蒲江城区23亩住宅用地将出让,地段配套显稀缺

官网成都公共资源交易服务中心3月15日公布浦江住宅兼容商业用地。这是2021年浦江第一个进入市场的住宅用地。公告称,该地块位于浦江县委、政府西侧,是浦江县设施成熟的老城区核心区域,将于4月8日挂牌拍卖。

土地位置及周边布局

从大环境来看,浦江县的城市区位价值由于川藏铁路、成渝双城经济圈、城乡一体化发展试验区三大世界级、国家级、市级发展战略的叠加,近年来达到了历史高点。此外,根据浦江土地和住房市场的供需现状,提高住房需求和价格将有力支持住房开发利率。

从位置、配套设施、地块本身来看,这块地价值很大。土地面积不大,但超低容积率和周边设施趋于成熟,是很多房地产企业收购土地的考虑点。

占地23亩左右,这块地的资金成本投入不高,资金压力自然要小很多,但交易能力要在产品搭建和后期营销上多考验。但值得一提的是,地块南北两侧都是住宅用地,尚未出售,后期联合开发征地也是产品出路。

那么关于这块土地所享有的城市配套设施,无论是已经提出还是规划,地块都占据着核心地位。可以说浦江市这块土地几乎是稀缺的。

一块地

指数

容积率低至1.5,地形差异使项目独具特色

该地块位于浦江县鹤山街小北街北侧和潍城路东侧。是住宅兼容的商业用地,商业比例上限为20%。

由于容积率低至1.5,地形较高,室内住宅的建筑不仅更低、更彻底,而且可以俯瞰三面公园。北侧、东侧、南侧的公园绿地将成为眼皮底下的景观视野,使整个项目更具特色。同时,由于地块周围的公园绿地规划(规划中的武文寺公园),整个项目看起来更像是一个公园环绕的项目,与周围的市政和生活设施相匹配,具有公园城市的味道。

一块地

周围地区

支撑资源价值突出,成熟度不断提高

就该地块位置而言,位于浦江流域城市开发区,是鹤山的核心服务区。毗邻浦江县政府,自然是浦江的政治、文化、生活中心。无论是生态资源、教育资源,还是商业、医疗、交通设施,都是近在咫尺,量大质优。

首先要说的是上面提到的生态资源。双拥路北侧,距地块约200米,叫翁公园,是浦江中学老校区修建的。毗邻该地块的武文寺公园是浦江规划的滨江绿地系统六大公园之一,将在本地块项目中同时建设。公园位于文庙和武庙周围,结合文庙、武庙和古城墙遗址,以及大北街东侧规划的商业区和文创街区,将成为集文化体验和滨水休闲于一体的市民文化核心。

这里的“滨水区”是地块项目所享有的另一种生态资源。浦江距离地块不到500米,这也是目前最接近的景观资源。夕阳西下沿河而行,夕阳的余晖打在水面上,淡淡的,只需要一艘白色的小船。再远一点,3公里内有大溪谷和樱桃山,将成为周末休闲享受的生态景观。

我们来看看丰富的教育资源。除了一街之外的浦江北街幼儿园,距离大北街东侧土地不足200米的浦江北街小学,以及位于功夫街南侧的浦江实验外国语小学,2公里以内的教育资源覆盖高中。包括浦江南街幼儿园、浦江中学实验学校、浦江县鹤山艾博中学、鹤山初级中学、成都石狮联合中学(浦江分校)、浦江中学。其中浦江中学是国家重点中学,四川省一级示范普通高中,可容纳84个教学班,距离地块项目仅1.5公里。

医疗资源在距离优势上也比较突出。土地距离浦江县人民医院不到500m。另外浦江县中医院和浦江县妇幼保健院都是二级甲等医师

院也均在2公里范围内。

当然,生活成熟度的体现,交通、商业配套才是营造生活氛围的担当。

宗地周边除了道路交通外,距蒲江县高铁站在1.2公里左右,到蒲江县客运中心在2公里左右。出行方便,又完美避开客运站、高铁站带来的人员嘈杂问题。

在蒲江河两侧,随着项目凯世捷财富广场、尉洪香槟城、欣悦豪庭等项目的交房入驻,以及御景滨江等项目的售罄,蒲江县的人气已开始由原本的朝阳大道两侧向蒲江河滨河区域蔓延。在商业配套上,除了地块项目周边成熟的底商外,还有美好家园购物中心、凯世捷财富广场、中节能世纪中心等商业体距离在700-1200米内。这都促使区域成熟度进一步提升。

改善大平层单价破万

纯洋房社区将填补区域市场空缺

在整个蒲江的住宅市场,2T4户到2T6户的高层刚需住宅,一直是市场的主流,尤其是2019年及以前,基本上都是高层引领的刚需产品。

近一年的时间里,在这3宗土地2公里范围内,共有7个项目推出了住宅产品。终于有3个项目出现了1T2户的大平层改善,但纯粹的洋房社区仅仅只有一个。

另一方面,从以上这些楼盘以及地块项目周边待入市的全新项目所处的位置看,近一半的项目分布在了更靠近蒲江工业集中发展区的地带,还有近一半的项目分布在了蒲江建设起步的高铁新城片区。只有今年1月入市的华旅上院项目,同即将出让的该宗土地一样,处于以蒲江县政府为中心的滨江核心地带。

所以,这宗土地如果打造成纯洋房社区,综合区域项目产品形态及地理位置,其呈现项目将是填补市场空缺的稀罕物。同时,从已入市的洋房产品来看,价格已经轻松突破10000元/㎡,个别甚至突破了12500元/㎡,这样的价格对于即将拿地的房企来说,利润的诱惑不言而喻。

此外,此次待出让的这宗土地是经棚改拆迁而来。一般情况下,绝大多数购房者都是有“区域偏见”的,也就是一个地方生活习惯了,下一次购房依旧偏爱该区域。所以,从这一点上看,这宗土地后期的住宅产品,很大概率将迎来先前的棚改户“回家”置业。同时,这宗土地所在的公园坝片区在拆迁时,大部分商户都希望继续在原片区经商,故政府单位的平台公司后期将回购5000㎡的商铺,赔付给原商户。这对于开发企业而言,无疑也将更利于商业快速变现。

最后,要为这宗土地打个总结。

01土地紧邻蒲江县政府,位于蒲江的政治、文化和生活中心内,周边配套成熟且区域价值不断提升,地块项目位置稀缺。

02综合蒲江住宅市场的供需,无论是棚改置业还是本地改善升级,一个纯洋房社区,都将迎合市场且更能更高地实现溢价。

03随着蒲江高铁通车、川藏铁路的开行,蒲江的城市门户价值提升。作为成都三大港口之一,蒲江积极融入到了整个成都城市发展,并成为“向西的走廊”,区域价值来到历史高点。从战略布局的角度看,房企在蒲江拿地更要尽早尽快。

作者|胖小六

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