成都发布人才公寓管理办法:人才购房“买贵补差价”

2020年10月30日,成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局发布了《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》。(以下简称《办法》)

  《办法》规定,同批次住房(住房批次根据预售许可证或现售备案证号进行确定)面向普通购房者销售的备案价低于挂牌价且人才购买时未享受同等折扣或优惠的,土地竞得人应当按照项目面向普通购房者销售的住房挂牌价与备案价的平均差价向人才进行补差。

  《办法》明确了人才公寓定价方式:拍卖土地配建人才公寓项目,应按照商品住房的相关规定办理预售或现售手续,销售价格按照商品住房定价方式进行确定。

  关于人才公寓套型,《办法》规定,人才公寓的项目套型建筑面积90平方米以下住房套数占住房总套数比例不得低于20%。

  以下为《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》全文及政策解读

 成都市拍卖土地配建人才公寓

  管理暂行办法

  第一条(目的依据)

  为进一步健全人才公寓建设可持续发展长效机制,增强人才的获得感,充分发挥住房在吸引聚集人才方面的积极作用,根据《中共成都市委办公厅成都市人民政府办公厅印发〈关于加强全市安居工作的实施意见〉的通知》(成委厅〔2020〕23号)和《成都市人民政府办公厅关于进一步完善住房保障体系加快实现住有所居的实施意见》(成办发〔2020〕1号)等规定,结合成都实际,制定本办法。

  第二条(适用范围)

  本办法适用于本市行政区域内,在通过拍卖方式取得建设用地使用权的国有土地上(以下简称拍卖土地)配建人才公寓的规划、建设、销售、登记、管理监督等各项活动。

  第三条(基本原则)

  拍卖土地配建人才公寓按照“政府主导、市场化运作、人才优先”的原则,在供地条件成熟、配套设施完善、住房需求集中的区域优先实施。

  第四条(定义)

  本办法所称的拍卖土地配建人才公寓,是指土地竞得人根据宗地配建人才公寓方案和《国有建设用地项目履约协议书》相关约定进行建设,并在项目达到预售(现售)条件时直接向符合条件的人才进行优先、优惠销售的商品住房。

  第五条(部门职责)

  市住建局是拍卖土地配建人才公寓工作的牵头部门。市住建局应当会同市委组织部、市规划和自然资源局编制拍卖土地配建人才公寓的年度计划,报市政府同意后下达年度目标任务,监督目标任务执行;负责拍卖土地配建人才公寓的政策制定;指导和承担拍卖土地配建人才公寓面向符合条件的人才销售后补差资金的核算;指导各区(市)县拍卖土地配建人才公寓的建设、销售、管理等相关工作。

  市规划和自然资源局按职责分工负责拍卖土地配建人才公寓的土地出让、规划、不动产登记和补差资金收缴等工作。

  市财政局、市税务局按职责分工负责拍卖土地配建人才公寓的补差资金监缴、税收征收等工作。

  各区(市)县政府(管委会)具体负责拍卖土地配建人才公寓的选址、规划建设、销售指导和监管等工作。

  第六条(套型和配建比例)

  各区(市)县应当按照拍卖土地配建人才公寓年度计划,会同土地提供方共同编制宗地配建人才公寓方案,明确规划条件、建设条件、配建人才公寓的面积比例等具体要求,并将上述要求作为土地竞得人义务纳入土地出让方案及《国有建设用地项目履约协议书》。

  配建人才公寓的项目套型建筑面积90平方米以下住房套数占住房总套数比例不得低于20%。

  配建人才公寓的面积(即人才合计可享受政策性优惠面积)比例原则上不低于宗地住宅计容总建筑面积的20%。

  第七条(土地竞得人条件和义务)

  结合成都市信用评价体系建设成果,依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与配建人才公寓土地竞买。

  土地竞得人应当根据宗地配建人才公寓方案和《国有建设用地项目履约协议书》的约定建设人才公寓,并根据本办法的规定面向符合条件的人才进行销售。

  第八条(定价方式)

  拍卖土地配建人才公寓项目,应按照商品住房的相关规定办理预售或现售手续,销售价格按照商品住房定价方式进行确定。

  第九条(销售对象)

  (一)《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中的A、B、C、D类人才。该类别人才购买配建的人才公寓还须同时符合以下条件:

  1. 与本市用人单位签订劳动合同并缴纳社会保险(劳动合同签订单位与社会保险缴纳单位须一致)。

  2. 在成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区工作,须在本市无自有产权住房且未享受过其他住房优惠政策;在成都东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县工作,须在用人单位注册地所在区(市)县无自有产权住房且未在当地享受过其他住房优惠政策。

  3. 拍卖土地配建人才公寓的销售按照职住平衡的原则,由符合条件的人才在用人单位注册地所在区(市)县申请购买。

  (二)经区(市)县政府或市级相关部门认定的对产业发展和区域功能完善有重大支撑作用的重点企业、项目及高校院所科研团队,以及在先进制造业、新兴服务业和新经济领域,对经济社会发展做出突出贡献的国内外顶尖人才、高技能领军人才以及急需紧缺或特殊技艺人才。住房限购期间,该类别人才购买配建的人才公寓须符合本市住房限购政策要求。

  第十条(优惠方式)

  本办法第九条规定的第(一)类人才,按照《成都市人才公寓租售管理办法》的相关规定,在规定面积内享受购房款(含成品住房销售装修价格)15%的政策性优惠,超出面积部分按照市场价格购买。该类别人才购房时享受政策优惠部分的面积,用于扣减约定配建的人才公寓面积,优惠所需资金由土地竞得人承担。

  本办法第九条规定的第(二)类人才,所购住房面积不计入约定配建的人才公寓面积,不享受购房款(含成品住房销售装修价格)15%的政策性优惠。各区(市)县或市级相关部门可根据人才贡献,适当给予人才购房补贴等优惠,优惠政策由各区(市)县政府(管委会)或市级相关部门确定并承担所需资金。面向该类别人才销售的住房面积原则上不超过项目约定配建人才公寓面积的30%。

  第十一条(选房顺序)

  本办法第九条规定的第(一)类别人才按照人才类别高低、取得人才安居资格的时间先后顺序,由土地竞得人组织选房。

  本办法第九条规定的第(二)类别人才,经项目所在区(市)县政府和市级相关部门确定人才名单和选房顺序后,通过住建部门向土地竞得人提供,由土地竞得人组织选房。其中,成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区人才名单和选房顺序由市住建局统一向土地竞得人提供,其他区(市)县由属地住建部门提供。

  第十二条(销售程序)

  拍卖土地配建人才公寓项目达到预售(现售)条件并取得预售(现售)许可证后,土地竞得人将销售公告报项目所在地住建部门同意后,同步在成都市住建局官网及成都市人才安居服务平台公开发布,按照商品住房销售相关规定,组织进行房源销售,符合条件的人才和普通购房者(即本办法第九条规定的人才之外的其他购房人)同步报名登记、分批选房并办理销售合同网签备案。

  拍卖土地配建人才公寓项目,应当首先面向符合条件的本办法第九条规定的第(一)、(二)类别人才依次进行销售,不得限制人才可选房源的户型面积和位置。拍卖土地配建人才公寓项目同宗土地上住房分期分批上市的,每批次均应当首先面向上述两类人才依次进行销售,直至第(一)类别人才合计购买政策优惠面积达到约定配建人才公寓面积、第(二)类别人才购买的住房面积达到项目约定配建人才公寓面积的30%时,结束对人才提供购房优先、优惠保障。

  人才购房签约后,经组织部门、住建部门批准,剩余房源可按照我市商品住房销售相关规定,由土地竞得人组织面向普通购房者销售。其中,成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区拍卖土地配建人才公寓项目由市人才办、市住建局批准,其他区(市)县拍卖土地配建人才公寓项目由属地组织部门、住建部门批准。

  第十三条(配建面积补差)

  拍卖土地配建人才公寓项目,人才实际享受政策优惠面积合计未达到约定配建面积的,人才购房结束后面向普通购房者销售前,差额面积部份按照项目住房挂牌均价的15%计算补差金额〔计算公式:每平方米的住房挂牌均价(含成品住房销售装修均价)×差额面积数×15%=面积补差金额〕。

  补差资金作为土地出让收入,由土地竞得人按照宗地配建人才公寓方案和《国有建设用地项目履约协议书》相关约定,根据住建部门出具的配建人才公寓补差资金结算单向规划和自然资源部门缴纳补差资金。其中,成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区根据市住建部门出具的配建人才公寓补差资金结算单,其他区(市)县根据项目所在地住建部门出具的配建人才公寓补差资金结算单,向规划和自然资源部门缴纳补差资金。

  补差资金按照现行财政管理体系进行管理,成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、郫都区、双流区、青白江区缴入市财政局土地出让收入待清分专户,其他区(市)县直接缴入同级财政。

  第十四条(人才价格补差)

  拍卖土地配建人才公寓项目,应当在人才购房合同中补充约定,土地竞得人面向普通购房者提供的折扣、赠送等优惠,购房人才平等享受;同批次住房(住房批次根据预售许可证或现售备案证号进行确定)面向普通购房者销售的备案价低于挂牌价且人才购买时未享受同等折扣或优惠的,土地竞得人应当按照项目面向普通购房者销售的住房挂牌价与备案价的平均差价向人才进行补差,补差面积按照人才实际购房的面积确定〔计算公式:(面向普通购房者销售每套住房挂牌价之和-面向普通购房者销售的每套住房备案价之和)÷面向普通购房者销售的面积之和=面向人才每平方米补差金额〕。

  人才价格补差的金额,由住建部门在项目同批次住房销售网签备案面积达到50%时,根据备案价格及其他优惠情况进行核算并对外公布。其中,成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区拍卖土地配建人才公寓项目由市住建局核算后对外公布,其他区(市)县拍卖土地配建人才公寓项目由属地住建部门核算后对外公布。

  第十五条(维修资金)

  土地竞得人、配建人才公寓的购买人应当按照《成都市住宅专项维修资金管理办法》相关规定,依法交存住宅专项维修资金。

  第十六条(不动产登记)

  土地竞得人应当依法向不动产登记机构申请办理首次登记,不动产登记机构应依据土地竞得人和配建人才公寓的购买人的申请,依法办理转移登记。

  第十七条(物业服务)

  拍卖土地配建人才公寓的物业管理纳入所在项目统一实施。按照相关法律法规选定物业服务人,为人才和项目其他业主提供相同的物业服务。

  第十八条(上市交易原则)

  拍卖土地配建人才公寓上市交易应符合本市商品住房上市交易管理规定。

  第十九条(信息发布)

  拍卖土地配建人才公寓的政策、项目等信息,由住建部门通过成都市人才安居服务平台公开发布。配建人才公寓项目申请预售(现售)许可前,应首先通过成都市人才安居服务平台发布项目信息,信息发布时间不少于一个月。项目信息应包括项目的位置、周边配套、住房户型和套数、销售对象、销售顺序等内容。

  第二十条(违约责任)

  对违反拍卖土地配建人才公寓方案或《国有建设用地项目履约协议书》的土地竞得人,记入开发企业不良信用信息并扣减信用分。

  土地竞得人未履行合同义务的,购房人才可依法追究其违约责任。

  第二十一条(生效日期、有效期及解释机关)

  本暂行办法自印发之日起30日后施行,有效期2年。此前相关规定与本办法不一致的,以本办法为准。本办法由市住建局、市规划和自然资源局解释。

  《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》政策解读

  一、起草背景

  为进一步健全人才公寓建设可持续发展长效机制,增强人才的获得感,充分发挥住房在吸引聚集人才方面的积极作用,按照市委、市政府有关要求,市住建局、市规划和自然资源局会同市委组织部、国家税务总局成都市税务局、市财政局等部门,紧扣城市战略和人才需求,在国有开发企业集中新建人才公寓的基础上,通过拍卖土地在商品住房中配建人才公寓的方式,进一步拓宽人才公寓筹集建设渠道,促进人才公寓建设可持续发展。

  二、起草过程

  起草过程中,我们学习借鉴上海、广州、青岛等地做法,听取城投置地公司、兴城人居公司等开发企业和各类人才的建议,充分征求市级相关部门、各区(市)县意见,经市司法局合法性审查,并数次修改,形成了《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》。

  三、主要考量

  (一)拓宽人才公寓供应渠道。在拍卖土地中配建人才公寓,是落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的具体举措,可有效拓宽人才公寓供应渠道,进一步强化人才住房需求保障。

  (二)满足人才多元化住房需求。在同一区域多个商品住房项目中配建人才公寓,可有效增加人才选择面,更能贴近人才对于房源位置、品质、户型、配套和供应时间等实际需求,同时供应时序也更加灵活和可持续。

  (三)切实增加人才的获得感。配建的人才公寓项目由人才第一批选房,政策规定面积部分购房款可享受15%的优惠,同时要求开发企业面向普通购房者提供的赠送、折扣等优惠人才可同等享受,可有效提升人才的获得感、幸福感。

  四、主要内容

  (一)拍卖土地配建的人才公寓定义

  拍卖土地配建人才公寓,是指土地竞得人根据宗地配建人才公寓方案和《国有建设用地项目履约协议书》相关约定进行建设,并在项目达到预售(现售)条件时直接向符合条件的人才进行优先、优惠销售的商品住房。

  (二)关于配建人才公寓的土地出让条件

  配建人才公寓的土地,由各区(市)县编制宗地建设方案,明确规划条件、建设条件、配建人才公寓的面积比例等具体要求,并将上述要求作为土地竞得人义务纳入宗地配建人才公寓方案及《国有建设用地项目履约协议书》,按照国有土地使用权出让管理相关规定,通过“招拍挂”方式公开出让。

  为保障人才公寓建设品质,结合成都市信用评价体系建设成果,依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与配建人才公寓土地竞买。

  (三)关于配建人才公寓的销售对象和优惠方式

  1. 销售对象

  配建的人才公寓面向两类人才定向出售:

  第一类为《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中符合条件的A、B、C、D类人才;

  第二类为经区(市)县政府或市级相关部门认定的对产业发展和区域功能完善有重大支撑作用的重点企业、项目及高校院所科研团队,以及在先进制造业、新兴服务业和新经济领域,对经济社会发展做出突出贡献的国内外顶尖人才、高技能领军人才以及急需紧缺或特殊技艺人才。

  2. 优惠方式

  第一类人才按照《成都市人才公寓租售管理办法》的相关规定,在规定面积内享受购房款(含成品住房销售装修价格)15%的政策性优惠,超出面积部分按照市场价格购买。该类别人才购房时享受规定政策优惠部分面积,用于扣减约定配建的人才公寓面积,优惠所需资金由土地竞得人承担。

  第二类人才所购住房面积不计入约定配建的人才公寓面积,不享受购房款(含成品住房销售装修价格)15%的政策性优惠。各区(市)县或市级相关部门根据人才贡献,适当给予人才购房补贴。面向该类别人才销售的住房面积原则上不超过项目约定配建人才公寓面积的30%。

  (四)关于配建人才公寓的销售程序

  遵循“政府主导、市场化运作、人才优先”的原则,拍卖土地配建人才公寓项目达到预售(现售)条件并取得预售(现售)许可证后,土地竞得人应将经项目所在地住建部门审核的销售公告同步在成都市人才安居服务平台公开发布,并按照商品住房销售相关规定组织进行房源销售。符合条件的人才和普通购房者(即本办法第九条规定的人才之外的其他购房人)同步报名登记、分批选房并办理销售合同网签备案。

  拍卖土地配建人才公寓项目,应当首先面向符合条件的人才依次进行销售,不得限制人才可选房源的户型面积和位置。第一类别人才按照人才类别高低、取得人才安居资格的时间先后顺序,由土地竞得人组织选房;第二类别人才,经项目所在区(市)县政府和市级相关部门确定人才名单和选房顺序后,通过住建部门向土地竞得人提供,由土地竞得人组织选房。

  人才购房签约后,经组织部门、住建部门批准,剩余房源可按照我市商品住房销售相关规定,由土地竞得人组织面向普通购房者销售。

  (五)关于配建人才公寓的面积补差

  拍卖土地配建人才公寓项目,人才实际享受政策优惠面积合计未达到约定配建面积的,人才购房结束后面向普通购房者销售前,差额面积部份按照项目住房挂牌均价的15%计算补差金额〔计算公式:每平方米的住房挂牌均价(含成品住房销售装修均价)×差额面积数×15%=面积补差金额〕。

  补差资金作为土地出让收入,由土地竞得人按照《国有建设用地项目履约协议书》相关约定,根据住建部门出具的配建人才公寓补差资金结算单向规划和自然资源部门缴纳补差资金。

  (六)关于人才购房价格补差

  拍卖土地配建人才公寓项目,应当在人才购房合同中补充约定,土地竞得人面向普通购房者提供的折扣、赠送等优惠,购房人才平等享受。如同批次住房(住房批次根据预售许可证或现售备案证号进行确定)面向普通购房者销售的备案价低于挂牌价且人才购买时未享受同等折扣或优惠的,土地竞得人应当按照项目面向普通购房者销售的住房挂牌价与备案价的平均差价向人才进行补差。人才价格补差的金额,由住建部门在项目同批次住房销售网签备案面积达到50%时,根据备案价格及其他优惠情况进行核算并对外公布,由土地竞得人与购房的人才进行购房价格补差。

  (七)关于配建人才公寓的信息发布

  配建人才公寓的政策、销售等信息,由住建部门通过成都市人才安居服务平台公开予以发布。配建人才公寓项目申请预售(现售)许可前,应首先通过人才安居服务平台发布相关项目信息,信息发布时间不少于一个月。通过提前发布公告,确保人才充分了解项目情况,为后期购房选择提供支撑,同时也避免因商品房项目购房报名登记时间较短(商品房购房现行报名登记时间为2-3天),人才错过购房机会的情况发生。

  解读机构:成都市住房和城乡建设局  成都市规划和自然资源局

  解读人:黄万康,联系电话:61889280

  李  莉,联系电话:61884135

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