天府新区VS东部新区,谁更有发展潜力?| 预·鉴东进

前言

随着“成都成为中国新一线城市”、“成都GDP直指苏州”等话题频繁登上热搜,成都俨然是近期的网红城市,但是光靠网红光环是不够的,城市的发展最终还是要落到具体的产业发展和人口扩充上。

而“国际城南,世界城东”不仅反应了成都目前的发展方向,也表明对一南一东两个新区的期望及愿景。

本文也将对标天府新区和东部新区,从它们的区域占位、人口增长、产业能级、交通规划、土地供求、房企进驻等方面进行多维度对比,展现双方的未来成长性。

NO.1

驻于城市的高点,看清未来的起点

天府新区是由国务院批复设立的第11个国家级新区,规划面积1578平方公里,涵盖了高新区、双流区、龙泉驿区、新津区、简阳市的部分地区,是成都市“双核共兴”【1】的两个中心城区之一,也是国家实施新一轮西部大开发战略的重要支撑。

图:国家级新区各省市分布情况

从2010年提出规划到如今,经过十年建设,天府新区已初具规模。

2019年,天府新区地区生产总值突破3000亿元,产值略小于锦江区+武侯区+成华区,近几年,其增速基本维持在8-10%左右,一直保持在各区前列。

图:2015-2020上半年天府新区GDP及增速情况 来源:公开数据整理

而东部新区,是继宜宾三江新区后,又一个省级新区,规划面积729平方公里,管理范围920平方公里,涵盖简阳市所辖的13个镇(街道)所属行政区域【2】,2019年地区GDP为180亿,2035年规划地区生产总值达3200亿元。

根据《四川省人民政府关于同意设立成都东部新区的批复》,它是为了成渝地区双城经济圈而设立的,是国家向西向南开放新门户。但是追根溯源,它是“东进”的延伸,肩负着成都打破地形限制,破解资源约束、打开城市永续发展空间的重责。

图:成都一山连两翼格局示意图

就区域定位来说,天府新区是国家级新区,是成都新的城市中心;而东部新区是省级新区,是成都解决地形限制的重要开端。

虽然两者都是推动成渝城市群发展的重要平台,东部新区也有升级为国家级新区的可能性,但就现在的资源配置和GDP体现来看,天府新区更占优势。

NO.2

第三产业和第二产业互补性发展

产业方面,天府新区以总部经济、金融、电子商务等现代服务业为主。截止目前,天府新区已累计落户股权投资基金等新金融企业637家,管理规模突破5500亿,而天府国际基金小镇已入驻基金相关机构393家,管理社会资金总规模超过4120亿元。

天府新区独角兽岛规划效果图 图源网络

东部新区则是聚焦航空制造、智慧能源等智能制造产业。2020年,成都东部新区共有建设项目402个,计划总投资8664.32亿元,今年计划完成投资924.04亿元。

其中,北京联东集团将投资13.5亿元,重点发展航空精密零部件制造、无人机研发与生产、智能机器人等主导产业;成都富凯飞机工程服务有限公司将投资3亿元,建立飞机加改装设计及维修基地;威集团将投资200亿元,在空港新城建设太阳能光伏产业基地,建设智能化工厂、数字化车间、物流仓储等。

天府新区和东部新区将逐渐形成第二产业和第三产业互补性发展的格局,两区产业构建“总部+基地”“研发+生产”的协作模式,志旨在并行不悖,真正再造一个“产业成都。”【3】

图:成都东部新区产业分布示意图

NO.3

人口增长存在时间差

人口结构后期以产业为导向

目前,天府新区常住人口维持在260万左右,2035年规划常住人口不超过500万;而东部新区常住人口目前仅约50万,2035年规划人口为160万,不论是目前还是远期规划,天府新区的人口总数都是东部新区的3-6倍,人口优势极为明显。

另外,因为天府新区的起步更早,占位更高,常住人口从最初的179万人上升为260万,涨幅为45%,同样的涨幅落到东部新区,人口也增加不超过50万人,即使在未来的人口增量中,天府新区仍存在较大优势。

天府总部商务区效果图 图源网络

人口结构来说,两区除了原住民以外,天府新区主要是人才落户的青年为主。官方数据显示2018年,天府新区全年新增落户青年6.2万人,累计落户青年达11.5万人。而2019年落户满2年后,释放一大波房票,天府新区即刻迎来了一轮购房“井喷”。

东部新区则是成都外溢客群,一方面受政策吸引,看好区域发展,在成都主城区限购政策持续趋严的情况下投资机会相对较少,因此部分投资客会将东部新区作为三圈层首选投资区域。同时后期产业进驻后,东部新区亦将吸附更多智能制造相关的高技术人才和其他因工作置业的人群。

东部新区空港新城效果图 图源红星新闻

NO.4

近主城满足对内交通

远主城聚焦对外门户

在交通方面,天府新区构建以公共交通和慢行交通为主体。因为“产城一体”的重要规划理论,天府新区由若干个组团构成,每个组团不超过30平方公里,工作、出行半径保持在6公里范围内,为解决拥堵,达到真正的绿色、宜居区域,规划形成21条线路、总规模达560公里的轨道交通线网。

其中直管区内线路15条、线网里程约310公里、线网密度约1.13km/k㎡,形成“矩形加方格网”线网结构。一方面与主城形成有机连接,同时又是一个功能完善的独立网络,公共交通资源配置高出主城区20%。

图:天府新区交通规划示意图

东部新区依托天府国际机场和铁路枢纽站打造航空港和铁路港,强化双港对外开放门户功能。

航空方面,加密洲际直达航线,扩大国内航线覆盖范围,2035年实现通航国际城市150个、国内城市220个,打造空中丝绸之路。

铁路方面,加快形成“5横4纵”铁路线网,包括成渝中线高铁、成自铁路、成都城际外环线等,融入国家“8横8纵”铁路通道,实现8小时直达京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群。同时,强化空铁联运,将350公里时速高铁引入天府国际机场,实现与航站楼的无缝衔接。

两新区其实均有对内、对外的交通规划,但是天府新区倾向于打造与主城和区域内组团的互动,东部新区聚焦成渝城市群及其他城市群联系,联手打造西部交通中心枢纽。

图:东部新区交通规划示意图

NO.4

土地市场均有发展空间

东部新区仍处于早期阶段

天府新区于2014年成为国家级新区后,区域进入快速建设时期,土地市场立即做出反应—量价齐升,其中成都直管区表现尤为明显,成交楼面价不断刷新,目前最高楼面价1.7万元/㎡。

其实,天府新区现存大量未开发土地,但随着重大产业项目陆续开始落地,挤压土地指标,后期竞争或将会愈发激烈,土地价格也或有新的表现。

2012-2020年天府新区成都直管区涉宅用地供求走势图:

数据来源:公开数据整理,时间截止2020.08.10

2016年,简阳【4】被划为成都代管,这一期间部分区域处于规划调整阶段,涉宅用地供应相对较少,2018、2019年,由于之前存量的消化和政策导向影响,土地市场表现良好,今年又进入规划调整和重大产业基建,涉宅用地供应骤减。

回顾近两年高价土地,主要集中在简阳的城东新城片区,距离东部新区覆盖区直线距离仅5公里左右,在东部新区土地“封存”的情况下,明显利好周边区域。

从简阳2020年供地计划来看,截止目前,简阳已供应涉宅用地24万㎡,完成计划5%,预计三四季度推地节奏将加快。而成交楼面价来看,简阳保持三圈层状态,最高5620元/㎡。

对标天府新区来看,土地市场有一个波动上涨的现象,即由于政策刺激,土地市场呈现量价齐升,随后由于前期人口、建设进度支撑不足,使得市场预期下降,带来土地价格的下行,再之后由于城市初具规模,产业人口扩充,土地市场开始稳步上行。因此可知,东部新区现在处于早期阶段,还未经历供求量价爆发的阶段,未来量价提升幅度较大。

2012-2020年天府新区成都直管区涉宅用地供求走势图:

数据来源:公开数据整理,时间截止2020.08.10

NO.5

“东半场”还未进入状态

品牌房企基本完成“南半场”

目前的天府新区,品牌房企扎堆,竞争极其激烈。

天府新区早已经被品牌房企瓜分了,包括保利、恒大、碧桂园、中海、龙湖、万科,首德商、中粮、奥园等等,且基本完成了项目呈现,如保利天空之城、恒大天府半岛、万科君逸、奥园半岛one等,而天投、人居及中字头国企也因为定向建设占据了一席之地。

而东部新区由于一直处于调规阶段,涉宅土地还未集中在公开市场出让,房企被迫处于观望状态。

但离东部新区最近的简阳片区,已经引起房企的关注,新希望、旭辉、世贸、中交、碧桂园等已经入场,其中旭辉2019年4月,以11.6亿,楼面价5620元/㎡竞得城东新区77亩宅地,刷新简阳成交楼面价。虽然后面的新希望、碧桂园拿地价格均超过5000元/㎡,但竞争其实还未达到白热化,拿地机会和价格都还存在许多的机会和空间。

总结及建议:上文通过对标天府新区和东部新区的区域定位、人口增长、产业能级、交通规划、土地供求及房企进驻情况,明显看出两区建设是相辅相成、互补发展,共同形成成都及成渝城市群发展的支点。

但就目前的情况来看,天府新区已初显城市形态,规划在短期内能够兑现。

而东部新区无论是从占位、人口、交通均存在明显的劣势,同时由于区域内发展仍处于较低水平,受益最大的应该是简阳近东部新区部分,如城东新城片区。加之区域内落子房企较少,仅中交地产、新希望、世茂集团等少数品牌房企进驻开发,其余多为本土小型房企,同时市场价格处于较低水平,楼面价集中在4000-5000元㎡,拿地成本整体较低,所以区域内相对成熟区域可作为房企的前期投资重点,择机入场,占据先发优势。

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