通。小霞公司还根据双方沟通的内容对房屋租赁合同的内容进行了多次修改。后来,小霞公司应小陶的要求起草了房屋租赁合同。因此,法院认定小陶公司接受了小霞公司的服务。小陶公司、业主和小昌公司签订的《北京市房屋租赁合同》的内容与小霞公司向小陶公司提供的《北京市房屋租赁合同(经纪机构居间成交版)》的重要条款,如租金金额、免租期、租赁期限等基本一致,以上合同内容经小霞公司反复修改后获得。虽然小陶公司在签订房屋租赁合同前声称有权自由选择中介,并最终选择与小昌公司签订中介合同,但小陶公司并未提供证据证明小昌公司向其提供了哪些中介服务。因此,法院认定,小涛公司最终通过实际使用小霞公司提供的服务与房主达成了交易。小陶公司在接受并利用了小霞公司提供的服务后,绕过小霞公司,选择了报酬较低的小昌公司与业主签订合同。总而言之,t

北京市第一中级人民法院法官赵磊表示,“跳单”是指委托人利用中介提供的交易机会或媒体服务,绕过中介直接订立合同的行为。《民法典》颁布实施前,法院主要根据《民法典》和双方的合同约定,结合诚实信用原则,认定了“跳单”行为,并判决违约方承担责任。《合同法》颁布实施后,对“跳单”有了明确规定,首次将“跳单”行为提到法律层面,既保障了中介机构的权益,又严格规范了违反契约精神的行为。

判断是否构成“跳单”,首先要看中介合同是否已经生效,中介是否按照合同提供了交易机会或媒体服务。在实践中,同一委托事项,委托人可以只委托一个中介,也可以委托多个中介。在有多个中介的情况下,准确判断客户是否收到以及收到了哪个中介尤为重要。其次,根据中介合同,中介向委托人提供服务后,委托人是否利用中介提供的服务订立合同,是判断是否构成“跳单”违约的关键。“跳单”行为的第三个要素是委托人绕过中介直接订立合同。这种行为有三种形式:一是委托人利用中介提供的信息机会或媒体服务,直接与合同相对人订立合同。第二,委托人利用中介提供的信息机会或媒体服务,通过其他中介与合同相对人订立合同。比如客户通过中介公司提供的信息和媒体服务已经基本成交,客户发现其他中介公司的报酬较低,再通过其他中介公司与对方订立合同,就构成“跳单”违约。第三,委托人会将中介提供的信息泄露给亲友,以亲友的名义与对方订立合同,从而绕过中介。

根据相关法律法规,《民法典》的相关规定可以用于《民法典》实施前因法律事实引发的民事纠纷,前提是不存在明显的当事人合法权益损失、增加当事人法律义务或偏离当事人合理预期的情形。所以这种情况可以应用到《民法典》的第九个

百六十五条关于“跳单”行为的新规定。

  ●相关法条

  《民法典》第九百六十五条规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

  《最高人民法院关于适用<民法典>时间效力的若干规定》第三条规定:民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定,但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

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