宜居黑洞,只是2.5环“潜力股板块”的假面具

  如果说成都主城的可开发土地已经枯竭,成华区不会同意。如果说成华区未来的地产开发缺少故事,二仙桥不会同意。前两天,成华区出炉了东郊记忆艺术区区域的机会清单,身在其中的二仙桥,就在交通配套、教育资源、文化设施等方面迎来了多重利好。这个曾经被戏称为“宜居黑洞”的板块,到底有没有机会破茧成蝶?答案是:机会比较大。其实,纵观成都的整个2.5环,跟“主城”区位格格不入的非先进板块,并非仅此一地。

  需要划重点的是,这些都是表象——成都城市能级正在快速提升,行政决策者不可能让难堪的城市界面长期存在下去。在“中优”战略走向深水区、各项新规划陆续落地的时代背景下,过往的所谓“宜居黑洞”,未来大概率会成为值得你行注目礼的潜力股板块。城南虽好,但别以为天府新区没有极限。而主城,往往意味着低风险。

  期待板块一:太平园板块期待指数:☆ ☆ ☆ ☆期待理由:改造汽配城,脱胎换骨不是梦太平园板块的整体颜值,是被一个个汽配城拉低的。因此,太平园要想来个“整容式”的改变,还得从汽配城下手。太平园板块拥有目前成都少有的三线换乘地铁站,交通优势不言而喻,发展TOD模式也是情理之中。据“清单”显示,太平洋TOD一期,拟打造高端商务商贸综合体,该项目意向企业为华润置地、太古集团。从万象城、太古里在成都商业中的站位,便轻易验证这两家大佬的实力。一旦落地成功,对片区品质将起到直接拉升作用。

  片区的汽车产业,也有相应的规划调整。今年5月,成都市规划和自然资源局便针对西南汽配商城发布了项目调整公告。改造后,西南汽配商城将打造为集住宅、商业及配套设施为一体的综合性区域。但目前,西南汽车城还有部分商家在营业中,拆迁改造进程看起来有点缓慢。此批投资机会清单针对汽配城再次加力,永丰汽配城及城投集团地块,计划打造成汽车商贸文化中心,以太平园站为中心,建成“汽车商贸文化中心+体育公园+空港商务枢纽”于一体的商务商贸核心区。制胶厂片区,也将进行城市更新,拟利用交通优势与成熟社区吸引人流,打造城市级休闲消费商业目的地。依托太平园站三线换乘的优势,建设商务商贸综合体、城市级消费中心具有一定的优势。但从“中优”区域投资机会清单中的规划项目来看,均属于大工程,板块想要真正的脱胎换骨,还需要一定的时间。

  期待板块二:二仙桥板块期待指数:☆ ☆ ☆ ☆期待理由: 解决土地权属问题,未来3年可能要“飞起”二仙桥的高光时刻,是东门工厂聚集在这里的那些年,红砖、厂房、机车、铁路…这些象征着生产力的字眼,都是二仙桥响亮的代名词,工业也是这里最引以为傲的资本。那些年,只要说自己是工厂子弟,便能受到来自其他小朋友的艳羡。但随着城市迭代和产业的优胜劣汰,作为成都最重要的工业片区之一的二仙桥,也逐渐落没了,留下了大批厂房,城市界面滞后。近10年来,二仙桥板块的土地供应也并不多,导致区域内住宅和商业极度短缺,发展严重落后。现在提起二仙桥,大多数人的印象都是破旧低矮的住宅和尘土飞扬的路面。早在2017年,龙泉、双流等二圈层区域的楼面价就已突破“万元大关”,而2019年,二仙桥的楼面价才终于达到1万+。不得不说,确实有点愧对主城这个区位。地价破万之后,二仙桥板块的土地供应有所提速,城市界面也在逐渐的改善。二仙桥要摆脱“城中村”的形象,还是得持续性的供地,跟上城市发展的速度。

  业内人士评价到,“大规模的成片开发用地,给了二仙桥“腾笼换鸟”的机会,但分散的土地权属,也给片区整体开发造成了不确定因素。”

  确实,在主城稀缺的土地供应之下,二仙桥大规模的土地存量,本就有了胜者的资本。同时,在“中优”的背景下,板块也将履行低容积率的打造要求,改善会是板块楼市的新风向。今年是成华区设区的30周年,处于中心位置的二仙桥也拿出了“三十而立”的魄力,基于二仙桥的工业底蕴,打造了一个个网红打卡地,如重金属“音乐盒”、机车公园等。此外,据“清单”显示,二仙桥多个老厂房将进行再利用,拟规划建设数字娱乐双创中心、影视教育培训中心、影视拍摄制作中心等文创项目,将引入数字娱乐、MCN电商、游戏、动漫等新型产业,赋予区域新生力量,可见二仙桥是决定死磕文创产业了。区域内的交通也将得到进一步的改善。去年通车的蜀龙路,让二仙桥板块终于实现了与建设路的无缝衔接。已经批复的地铁17号线二期工程及规划中的32号线,也将给区域的交通带来变化。未来3-5年,二仙桥会用实力给江东父老一个交代。

  期待板块三:驷马桥板块期待指数:☆ ☆ ☆

  期待理由:新北天地,或是驷马桥“死水”唤醒的契机

  一说起驷马桥,懂的不懂得,都能扯两句“司马相如”和“卓文君”。但说实话,这个流传着美好爱情故事的地方,并没有给37君留下一个美好的印象。从驷马桥地铁站出来时,37君便发现了一个很魔幻的现象——驷马桥路南侧是一栋栋建成时间不久的商品住宅,而北侧画风一转,全是低矮破旧的老住宅或小商铺,仿佛路中间有一道无形的结界,将两个区域完全隔离开。驷马桥路上卡车横行,仿佛这条路上的霸主。噪音、灰尘、脏乱差的城市界面成为驷马桥板块人居生活上最大的障碍。

  不同于二仙桥有大量的土地储备,驷马桥的待开发土地已经很少,最近一次的供地还要追溯至2018年,没有土地可供开发,区域发展相当于停滞,这也是驷马桥板块难以摆脱脏乱差城市界面的一大原因。但驷马桥也并非没有发展的契机。

  今年6月,“新天地 新机遇——成华区新北天地商贸旅游发展区2020投资推介会”成功举行,会议提出依托羊子山遗址、昭觉寺、驷马桥、动物园等文旅资源,新北天地正高质量建设“文旅成华”的新支撑。驷马桥以新北天地商圈为支撑,在“文旅成华”建设中发挥独特的作用。虽然动物的味道实在不太好闻,但紧邻动物园板块,也并非没有好处。依托于熊猫基地、动物园为主的海滨文商旅板块,可直接承接其产业红利,不得不说这么多年来自动物“废料”的味道,也不是白闻的。

  综合来看,2.5环是成都主城里城市界面相对较弱的环线。但是,以太平园、二仙桥、驷马桥为代表的环线板块,距离繁华只有一步之遥,城市配套和通勤便捷度仍然值得肯定,而且板块在不远的未来彻底更新的可能性均比较大。对于刚需和刚改购房者来说,如果发现此中有与购买力匹配的新盘或二手房,不妨大胆下手。毕竟,这样的房源相对几十公里外的视高等地,无论是自住还是投资,都要靠谱许多。

  放100个心:即使在“宜居黑洞”里自住几年后换房,也绝不会吃亏。
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