揭秘楼市“时差”红利:国际城南与世界城东的价值镜像

  两种不同的城市空间生长方式,决定了城市价值增长逻辑的差异。如今我们对成都进行区域价值界定,习惯两种方式并用:环域与轴线。只是轴线所爆发出来的惊人城市价值推动力,早已超越了环域概念,“南拓”、“东进”在如今成都楼市的话语体系中,始终是能级更高的关键词。

  


  “十字方针”让成都城市格局得以实现重构在成都“向南”发展的时代,天府大道的不断延伸,逐渐绘就了如今国际城南的壮阔画卷。当时间进入2017年,成都提出东进战略,城市发展格局打破千年之变,“东进”日渐在推动城市价值增长方面占据了上风,一个较“国际城南”更加高瞻远瞩、高屋建瓴的城市站位随之而生——“世界城东”。

  


  “世界城东”高瞻远瞩的站位,给了成都城市发展更充分的想象空间。不可否认的是,今时今日来看,“国际城南”与“世界城东”明显处于不同的“价值时区”。但城东与城南两条城市发展轴线上的关键节点却有诸多的相似之处,这种相似甚至在一定程度上可以称之为“镜像”。

  


  成都金融城,国际城南最亮眼的名片之一。勾画和描摹这种城市区域的镜像关系,无疑是观察城市发展内生逻辑、探寻城市价值增长规律、抓住时间差红利的关键。这亦是本文的立意初衷。01两条轴线,深刻影响城南、城东二十年发展格局世纪之交的1999年,一项在此后被证明对成都城市发展意义非凡的城市建设项目——天府立交桥正式开工建设。如今,悬挂着“太阳神鸟”这一成都城市Logo的火车南站立交桥,早已成为代言成都国际化形象出镜率最高的城市公共建筑。事实证明,天府立交桥的建设,打开了成都囿于沿二环以内发展的固有版图。之后,国家级高新技术开发区在成都之南迅猛生长,一个个成熟商圈、产业园区、高端居住区沿着天府立交向南延伸的方向一路南拓,更促成了成都百里中轴线天府大道的逐步成型,且至今两端仍然不断延伸。

  


  天府立交桥是出镜率最高的成都形象地标事实证明,天府大道不仅是成都近二十年城市发展中最重要的交通大动脉,更是一条人居版图延伸之轴、城市产业发展之轴、城市形象代言之轴、价值高地生长之轴。

  


  2017年,与“十字方针”的提出相呼应的,就是成都东西城市轴线的确立。2017年,成都“十字方针”正式出炉,“东进”亦逐渐成为分量与“南拓”同等重大的城市发展关键词。随后,一条东西走向的城市轴线规划浮出水面。这条总长度约150公里的全新城市轴线,被誉为“东西向的天府大道”。2019年,东西城市轴线的东段工程率先在龙泉驿区开工建设。

  


  成都东西城市轴线东段2019年5月正式开工,规划设计方案中的沱江柳林大桥,与天府立交一样,城市地标气质十足。显然,复刻一条“天府大道”,深刻影响成都城市格局,助推成都东进战略在未来20年全面重构城市产业布局、人居格局、城市形象,正是东西轴线出炉的宏大用意所在。尤其是在东进战略提出之后,一系列与成都实现“三城三都”宏伟愿景、迈入世界城市序列的重大项目相继落地城东,加上国家战略层面强力推进成渝双城经济圈的建设,成都东西轴线的东半段被赋予了更加重大的时代使命。

  


  东西城市轴线上,东安新城承载着成都打造世界赛事名城、世界文创名城的使命。两条城市轴线的建设启动时间,几乎整整相隔了二十年,但在南拓、东进两大城市主力发展方向上,却有着数个相似的节点,构成了一种跨越二十年时差的城市发展价值镜像。通过这一有趣的镜像对标,我们也能更清晰地看到“世界城东”未来的模样。02桐梓林VS万年场:商业与高端居住时代的镜像桐梓林,成都城南最早的“富人区”,锦绣花园、中华园、欧洲风情商业街,这些对成都的“南富”人群有着高端居住与商业消费启蒙意义的项目,开启了桐梓林的黄金年代,更让成都人看到了从代表商业兴盛的一环到代表商业与高端居住相融合的二环的人居版图变迁轨迹。当然,人民南路这条向南延伸的城市轴线,也为城南财富阶层的下一步迁移,划定了路径:新南天地—金融城—大源……

  


  欧洲风情街勾勒了成都最早的富人区桐梓林的高品质生活场景在东西轴线上,与桐梓林最能够构成镜像关系的,无疑是东二环万年场板块。2005年底,华润置地竞得原成都420厂地块,以此为起点,“铁半城”的改头换面蝶变重生,一直持续至今。2012年,万象城一期开业,这个包含大量国际一线商业品牌的购物中心,为东二环确立了新的城市中心。也为东二环的高端生活场景打开了全新的想象。万年场板块、攀成钢板块的高端居住产品开发,由此有了强有力的“加速器”。

  


  万象城一期的建成开业,为成都东二环确立了新的城市中心。2020年,华润置地二十四城及万象城的开发进入收官之年,城东人民翘首以盼的万象城二期即将在下半年投入使用。二期开业后,成都万象城的商业面积将超过63万方,可租赁面积近16万方,成为成都三环以内最大的商业综合体。

  


  成都华润置地万象城二期将于2020年下半年开业15年前,华润置地为东二环的腾笼换鸟蝶变重生拉开华丽序幕,15年后,华润置地来完成东二环的开发收官。今天的东二环,与南二环的发展时差,几乎已经很小了,而华润置地,无疑是东二环城市价值最重要的引领者。03锦城湖VS青龙湖:城市中央居住区时代的镜像从人南立交到火车南站立交,人民南路的这一段高架快速通勤段,让城南的发展在桐梓林板块之后,直接跨过了三环,金融城成为城南的下一个价值高地。但早期金融城的城市设计以产业发展为绝对重心,现代金融产业的发展,让板块成为了高端产业和高端商务聚集发展的区域,而为发展居住留下的空间却较为有限。

  


  高端商务楼宇林立的成都金融城,发展居住的空间比较有限。成都人天生热爱伴水而居,城南绕城高速锦城湖畔,顺理成章地被确认为下一个高端居住区——在金融城板块对现代金融及高端金融服务业的高强度吸纳之后,锦城湖所要承载的,正是高端产业人群的居住需求,以及桐梓林“南富”人群的财富迁移、居住迁移。在这样的发展背景之下,锦城湖板块一步步成为高端居住区云集、高品质教育资源齐聚、政务服务及商业体系发达的“中央居住区”。

  


  锦城湖中央居住区一景(图片来源:成都高新)在城东三环至绕城之间,一个先期规划体量即十倍于锦城湖的成都主城区最大湿地生态公园—青龙湖公园,拥有与锦城湖相似的使命。在东三环成为成都向东发展第一站的时代背景下,青龙湖湿地公园成为支撑东三环新兴中央居住区发展定位的重要生态基底。

  


  规划总面积约3万亩的青龙湖湿地生态公园,是东三环崛起新的中央居住区最有力的生态基底保障。如今我们看到,在成都“东进”战略迅速推进,打造世界赛事名城的蓝图迅速变为执行力的时期,青龙湖旁的十陵板块,除主要承载居住功能外,还肩负着大运村建设的重任。

  


  大运村的建设将为十陵注入赛事经济的活力,更将助推十陵高等教育与高端生态居住和谐共生。以大运村的建设为契机,十陵板块迅速完成了城市规划调整,大运赛事经济、高校经济等成为推动东三环旁这个新兴的中央居住区成熟的关键力量。尤其需要强调的是,东三环十陵板块既是成都主城向东的第一站,同时也是成都“中优”区域“三降两提升”的城市发展思路的直接受益者,一个更低密宜居的东三环中央居住区的崛起,较锦城湖中央居住区开发起步时,有了更高的发展起点。

  


  华润置地时代之城项目,以约400亩的总占地面积(含约100亩配建)为东三环中央居住区再造一座品质低密大城。深谙成都城市发展脉动的华润置地,在东三环中央居住区崛起的进程中,当然不会缺席。2019年,华润置地一举拿下位于十陵板块几乎正中心位置的298亩住宅兼容商业用地,同时还将为区域配建幼儿园、小学、公共服务用房、社区公园绿地等,光是配建用地就达到了约100亩。接近400亩总占地规模,加上位于板块规划的TOD站点范家院子站(同时也是未来十陵板块的商业中心)的十字路口,华润置地将在这里为东三环再造一座大城,为这个新兴城市中央居住区树立低密大城的品质标杆。04兴隆湖VS东安湖:公园城市理念之下人城产一体化时代的镜像这是在南北轴线与东西轴线的镜像之中,发展背景最相似、发展模式最趋同、发展“时差”最小的两大板块,同时也是成都人常会放到一起来做比较的两个城市板块。

  


  兴隆湖公园一景国家级天府新区获批兴隆湖迅速成为天府新区发展起步区的焦点,东安湖则因成都东进战略确立而迅速成为城市向东发展的桥头堡。同时,两者也都是践行成都美丽宜居公园城市发展理念的重要范本,是高度体现人城产一体化发展模式的样板区。严格地讲,兴隆湖与东安湖的发展起步时间差仅有两年左右。如今的兴隆湖,重大产业的落位已经接近完成,公园城市的面貌基本呈现,而体现城市活力的“人”,正在随着当前区域内高端居住空间的逐步建设而有序呈现。所不同的是,兴隆湖的核心产业是高端科技研发、会议会展及高端商务,而东安湖的驱动力核心则是现代文体产业。

  


  东安新城空间及业态规划示意图如今的东安湖,承办世界级综合体育赛事的体育场馆群正在快速兑现之中,距离全面建成交付的时间节点已不足一年。同时东安湖湖区的生态基底、公共配套设施的建设,也是以2021年第31届世界大学生运动会的开幕时间作为建设进度的倒计时。而东安湖中央活力区完备的公共配套设施规划,则为这里的人城产一体化发展格局描绘了充满期待的丰盛场景。

  


  成都东安湖体育中心大运会“一场三馆”建设实景图

  


  建设中的东安新城商业配套(木棉花酒店)无疑,东安新城也是华润置地大手笔造城的绝对主场。在东安湖畔,一座总占地面积达532亩的生态湖居大城正在拔地而起。在华润置地充满前瞻性的规划中,坐落于东安湖畔的未来之城项目,将是一座隐含“绿水青山”价值取向、展现蜀川地域魅力的山水之城,一座展现新时代发展诉求、承载面向世界多元交流愿景的青春希望之城,一座创新体现天府文化,具备现代化、国际化、品质化的文化活力之城。

  


  华润置地未来之城业态布局图05国际城南与世界城东的镜像对标价值:捕捉时间差红利对城南、城东两条城市发展轴线上的重要节点进行这样的镜像对标,不难看出“东进”的发展逻辑与城市“南拓”发展有着高度相似之处。但因为发展起步时间不同,桐梓林与万年场、锦城湖与青龙湖、兴隆湖与东安湖这三大镜像对标点之间,均存在着明显的“价值时差”。这种时差同时也向所有人提出了问题:是选择如今已经渐至发展高点的城南,还是选择一个拥有更高发展起点、正在全力实现追赶与超越的城东?

  


  2020年成都万象城二期开业后,63万方万象商业将强力辐射整个城东区域。事实上,华润置地一直在用行动给出答案。东二环时代的万象城及二十四城、东三环中央居住区时代的时代之城、东进桥头堡——东安新城的未来之城,无一不是华润置地在城市发展的重大时间节点上,以区域价值开拓者·引领者的角色,深度参与其中,在推动城市面貌升级、城市配套成熟、城市功能健全的过程中,分享发展时间带来的价值红利。对普通人而言,想要通过对这种“价值时差”的捕捉,来获取更好的投资回报,参与门槛最低、可行性最高的方式无疑是“买房投资”。捕捉时间差红利,选择在一个更高的发展起点上参与,华润置地正是最值得追随的品牌之一。



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