1200套房源近期推出,200万买入“天府前湾”的机会来了

  买房虐我千百遍,我待买房如初恋,用这句话来形容如今的买房人再合适不过,如果要加一个对象,凯德卓锦万黛这类的“刚需”当仁不让。但对于大多数人来说,简单点,买房的方式简单点——买得到,才是王道。

  今天这个项目,你可以了解一下:「万科天府公园城」,它在“天府中心”、麓山旁、建筑面积95㎡占主力、区域新房地价“老幺”、总价或不足200万,套数还多,预计有1200套,就冲这点,机会应该比较大,值得去看看。

  楼盘详情

  项目名:万科天府公园城3#地块

  类型:33F

  占地面积:共计约279亩(3#高层86亩)

  本批次套数:1200套

  装修情况:带装修

  梯户比:2梯4户、2梯5户

  容积率:3.0

  绿化率:47%

  总户数:1200户

  物业费:3.5元/㎡

  预计交房时间:2022年底

  天府新区的“小儿子”

  万科天府公园城位于麓山国际社区南侧,部分高层可对面麓山国际,西临麓湖公园区,一街之隔是安置房天府香山小区,大区域属于“天府中心”,小区域行业内称这个新板块为万安南,而对于万安南的定义,的确还有些意思。

  来源:360地图

  今年3月19日,成都市规划设计研究院发布的《天府新区万安南片区总体城市设计》,将北至麓山大道、南至武汉路、西至梓州大道、东至利州大道、总面积约12.2平方公里的区域,规划为万安南片区,总体定位:“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”。

  来源:成都市规划设计研究院官网

  “天府前湾”的意思是,将上海前滩、杭州前湾等沿江向发展的经验,运用于天府新区的实践产品,由沿江变成了沿绿发展。

  来源:成都市规划设计研究院官网

  在天府前湾的规划中,数条50-100米的绿廊穿插,将整个区域划分成了6个约2平方公里的公园社区单元,将商务功能主要集中于中心绿岛,围绕中心绿岛商务区布局了国际基金公园社区、汽车主题公园社区、国际教育公园社区、生态康养公园社区、主题乐园公园社区和5个不同角色的居住板块。

  来源:成都市规划设计研究院官网

  从规划上看,“天府前湾”的规划不同于中央商务区、兴隆湖等板块,产业与人居明显隔离开,同时注重社区公园,更具有居住体验。

  天府前湾意境图|来源:成都市规划设计研究院官网

  官方把这里看作是天府新区城市设计满覆盖“收官之作”,算得上天府新区的“小儿子”,未来潜力肉眼可见,但目前看,这位“小儿子”确实长得不怎么地,看得本工很慌。

  横屏

  看全景

  楼面地价

  麓山国际社区也就是官方规划的国际基金公园社区,麓山板块的招牌和门面担当;汽车主题公园社区有合能、麓云、麓府等项目,面相还看得过去。

  而沈阳路以南区域,目前保利天空之城一个在售项目,实地轧马路就一个字,慌!

  万科天府公园城周边实景

  “慌”不一定是坏事,也意味着还有大量的空地等待开发,从用地规划图中可以看出来,万安南板块里代表住宅用地的黄色模块有很多,住宅用地量很足,今年开年以来,天府新区拍了10几宗住宅用地,其中万安南就占4宗。

  近两年周边拿地信息

  万科天府公园城的地块并非从公开招拍挂取得,2019年9月,万科“低调”从中信城开手上收购成都香山279亩项目占有80%的权益,对应拿地金额39.62亿元。再往前推,地块是中信城开接手自成都天投集团。早在2014年6月,成都天投集团以250万/亩拍得天府新区香山附近2宗地。预计几经易主后,楼面地价已至少9000元/㎡。

  今年初,德商以楼面价10124元/㎡,无偿移交住房面积比例11%;蓝光以楼面价10658元/㎡,无偿移交统筹住房比例23%;佳兆业以楼面价9757元/㎡,无偿移交统筹住房比例23%;奥园以14775元/平米的楼面地价,分别拍得附近地块。

  从楼面地价看,「万科天府公园城」在区域内地价相对便宜,加上建筑成本、营销成本等,正常情况下,预售单价具有一定的优势,毕竟面粉和面包价格是成正比的。

  据置业顾问提供周边项目为参考,万科天府公园城项目首批次预计在1w8-2w1,带装修。(以上仅供参考,以实际预售为准)

  建筑约95㎡占主力

  再来看产品。

  整个项目占地约279亩,规划有高层、洋房、叠墅等产品,能满足的客群较广,算得上是比较亲民的“高低配”,并配建万科生活广场、香山商务中心、公共服务中心、综合教育区4大生活配套,单讲规划,项目“场景大城”的slogan不夸张。

  区域规划图

  首批次预计开3#地块约86亩,呈围合式布局,共有8栋高层、4栋商业,约1200套住宅房源带装修,层高33F,建筑面积95-125㎡,有建筑面积95㎡、108㎡、125㎡三个主力户型,从项目规划来看,高层产品主要定位刚需及部分刚改。

  其中6栋高层建筑面积为95㎡,均是2梯5户,也就是说这个户型房源数量超过总房源的80%;剩余两栋建筑面积为108㎡、125㎡,2梯4户,具体分型分布如下图:

  (目前总平图还未公布,为了方便描述本工将楼栋数以此排号,具体楼栋以售楼部为准哈)项目规划图

  3#地块容积率约为3.0,对于高层产品来说,数字有优势,但如果除去地块自带的商业产品、万科生活广场,光是住宅部分的容积率可能还是有些高,舒适度有一定的影响。

  项目沙盘图

  从楼栋位置看,1#、2#位置较好,呈南北朝向,日照和光线都不错,建筑面积125㎡朝外,可以直接对望麓山国际社区,重点推荐:108㎡坐北朝南,应该是买房人比较青睐的朝向,同样可以值得考虑。

  其他楼栋的优势在于建筑面积95㎡,相对较小,哪怕2万上下的单价不那么便宜,但总价得以控制,大多在200万以下,刚需也能够得着,单价高总价低,这也是万科比较牛x的地方。

  再看户型:

  建筑面积约95㎡户型

  走进样板间的第一感觉,紧凑,不到100㎡的建筑面积布局了三室两厅两卫,还有阳台,市面上要满足这样的空间功能建筑面积大多去到120平左右。可以说,万科的户型设计还是不错的。

  建筑面积约105㎡户型

  典型的三室两厅两卫户型,建面约35㎡的“2+1”宽厅给足了家人欢聚的空间,不过主卧没有单独设立衣帽间,公共卫生间的面积也稍显小气,另外公共卫生间的浴室有两个门是个什么梗,反正本工是第一次见。

  建筑面积约125㎡户型

  约13.75米的主采光面、建面超过21㎡的主卧的确有些亮眼,但也牺牲了中间两个房间的面积,有舍才有得嘛,如果能把中间两个房间打通做成大三房,貌似也不错。值得一提的是,公共卫生间设计在入口处,这点各有所好,反正本工不喜欢。

  首批次预计是带装修,2022年年底交付,实地看样板间还是不错,至于实际交付,这里本工不做过多评论,小伙伴们自己要有点心理,毕竟最近万科装修的口碑不咋滴,感兴趣可以自行搜索,希望不是惊吓就好。

  截图来源:每日经济新闻

  截图来源:人民网地方领导留言板

  你需要考虑的在这里

  说实话,从地段、规划、产品,包括价格来看,「万科天府公园城」是值得考虑的,但板块内的教育、商业、公交交通等短板需要花时间去补齐!

  整个万安南板块偏向居住板块,但项目周边的居住功能并未得到体现,按照2020年天府新区小学划片来看,天府六小、元音小学虽是项目的教育资源,但不管是天府六小、元音小学,都有不小的距离,难!如果近几年有小孩读书的家庭,建议慎重考虑。

  周边的幼儿园

  项目一街之隔有一大块教育用地,建成后板块的教育应该有所改观。

  交通方面,项目周边有梓州大道、天府大道等主干道,自驾比较方便,交通轨道方面,相对较远。

  另外6号线换乘站有遗憾,6号线换乘站有两个,一个是在西博城站换乘1号线,另一个是在金融城东换乘9号线,对于在高新区上班的人的来说,要多坐几个站绕个湾。

  项目周边目前的社区商业

  沃尔玛山姆会员店天府新区店(有消息称预计今年10月开业)、天府大悦城、三利·王府井等成熟项目正在建设,但都不近。项目自身带有约1.6万方的万科生活广场,从成都已有的万科生活广场看,简单的日常生活应该没啥问题。

  购买参考

  1、项目坐落天府中心,身披“天府前湾”规划,隔壁是麓山、麓湖,并且有红石公园、天府森林、万安体育公园等生态资源,环境还是很不错的,区域内已有保利、万科、奥园、德商等大牌房业入驻,相信该地块未来的区域价值可以期待;

  2、如果参考9000元/㎡左右的楼面地价,那么在单价上或占据优势,建筑面积约95㎡占主力户型,总价大可能不会超过200万,部分刚需及刚改人群能够得着,有不错的吸引力;

  3、“天府前湾”作为一个新板块,兑现时间成本需要考虑进去;短板是目前周边的交通、商业、教育配套,有不确定性;看前景的可以考虑,毕竟交房是两年后的事。

  来源:成都V发现
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