Hi住宅评测丨总价地王项目首次开盘,成都这个“三高”楼盘值得入手吗? ... ...

  2019年成都土地市场的高光时刻,一定有12月31日那场土拍。

  当天,12家房企参与一宗青羊区百亩宅地的竞拍,经过50轮竞价,中国铁建地产才拿下地块。成交楼面地价达到了16700元/㎡,总价高达60.6亿元,问鼎2019年的“总价地王”。

  如今,中铁建在这宗价值不菲的地块上,打造了全国第二十座西派系产品——西派金沙。而且将于11月12日-14日开盘选房。

  高总价和高容积率(3.96),再加上“西派系”高端系列。三高相遇,产品究竟如何?跟着封叔来看看。

  楼盘档案

  中国铁建西派金沙

  物业类型:高层(21层)、洋房(7层)

  建筑面积:123-256㎡

  容积率:3.96

  开盘栋数:3、4、5、20号楼

  房源套数:448套(首批次)

  价格:31500-38500元/㎡(含4199元/㎡精装)

  开发商:成都乐欣置业有限公司

  物业公司:中铁建(北京)物业管理有限公司成都分公司

  楼梯户比:2梯2户、2梯3户、2梯4户

  总户数:总户数2262,其中住宅1572,公寓690(产权70年)

  车位数:4335

  装修状况:精装

  购房资格:成都十一区、天府新区、高新南区

  交房时间:一批次预计2022年

  项目地址:青羊区西三环路四段与百仁东路交汇处

  版块&配套

  西派金沙位于青羊区西三环路四段与百仁东路交汇处,紧邻金牛区和青羊区分界地。项目南侧是金沙城(属青羊区),北侧邻蓝光·金悦金沙(属金牛区)。项目更确切的归属应该是外金沙的百仁板块。

  公开资料显示,百仁板块按规划一共3000亩,其中67%用于建设百仁生态湿地公园,11%用于水域面积,8%用于修建共建配套。项目外侧就是占地约1700亩的百仁公园。目前,位于百仁公园里的蕴初园已打造成型。

  2019年12月31日,中铁房地产集团西南有限公司,以60.6亿元竞得青羊区苏坡街道百仁社区3、4组,龙嘴社区6组二类住宅用地,用地面积为137.3956亩,楼面价16700元/㎡,溢价率50.45%。这一成交单价,也能进入成都2019年土地单价top10的行列。

  如今一批次房源,清水售价一套约336万-875万。配套到底如何呢?

  生态方面:

  项目外侧的百仁公园,无疑是西派金沙一大销售亮点,尽管还没有建成开放,但在成都主城三环区域,步行就可去超千亩生态公园散步,还是很难得的生态配套。

  此外,三环内的苏坡公园等绿地资源,也离项目也不算远,可以算是后期业主生活的公园配套。

  商业方面:

  商业配套这一块,西派金沙要弱一些。项目本身是纯住宅,无商业规划。目前项目周边一公里范围内,暂无已开业的大型商业体。甚至项目对面金沙城的底商商铺,也有一些尚未开业。

  周边4-6公里内有西单商场、家乐福、青羊万达、西辰天街等商场。

  教育方面:

  这是置业顾问介绍颇多的一个方面,项目周边200米内有成都市第六幼儿园(百仁园区)、成都市实验小学(尚雅校区)、泡桐树中学(百仁园区),3公里内还有成都市树德实验中学(清波校区)、成都石室联合中学等。

  成都市第六幼儿园(百仁园区),图源请见水印

  据置业顾问介绍,未来西派金沙的业主子女,大概率是读项目一街之隔的成都市第六幼儿园和成都实验小学(尚雅校区),泡桐树中学。(最终就读情况请以入学当年教育局划片为准)

  据了解,成都市第六幼儿园是今年9月才开始招生,目前只有小班4个和中班4个。成都实验小学(尚雅校区)也是今年9月开始招生,泡桐树中学(百仁园区)未招生,目前校舍基本修建完毕。

  交通方面:

  目前项目周边的公共交通相对薄弱。据高德地图显示,从项目步行至地铁2号线羊犀立交站,需要27分钟,距离最近的27号线(远期规划)蜀鑫路站步行距离约20分钟,距离四号线清江西路地铁站则有2.7公里,步行约38分钟;不过自驾比较方便,门口有加油站,出行就是西三环。

  医疗方面:

  医疗资源上,西派金沙周边比较知名的医院,比如四川省人民医院金牛医院、成都金沙医院,都在三环内,和项目距离约4公里。

  总的来看,项目优缺点还是比较明显,附近无地铁站点,大型商业体,生活上稍有不便,但生态资源和教育资源又比较突出。

  项目&规划

  整个小区占地面积约137亩,地块呈L型,整个小区分为三个围合地块,分3期打造。包含21层的高层和7层的洋房。

  小区整体不是纯板式结构,也没有全南北朝向的楼栋排布,加上3.96的容积率,出现了2梯3户、2梯4户的情况,对于一个定位高端的改善产品而言,还是比较影响居住体验。

  并且,因为高层围合式的布局,加上周边高层小区的遮挡,楼盘内不少房源的光照受到影响。

  按成都市的有关规定,每套住宅至少应有一个卧室或起居室(厅)大寒日日照不低于2小时(三环路以内住宅大寒日日照不低于1小时)。低于这个指标,即为70年产权的公寓。

  西派金沙总户数共2262户,其中住宅1572户,70年产权公寓690户 。

  图据成都透明房产网

  同时需要注意的是,按土地出让条件约定,西派金沙需在地块内建设两条宽12米的南北向和东西向公共通道,且后期必须无偿对外开放。这样的公共道路,对于项目后期管理提出了更高的要求。

  不过,项目的园林景观方面,依然是较高的水准。据介绍采用了从高山到平原的过渡森林景观,水系是镜面水景,与西派国际等相似。楼栋外立面采用石材+玻璃幕墙,项目外观设计上也使用了西派浣花一样的三角弧形阳台,比较美观。

  西派金沙外立面效果图

  产品&户型

  项目首批次开出的是一期3、4、5、20号楼,全部是高层产品。

  3号楼:两个单元,2梯3户,123㎡、129㎡、153㎡

  4号楼:一个单元,2梯4户,均为152㎡

  5号楼:两个单元,2梯4户,152㎡、177㎡

  20号楼:是楼王,两个单元,2梯2户,201㎡、256㎡

  封叔去看了看本次供应最多的152㎡户型,和面积最大的256㎡户型样板间。

  152㎡户型图及样间实拍

  152㎡三室三厅双卫户型,进深9.5米,开间7.2米,主卧套房带飘窗,面积约22㎡。两个次卧面积约10㎡,偏小。一个次卧(老人房)离卫生间的位置稍微有点远。总体来看是比较实用的户型,可供一家四口居住。

  256㎡户型图及样间实拍

  256㎡的户型位于楼王20号楼,三面采光,11米的大阳台,同时因为可享受前后双中庭,景观视野是很不错的。端厅户型,用小玄关增加了卧室的隐私性。双套房设计,也都配有衣帽间,中西双厨,设有独立岛台,厨房双一字布局,使用长度约7.4米。

  公共社交空间(客厅、餐厅、厨房),使用面积约87㎡,设计呈转角型。但西厨和中厨相对独立于此空间,整体空间的视觉连贯感稍弱。装修风格上更加简约,年轻化。

  西派金沙的装修价格是4199元/㎡,包含约克中央空调、阿里斯顿地暖、百朗新风等,贴几张样板间的装修配置图,大家感受一下。

  目前售楼部有152㎡套三、177㎡套四和256㎡套四的样板间对外开放,感兴趣的朋友可以去看看,现场也有装修材料汇总公示,封叔的图拍糊了,就不放上来,大家去的时候可以拍几张留着。

  置业建议

  看完楼盘封叔觉得,西派金沙的优缺点还是比较明显的。优势在于生态资源、学区、品牌、园林等方面。外金沙片区的百亩生态大盘,确实是少见。

  成本和利润的博弈下,西派金沙的产品也有一些槽点。在近期城西几大改善类楼盘中,例如凤起蘭庭、西府琅悦、新力曦悦、五矿西棠等,西派金沙是里面唯一一个板塔结合的楼盘,30%的住宅产权公寓,以及两条对外开放的公共道路。这些因素,对于一个总价400万起的改善类楼盘来说,还是有点点打脑壳。

  封叔觉得,西派金沙比较适合城西地缘性改善类客户,或者是希望既满足孩子读书,自己住着也比较舒适的客户;如果只是想考虑学区,周边的二手房可以考虑,比如链家上二手房参考价,金地嘉年华2.1-2.4万/㎡,朗诗金沙城2.5万/㎡,蓝光coco金沙2万/㎡。

  这一批次的房源将在明日(12日-14日)选房,448套房共317组购房者参与摇号,所以错过了网络登记的朋友,还想买的话可以再去看看能捡漏不。
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