旧盘新卖,价格成谜,看看高新购房者都在等的这盘菜!

  2020年底一堆神盘前赴后继的拿证开卖,搞得大家对那些千年“捂盘王”充满期待。

  有地产类官媒都言之凿凿爆料改名为山河峯荟的南城都汇近期会取证入市。现实却是caca在现场进不到售楼部、置业顾问说:“没有开盘消息、户型图沙盘什么都没有”。好家伙,这是买房子吗?这是在开200W+的盲盒。

  换了马甲的山河峯荟到底是什么情况?

  项目信息

  项目名称:山河峯荟

  产品类型:高层

  建筑面积:70-170㎡

  总户数:约2234套

  容积率:4.1

  绿化率:30%

  总楼层:18层

  装修情况:待定

  开发商:禹洲集团 爱普地产

  老区域

  生活氛围满满

  超长待机的开发时间,一期业主的孩子都该准备中考了,项目周边的配套早已修炼得相当成熟。

  整个南城都汇位于高新区金融城市一医院板块,横跨剑南大道和天府大道。目前待售的7、8期是相邻的两个地块,在整个南城都汇C位,也是地铁高新站和石羊立交站两站中间,去到两个地铁站都是步行十分钟内,双地铁加持全勤尽在掌握。

  南三环周边道路交通没得说,项目又未处于主干道上,占交通便利的便宜又不受其噪音影响,点赞。

  自带的新街里商业街体量非常大,纵向覆盖468期,完全辐射整个南城都汇片区,日常生活非常方便。

  挨着前四期的商业几乎满驻,caca看到上到星巴克下到沙县小吃一应俱全,连卖五金杂货腊肉香肠都有。热闹是有了,但整体品相上还是打了折扣。七、八期底商也开始招商了,但结果还不明朗。

  周边2公里内有仁和新城购物中心、悠方、九方,都是开业较长时间,人气和品相都很不错,能解决品质一点的购物需求。

  再走几步来到7期另一侧,就看到一街之隔的成都市一医院,是个非常不错的三甲医院。楼盘离医院距离太近,人员嘈杂、风水及居住体验感会受到一定的影响。

  和盛东街旁相邻的便是七中(锦城校区),未来生活孩子读书,上下学是非常方便的,山河峯荟划片属于高新五区,紧随大名鼎鼎的青二和锦二,对口的小学和中学相当优质。

  对口小学成都高新锦城小学距离项目700米左右,这位置这划片,我是家长做梦都会笑醒吧。

  山河峯荟所处的这个位置霸道依旧,不论是地段、交通、配套,都非常优秀。唯一缺点可能就是医院太近,见仁见智吧。

  旧设计

  居住体验打折

  查到项目最近的一次调规在11月,调规内容住宅建筑山墙面砖由深色调整为浅色,立面局部由深色调整为浅色。相当于完全沿用的和黄之前的设计,只是变浅了点点外墙颜色。

  从现场看到7期修建已接近尾声,部分楼栋已经是准现房状态,和效果图基本一致,几乎没什么鲜明的记忆点和美感。

  户型与6期类似,功能厅面积划分不合理,动静不分,采光差以及超小生活阳台,居住体验感也许不会太好。

  96㎡户型参考

  caca又去到了已交付使用多年的4期看了看,做一个实景参考:

  设计样貌都比较老旧,楼间距近但因为楼层不高并不觉得压抑,维护的还不错,整个小区干净整洁。

  最大的bug就是人车不分流,走走停停需要很留意周边状况,小朋友在小区玩耍时还挺危险的。

  走访小区业主,大家满意度还是比较高,但是针对他们当时8000+的购买单价,2.9的物管费就相对偏高,感觉不是太划算。

  楼盘开发时间长还是有一定的弊端,楼盘打造都还是十几年前那套,产品本身不管是设计还是居住理念都具有滞后性,会跟不上眼下居住的需求。

  新东家

  作品一般 能力存疑

  更名后的“山河峯荟”的开发商是禹洲集团和爱普地产,禹洲集团在2019年以壕买高溢价三圣乡地块,造就“地王”之姿进入成都市场。今年4月又以同样操作提取邛崃项目,再到7月,接手和记黄埔旗下南城都汇项目。入蓉一年多,禹洲在成都已拥有三个项目:三圣乡的晏山河、邛崃嘉誉山河以及更名后的南城都汇——山河峯荟。目前前两个项目已经上市一段时间,成绩平平去化很一般,在成都打下的山河有点头痛。

  另一家爱普地产,彼时还叫隆鑫地产,打造过隆鑫·十里画卷,隆鑫·印象东方,隆鑫·九熙,印象东方之前还出过摇号事件遭维权。

  和黄买地的千元成本已经不能记在山河峯荟头上,有行业消息称,禹州是以16000元/㎡的价格入股的南城都汇,最开始是打算对产品升级以精装形式销售,但从目前的市场来看,政府没有批精装的报价,利润空间相当吃紧。是否更改物业公司目前也不得而知,新物业是好是坏一切也难说。

  价格如果美丽

  依旧是楼市绝杀

  新东家的万分纠结

  作为接盘侠,禹州的拿盘成本着实不低,如果按照网传的16000元/㎡来算,房价至少要上25000元/㎡才有点盼头。但是一方面是政策的不允许,另一方面是购房者内心的抗拒。

  从售楼部打探消息得知,本次极大可能就是清水房源。如果价格真是网传的17000元/㎡左右,那对于购房者来说简直就是福音,但是对于禹州而言,住宅部分就相当于是“亏本赚吆喝”,要么不赚钱严重点甚至还要亏本。

  对比一下:南城都汇目前二手房价格是24394元/㎡,该区域其他同品质的二手房如时代晶科名苑、人居天府汇城,不但价格相差无几,更多为大户型总价偏高。

  由此可见,禹州更大的期许其实是来自商业部分的价值变现,毕竟高新区的战略地位极重,这里的人流量也有强大的保障,这样一个宝藏地段,它的商业价值还是非常值得期待的。

  而住宅部分究竟要不要亏本赚吆喝,估计禹州自己也是纠结万分。但是从年末一大波神盘推出来看,也许还是购房者的心声,实现的几率会更大一些哦!

  家长心中的白月光

  最后,不得不说项目最大的优势还是高新5的划片,可以说是获得了家长们的一致好评。学区对于楼盘价值的加持作用,对于家长们的实际意义就不用多提了。总之就是:完美!棒呆!

  尽管最近有不少高新项目取证,但单价和面积段都不太亲民,高新金融城附近的新房源更是趋近于无,如此高性价比的“上车”机会,有资格的“真刚”人士还是要密切关注,准备好相关资料,每天刷新开盘信息静待“峯”开。
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