热门城市楼市上演“调控接力” 金九银十或成色不足?

  出乎不少人的意料,今年的金九银十购房季,比房企捷报率先登场的,却是地方楼市接二连三调控加码的消息;从8月末至今的一周内,已有无锡、杭州和沈阳先后出台新政,涉及拿地、限购等多方面。

  这轮“调控接力”是否仍将延续?政策加码是否会影响金九银十预期?房企将如何应对、确保“抢收”?

  热点城市楼市调控连出“重拳”

  2020年受疫情影响,民众购房需求一度被抑制。随着疫情逐渐平息,有声音指出,传统金九银十购房季将比往年更加火爆。

  然而,这种预测还没来得及接受检验,便被一连串调控新政泼了冷水。

  8月30日,无锡率先出台楼市政策,内容包括限制离异家庭购房套数,提高二套房首付比例等。9月4日,杭州发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。而在此前一天,东莞也在前期“7•25”新政的基础上加强细则管理,尤其对限购人群、限售年限更加明确。

  刚刚过去的周末,沈阳成为此轮调控接力的最新成员,规定个人购买首套商品住房首付比例不低于30%,第二套商品住房首付比例提高到50%;首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

  另据乐居买房不完全统计,自7月起,已有近10城收紧了调控政策。一方面,这些城市房地产市场热度居高不下,出台新政意在“退烧”,另一方面,作为房价上涨典型城市,楼市调控似乎也是在预防金九银十市场可能出现的过热现象。

  楼市金九银十热度或受影响

  梳理各地新政不难发现,打击炒房仍然是第一要义,调控无疑是对“房住不炒”的持续贯彻。

  例如,杭州新政直指通过假离婚获取购房资格的行为,东莞调控涉及二手商品住房在途交易认定、商品住房限购政策、商品住房限制转让政策等多个方面,客观上提升了炒房的难度。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在评论“沈八条”新政时表示,二套房首付比例从过去的4成提高到5成,影响较大,加大了部分炒房客的入市门槛,有助于减少炒房行为。同时,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年,有助于打击各类“快进快出”的购房行为。

  据克而瑞研究中心数据显示,全国房地产市场8月“淡季不淡”,30个重点城市整体成交3079万平方米,同、环比分别增长了22%和5%,其中四个一线城市集体“飘红”,整体成交显著放量,单月同比涨幅均在35%以上。二三线城市成交面积2745万平方米,环比上升4%,同比增长20%。

  但是,面对多地接连出台的调控新政,上述趋势能否在金九银十得到延续?

  有行业专家认为,今年的调控政策更加精准施策,“金九银十”更难出现。该专家指出,无论是“房住不炒”在中央层面的反复强调,还是LPR多月保持不变,抑或房地产融资新近落地的“三条红线”,都表明楼市快速升温的条件并不存在,市场热度较高城市大概率面临调控加码。

  针对金九银十的新房市场,她表示,受库存增加、房企资金压力等影响,可能会出现降价售房的小行情,但价格不仅难以上涨,反而可能小幅下降。

  但克而瑞研究中心则认为,联系到7、8两月房地产市场淡季不淡,预计9、10月市场行情仍值得期许,随着供应明显放量,届时成交有望继续走高,部分热点城市或再创年内新高。

  房企业绩翻盘依旧任重道远

  无论金九银十最终成色如何,房企们发力扭转业绩颓势的决心有目共睹。

  9月6日晚10时,恒大打响头部房企金九银十抢收“第一枪”,宣布9、10月每月销售目标1000亿,并推出全国楼盘七折特大优惠等系列促销举措。

  这一消息迅速引爆行业。截至发稿,虽尚未有更多房企大促消息曝出,但更多可预计的重磅行动显然已在路上,因为上半年对于房企而言实在“太难了”,金九银十是下半年逆风翻盘不能丢掉的“桥头堡”。

  克而瑞数据显示,2020年上半年中,除恒大、滨江、金茂等房企业绩完成情况尚佳之外,36家标杆房企中近半数目标完成率不及40%,3家房企目标完成率低于35%。而据中国房地产报记者统计,上半年TOP50典型房企目标完成情况不甚理想,其中有近5成房企全年目标完成率不足40%。

  不过,纵使决心远大,但挑战同样不容忽视。以喊出2000亿目标的恒大为例,去年9、10月通过大力促销,曾实现1734亿元的业绩,刷新多项市场纪录,但距离2000亿仍有差距,况且至今为止,历史上从未有企业单月销售突破1000亿元。想要在正从疫情影响逐渐恢复的经济环境下,以及持续受到调控收紧影响的房地产市场中,在去年已经很高的基数上再次增长15%、突破2000亿门槛,其难度不可谓不大。

  对恒大而言尚且如此,更多企业所处的境遇可想而知。能否抓住金九银十提供的机遇,走出各自眼前的困境,房企们依旧任重道远。

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