细论土地价值,这里才是C位之选!|预·鉴东进

 自始至终,经过无数的检验,“前浪”、“后浪”、“沙滩”的角色发展趋势下,东部新区这个“后浪”终究会强势突袭。


新区规划一经落定,区域内置业顾问集体欢呼,肾上腺素急速飙升,随之而来的“桥头堡”、“核心区”等名词此起彼伏,那么事实上到底是“韭菜”还是“先知”呢? 

到目前为止,距离东部新区挂牌成立,已过去3个多月,期间各方对成都第三次的“上新”区域,或认可看好,或嘲讽不断。但不可否认的是,放眼成都二、三圈层,与东部新区这样既有完整精准的片区规划,又有快速且大力度政策加持的同等级区域,也真的就只有高新区及天府新区了。

如果从投资潜力的角度来看,它的土地价值到底能否与同等级片区持平,投资潜力(对企业而言)如何?我们认为,可以分成两个阶段来看。

“大饼”虽香,但仍跃然纸上

对标两区发展时间高新“老大哥”:

1988年提出概念并逐步开始筹建,至1990年获准正式成立,成立初期规划面积仅40平方公里,在1991成为国家级高新技术产业开发区;截止2005年,在15年的期间,不断扩张管辖范围,后续高新区总托管面积达130平方公里,其中高新南区占87平方公里。而区域内住宅用地市场无论是出让规模,还是成交楼面价,稳步上涨阶段则是从2008年开始,即在经历了20年的沉淀,高新区才进入房地产快速发展阶段。图:成都高新区近15年涉宅用地供求走势数据来源:亿翰智库,时间截止2020.08.10“二弟”天府新区:2010年9月提出规划,至2013年12月正式成立为天府新区成都直管区,辐射564平方公里,并于2014年成为国家级新区,开始逐步侧重该区域的发展建设,同时土地市场进入量增价涨的阶段,即天府新区同样积淀了近4年的时间,才进入地产的高速发展期。图:成都天府新区近年来涉宅用地供求走势

数据来源:亿翰智库,时间截止2020.08.10

简阳土地市场发展状况

图:成都天府新区近年来涉宅用地供求走势

数据来源:亿翰智库,时间截止2020.08.10

2016至2017年,由于部分片区处于规划调整阶段,使得简阳公开市场中住宅用地相对较少,2018及2019年,简阳土地市场表现良好,究其原因,一方面在经历了两年的存量消化,房企开始积极增加土储,另一方面,已经落地的城市规划红利同样也起到了至关重要的作用,即从城市的发展区域来看,近两年高价土地的出现主要集中在简阳的城东新城片区(现阶段地王价格为5620元/㎡),距离东部新区的简州新城直线距离仅5公里左右,能够成为简阳大力发展的热点区域原因不言而明。结合高新区与天府新区,我们不难发现这样的一个趋势:在每个新区发展前期,土地价格总会呈现“先涨后降再稳步上涨”的现象。其中“先涨”无外乎是快速膨胀的城市红利所带来的量化效应,但由于前期的人口现状、新区建设进度等整体支撑不足,使得房企预期开始逐步下降,直接表现在土地成交的价格方面,后续随着新区的城市界面一步步改善,届时土地市场进入第三个阶段,成交量价稳步上涨。回到“小老弟”东部新区上,毫无疑问区域内仍处于发展早期。

所以,总的来说,无论是从区域的发展优先级,还是土地市场的发展现状、现阶段区域内的城市界面、人们对该区域的认可程度等等方面,均表现出短期内的东部新区土地价值相对较低,那么这个“大饼”到底还需多久才能真正发出沁人心脾的香气呢?我们预测至少需要5~7年的时间积淀。

待“香气”外泄,必然飘香四溢

既然伴随着精准的城市规划红利以及政策的大力支持,那么可以肯定的说,“东进”趋势必然不可阻挡,发展速度将远甩开除高新区及天府新区以外的二三圈层其他区域。区域内支撑中长期土地价值不断升高的具体因素到底有哪些,东部新区的投资潜力、土地价值到底能不能与天府新区持平甚至超越?

论规划

对于一个区域的土地价值而言,当然首当其冲的就是规划方面,在东部新区诸多规划中,我们应始终重点关注以下三个方面:①产业规划——东部新区是成都工业空间增量的主要拓展区和经济增量的重要承载区,肩负着开辟“成都制造”第二战场的重要使命,也即区域内第二产业将占据主导地位。细分下来,具体包括航空经济、现代物流、国际消费、智能制造、总部经济五大方面,功能承担上,以航空类项目为亮点,先进制造业为主体,配备物流业、现代服务业及总部经济为支撑,意打造高品质产业生态圈。

图:成都东部新区各片区产业规划详情

数据来源:亿翰智库整理

与东部新区不同的是,天府新区则以新一代信息技术、新能源、新材料产业以及总部经济、金融、电子商务等现代服务业的发展为主。所以在产业上,东部新区的规划主要是和天府新区形成互补关系,规划力度并不逊色天府新区旨在共同发展而非恶性竞争。

②交通规划——东部新区规划以打造国际综合交通枢纽副中心和“三个半小时交通圈”为目标,正加快形成“一空七高八轨十一快”的立体综合交通运输体系,展开来讲最为让人关注的就是“三个半小时交通圈”

简阳到成都主城区及天府新区半小时、到周边区(市)县半小时、到乡镇半小时以及“一空”即天府国际机场的建设(规划年旅客吞吐量9000万人次)和“八轨”其中之一的成渝中线:后期将让成都和重庆之间实现一小时直达

详情数据来源:亿翰智库整理而天府新区的交通规划则更像是提高城市定位,实现城市升级、打造高品质生活圈为主,所以这样看来,其实东部新区的交通其实是优于天府新区。究其原因,我们不难发现,东部新区是基于“成渝经济圈”的国家发展战略应运而生,交通网络涵盖成渝地区,既能快速对内,也能快速对外,覆盖范围相对大于天府新区也实属意料之中。

③人口吸附——交通促使人口流动,产业增加人口吸附力,两方面的利好已完全满足人口逐步积聚的基本条件。根据已公布的方案,到2025年,东部新区常住人口将达到80万人,2035年达到160万人。而切实关系到与人们生活的基建现状到底怎样?有这样的一组数据:2020年,成都东部新区建设项目有402个,其中基础及公服设施项目146个,占比超3成;进一步,与生态环境直接有关的项目超过8个,包括了可有效改善居住周围空气环境质量和区域生态环境质量的古驿文化公园。而天府新区则意打造人口均衡发展示范区,“规划”提出,到2030年,天府新区成都分区人口规模将控制在585万人左右的水平,但是结合两区管控区域面积来看,天府新区成都分区涵盖1484平方公里,东部新区仅729平方公里,所以对于后期的人口密度而言,东部新区反而高于天府新区,因此,人口方面同样优于天府新区。所谓“短期看政策规划,长期看人口”的地产行业发展,最根本的量化表现就是土地价值潜力的高低,而综合上述所讲,可知至少在规划及人口方面,东部新区的土地价值并不逊于天府新区,在宏观层面,为后续的城市群建设打足了坚实的根基。

论形象

东部新区作为国家向西向南开放新门户、成渝地区双城经济圈建设新平台,在“精筑城、广聚人、强功能、兴产业”的营城理念指导下,远景可期:按照“4公里×4公里”的快速路网格,将整个新区划分为若干个空间边界清晰、主导产业明确、基础功能完善的片区,并以片区为基本单元,坚持政府主导、市场主体、商业化逻辑,投融资规建管一体化的新区营城新模式。充分围绕门户枢纽、科技创新、新兴产业、国际交往、文化交流、消费中心、智慧城市、生态工程等功能,确定片区功能、产业方向、风格面貌、战略作用等。其中以天府国际机场为例,航站楼总面积就可达67万㎡,加之航空货站面积12.2万㎡,以及富有成都特色的太阳神鸟设计,成为国内外友人到成都的第一印象,国际化的形象由此开启同时各产业园区,实行标准化厂房设计,为整体城市界面升级再次注入新动力。图:成都天府国际机场规划图鉴赏数据来源:亿翰智库整理图:成都天府国际机场规划图鉴赏

数据来源:亿翰智库整理

论品牌房企的进驻情况

所谓“品牌房企扎堆的地方,已经或者将要成为一个热点区域”,东部新区内由于近两年一直处于规划调整阶段,且新区成立时间相对短暂,土地市场中住宅用地持续未有在公开市场出让,同样房企方面也处于观望阶段。因此以离东部新区最近的简阳城东新城片区、城北新城片区以及城南工业新区为例,现阶段主要的品牌房企有:碧桂园、世茂、新城、旭辉、新希望、中州等。随着“东进”建设的不断推进,房企也开始逐步先以简阳为战场,靠近东部新区,其中以2019年为例,旭辉4月份通过招拍挂市场竞得城东新区一宗住宅用地,拿地楼面价为5620元/平方米,可开发体量总计约20.66万平方米;随后碧桂园、新希望也逐步进场,拿地价格也均超过5000元/平方米,土地市场热度及价格逐步攀升,土地价值已初步展现,在新区出让土地之前,“东进”的利好已最先涉及简阳其他片区。

规划条件的利好、国际化的建设标准及形象展示、“东进”主战场简阳良好的土地市场无一不说明了中长期的所存在的区域土地价值将持续走高,同时,意味着在5-7年后的东部新区土地价值门槛也将逐步加大。

总结

在土地价值方面,通过短期及中长期的具体分析,可以明确新进的东部新区,虽然现阶段只是一个“东进”战略中的省级规划区域、新区建设各个方面均处于早期阶段。

实实在在是一个值得置业群体期待的发展区、值得房企持续关注的新区,这里还有一组数据:根据此前公布,东部新区其中的9大片区未来10年计划总投资3086亿元,今年计划总投资289亿元。另外,充分汲取高新区及天府新区的建设经验,东部新区的发展自2020年4月底成立,就始终把“高起点、高目标”的发展理念置于全程建设中,当然“高起点、高目标”并不只是喊得口号,同时积极协商引进多所大学,以肉眼可见的速度在一步步推进着。东部新区的土地价值注定会不负众望。

最后,引用西南财经大学成渝经济区发展研究院院长杨继瑞的话:“新时代城市空间大格局是城市群+都市圈时代,城市与城市之间的竞争,已经转换成城市群和城市群、都市圈与都市圈之间的竞争。而成都东进、重庆西扩,是‘经济圈’的规律要求。”自始至终,经过无数的检验,“前浪”、“后浪”、“沙滩”的角色发展趋势下,东部新区这个“后浪”终究会强势突袭。

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