济青等重点城市“一年只卖三次地”,对房市将带来怎样的影响?

2月25日,济南市自然资源和规划局官网发布消息:对于住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告和集中组织出让活动,住宅用地将全年集中统一分三批发布。要在深刻认识、准确把握、良好判断的基础上,合理安排土地供应时机,科学编制实施方案,提高集中组织能力,有效保障。

2月24日,青岛市自然资源和规划局发出《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》通知。《通知》指出,住宅用地“两集中”同步公开出让应严格执行。青岛今年将分三批发布住宅用地招标拍卖出让公告,实施招标拍卖出让活动,引导市场合理竞争。

“全年集中统一三批分配住宅用地”不仅是山东济南、青岛,天津、郑州几乎同时下发类似的红头文件,验证了2月24日在网上流传的一份土地市场动态监测监管系统通知的真实性。根据住宅用地分类调控文件要求,我国重点城市将实行土地供应“两集中”,2021年发布住宅用地公告不超过3个。

受新政策影响,2月25日,济南市公共资源交易中心和济南市自然资源和规划局网站也挂出公告,宣布终止2月22日挂牌出售的南北康和白马山9块土地的交易。

土地是房地产行业的“面粉”,重点城市“一年只卖三次”,给房地产市场带来了诸多影响。

“一年只卖三次地”对房地产业务影响很大,房地产企业会有明显的“差异化”发展。

2月25日开盘后,地产股全线飙升。截至当日10时15分,港股万科企业涨幅超过12%,融创中国涨幅超过10%,中国恒大和绿城中国涨幅超过8%,凯撒集团和华润置地涨幅超过7%,碧桂园涨幅超过6%。据观察,这些房地产企业都是“国产大品牌”。

每个城市将每年三次集中出售土地。根据2020年土地供应情况,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单一集中土地供应将超过40例。高额的保证金和土地出让金会对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

在“土地集中出让”的现实下,大开发商实力雄厚,人员组织充足,无疑会在土地集中出让的那一刻集中征地资金,赢得第一次机会。由此可以判断,未来在重点城市,大开发商将起到主导作用,而部分中小开发商将逐渐边缘化,不得不在三四线城市寻求发展。也就是说,“一年只卖三次地”,房地产企业就会有明显的“差异化发展”。当然,从另一个角度来看,三四线城市中小开发商的发展也是这些中小房企的新机遇,推动了三四线城市房地产业的发展。

“一年只卖三次地”对政府管理提出了新的考验,房地产行业发展的秩序感进一步增强。

事实上,“一年只卖三次地”限制了重点城市土地流转的“随意性”,使土地流转过程更有规律,使土地流转的时机更有预见性,并带来稳定的住房供给预期,增加了土地流转中的“秩序感”,对政府组织管理能力提出了更高的要求。各市集中推地将促使地方政府更科学合理地设定土地推出价格和容积率,对地方政府形成有效约束,引导土地市场合理运行。

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