关于规范发展长租房市场的提案

2020年中央经济工作会议确定,2021年的重点任务之一是“解决大城市突出的住房问题”,强调要加快完善长期租赁住房政策,规范长期租赁住房市场发展。长期租赁机构通过统一经营管理,积极盘活现有住房存量,为租户提供单间合租、优质租赁等多种类型的租赁产品,在解决居民住房需求方面发挥重要作用。然而,长期租赁住房市场的发展仍然存在一些瓶颈,亟待解决。

一是住房供应相对不足,质量普遍较差。根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》的数据,2020年全国范围内投放租赁市场的存量为8700万套,而租赁需求预计数为2.4亿套,现有房屋供不应求;同时,住房质量普遍较差。在一些城市,约有40%的屋龄在20年以上,存在设施陈旧、配套设施不足等诸多问题。

二是整体市场发展不规范。在租赁市场法律制度不健全的背景下,消费者利益受损事件时有发生,租赁安全得不到保障,租户之间因利益产生的纠纷也层出不穷。租赁交易流程不规范,房东和租客双方都难以保证自己的权益。

三是行业内配套资金税收政策缺失。长期租赁行业是一个薄利多销、投资大、长期经营盈利的行业。在目前的政策和管理制度下,人力和社会保障等运营成本仍然很高,税收激励和支持尚未到位。

第四,监督机制有待进一步完善。一方面,长期租赁市场屡遭雷劈,导致租户不安全感增加;另一方面,一些城市一刀切的资金监管措施限制了长期租赁行业市场化的资源配置能力,给正规长期租赁机构的运营带来压力。

因此,建议:

一是加强准入管理和信用管理,促进长期租赁机构规范发展。一是完善租赁领域的法律法规,设置行业进入壁垒,对长期租赁机构的注册资本实收和专业从业人员提出明确要求,适度提高长期租赁机构的资质申请条件,逐步淘汰黑中介、二房东等违规经营者。第二,鼓励发展专业的长期租赁机构,充分发挥其在提高住房质量、规范管理和稳定价格方面的优势,迫使市场提高服务质量和水平。

二、鼓励多种形式和主体扩大租赁住房供应。一是建立多层次的租赁住房供应模式,鼓励住房租赁市场根据不同人群的需求提供各种档次的租赁产品。二是满足合租需求,降低新市民生活成本,支持采取N 1合租模式等措施,有效增加单间和小户型住房供应。

三、出台财税支持政策,给予行业优惠支持。一是鼓励金融机构向符合条件的大型长期租赁机构提供多元化、优惠的金融支持产品,支持债券和房地产证券化产品的发行。二是鼓励银行业金融机构加大对住房租赁项目的信贷支持,如提供适当放宽贷款额度和期限、降低贷款利率等各种金融支持。第三,在税收政策方面,允许分散的长期租赁机构以实际租金支出作为抵扣项目,按照收付差额的6%计算增值税,或者将征收率从目前的5%降低到1.5%,在所得税方面给予长期租赁机构长期税率优惠。

四、有效推进“租售权”。一、出租人和承租人是

五、完善对长期租赁住房行业的监管。一是建立健全房屋合同备案监管体系,强制一定规模的长期租赁机构与政府合同备案平台进行房屋合同备案全程备案,为监管提供一个切入点。二是建立长期租赁机构信用评级机制,根据各项监管指标制定长期租赁机构健康分级机制,对健康状况较高的长期租赁机构向公众提出积极建议,对健康状况较差的长期租赁机构限制其房屋收购和分销渠道,向消费者发出警示。三是建立基于长期租赁机构经营状况的动态资金监管机制,责令上报监管指标的长期租赁机构停止按季多交的收租模式,记录开展客户租金贷款的长期租赁机构,并按要求提交租金贷款业务。

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