成都3年改造831个老旧小区,重点关注这些区域!

前不久,在金牛区诸葛庙片区居住了30多年的邱先生到银行领取了棚改款项。

棚改,在过去几年里刺激了民生消费及房地产的快速发展,也让一部分人实现了快速的财富积累。但如今,大规模的棚改时代进入收尾阶段,取而代之的是正在发力的旧改。

去年6月的国务院常务会议提出,加快改造城镇老旧小区、解决6000万农村人口饮水等问题。

上个月,国常会明确,今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,总数较去年增加一倍。

不到一年,旧改再次被提及,并成为今年政府投资的重要方向,大量资源也将集中在该领域。

国常会之后,成都便召开了推进城中村、老旧院落改造工作专题会议,计划今年改造300个老旧院落、涉及居民3.4万户,预计投入3.5亿元

棚改变旧改,“老破小”的春天来了?

01丨非常时期的决策

不要小看政府对老旧院落改造的重视,旧改可以说是一项非常聪明的决策。

这两年,因为经济波动,居民普遍信心不足,需要提振经济、拉动内需。上一轮棚改,仅用3年的时间,便通过PSL(央行借贷给商业银行的一种贷款方式)印钞3万亿,让三四线城市的楼市发生了大变化,也间接推动了一二线城市的房价。在国家再三强调“房住不炒”的大背景下,推进城中村、老旧院落改造成为扩大投资、激发内需、刺激消费、稳民生的重要方式

据住建部2019年的数据,全国共有老旧小区近17万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。

所以,旧改是一项拉动经济的超级工程。

根据政策,老旧小区改造主要以2000年底前建成的老旧住宅区为主。今年国家的关注点和重视程度也都较以往更甚,不仅是刷刷墙,更要求“重点改造完善小区配套和市政基础设施,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。”各种生活服务配套,物业管理等都会全面升级。

老旧小区改造因为周期短,资金周转较快,所以能快速转化为消费能力。比如,小区建了停车位,便可能刺激居民购买汽车;周边商场或者文化设施增多,便可能刺激居民花钱提高生活品质;而小区外立面形象的改善,也可能会刺激居民对室内进行装修。

小区改造对于建筑、装修、绿化公司的利好则自不用说。

此外,从城市发展的角度来讲,老旧小区更新是城市建设发展的必然,大多数的老旧小区面临环境品质下降、公共配套缺失等弊端。旧改,是推进城市更新、提升城市品质的重要举措。

02丨成都计划3年改造老旧院落831个

自2007年、2015年相继启动城中村、老旧院落改造以来,成都已累计完成城中村改造1451万平方米,老旧院落改造3452个、涉及居民33万余户。2020-2022年,成都计划改造老旧院落831个。

▲成都双流南昌路31号院加装的电梯

▲青羊区家园南街6号小区加装的电梯

在本次专题会议中,有一个信号被明确释放,那就是大运会场馆周边老旧小区和城中村将成为重点改造对象

毕竟,大运会将迎接来自世界各地的运动员和游客,赛事场馆及周边区域的界面形象也就是成都留给他们的第一印象。可谓一荣俱荣、一损俱损。

经过近几十年的发展,成都老旧小区基本都处于城市的核心、成熟地段,各方面配套都很完善,比如抚琴、玉林、川大、建设路、猛追湾等板块

对于刚需人群而言,老旧小区的吸引力一直都在,除了区位和配套,价格方面也占相对优势。据悉,在成都市场,老旧小区价格普遍比新小区低2000-8000元不等。

但因为形态的老旧、功能的缺失,老旧小区的市场接受度还是普遍偏低,成交端偏冷。

在旧改的支持下,改造后的老旧小区不论是形象还是居住体验都将得到提升,老旧小区的价格和租金水平也能实现一定程度的溢价。具有交通、医疗乃至学位优势的老破小,在旧改的加持之下,其价格将会更为坚挺。缺少这些综合优势的老破小,有了旧改的加持,也能减缓其衰败的过程。

▲奎星楼街改造前vs改造后

▲成华区下涧槽改造前vs改造后

▲华阳街道安公社区新疆石油花园加装电梯投入使用

03丨旧改会不会刺激房价新一轮上涨?

很难。”睿合泰产城发展研究院院长薛峰直言,旧改与棚改有很大的区别。

“棚改是直接拆后重建,其货币化补贴支撑,创造了人们对新房或二手房的置业需求(从当前楼市政策看,棚改户购买新房有很大优势)。旧改是在原有住宅基础上进行不同程度的改造,侧重于拉基建促消费,老旧小区改造提高了居住条件,反而会减弱或延迟人们对购置新房的需求。并且,包括成都在内的很多城市,现在都大力发展TOD模式,主张城市去中心化,这或多或少也会遏制老旧小区改造后的价格涨幅。”

据悉,目前睿合泰机构也参与了青羊、锦江区几个旧改项目(主要是文创类)的改造。

另外,从推进层面来看,旧改需要由财政资金、居民和社会资本共同埋单,社会资本如果无利可图,积极性便不会太高。居民方面,棚改往腰包里收钱都有钉子户的存在,旧改需要往外拿钱,阻碍可想而知。

所以,作为扩大投资、拉动内需、稳定民生的一项工程,旧改与曾经引发房价大涨的棚改不同,它并不会过多刺激房价。而要做好旧改,则还亟待金融、改造方法等手段的跟进与创新。

看到这里的朋友,产爷忍不住要提问了,你所在的小区是老旧小区吗?大家改造意愿是否强烈?想对成都旧改说些什么?欢迎在留言区分享。


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