这个被我们漏掉的楼盘,原来值得一看!

  熟悉我们的读者应该知道,我们的踩盘报告一般都会踩着取证的节点发,这样做有两个很重要的原因,一是等价格,因为只有这样才能充分保证踩盘报告的完整性,让其更具参考价值;二是卡时间,这是一个信息爆炸的时代,每个人每一天都会被大量信息所冲击,人们反而被信息所控制,我们希望能帮助大家踢好这临门一脚。但很无奈的是,我们人力有限,再加上随着金九的到来,供应的集中涌入,我们发现,有一些应该被关注,或是市场本身关注度就挺高的项目被我们忽略掉了,今天要说的这个项目就是其中之一。该项目首次取证是在7月底,我当时看到价格的第一反应就是贵!但没想到的是,在我们的读者圈,关注度还挺高。于是8月底,我就去项目踩了个盘,据置业顾问介绍,项目首批次房源的公证摇号已经结束,截至我踩盘那天,202套房源去化了86套,这个数据有几分真几分假,几分好几分坏不是我们今天要讨论的重点,今天想和大家分享的是,在我实地踩盘之后发现,这个被我们忽略掉的项目,在高价的外表下却隐藏着不错的产品,是值得大城西范围内的改善型购房者关注的,它就是位于青羊区的新力曦悦项目,以下是我给大家带来的该项目的踩盘报告。项目基本信息楼盘名称:新力曦悦占地面积:约36亩产品类型:11-16层小高层容积率:2.0绿化率:30%总户数:298户车位数:589个开发商:成都力进房地产开发有限公司物业公司:新力物业集团物业费用:5.5元/㎡/月#在售信息#楼栋:1#、5#、8#和9#楼梯户比:2梯2户层高:3.15米产品面积:建面约149㎡和167㎡装修状况:精装精装标准:4189元/㎡备案价格:25029-33935元/㎡交房时间:2022年6月底一、地段及配套青羊新城,潜力大、配套齐,城西置业首选新力曦悦项目的具体位置在成飞大道与瑞联路交汇处,处于青羊新城规划范围内。

  新力曦悦

  四川省成都市青羊区成飞大道与大周公路交叉口东北方向

  最近无论是在各大房产媒体平台还是吴思竹的后台,都能频繁看到青羊新城的出现,关注度之高应该是有目共睹。如果用房地产板块的概念来看待青羊新城,我认为是不合适的,因为相较于一个普通的房地产板块来说,青羊新城真的太大了,规划区域涵盖了青羊区三环苏坡立交外侧至温江界,总面积达到了42平方公里,占到了整个青羊区的三分之二,大家熟悉的外光华、外金沙板块都在青羊新城规划范围内。

  △图片来源于网络青羊新城的规划最早是在2004年提出来的,规划打造成以总部经济为核心,以“四大主导产业”和新兴服务业为支撑的中国西部现代服务业新高地。因为发展时间早,再加上政府规划方向清晰,目标明确,如今的青羊新城在政府规划优势下,产业集群效应下,已经吸引了近400家总部企业的进驻,其中不乏多家世界500强企业,对区域的价值形成了强有力的支撑,各大品牌房企的争相进驻,土拍价格的直线攀升就是最好的证明。据相关数据统计,2019年,整个青羊区全年共计出让了12宗地块,其中有8宗地块就位于青羊新城,这里不仅已经成为了青羊区的主战场,更重要的是,这8宗地块最终全部成交,且均被中铁建、龙湖、新力、首创等品牌房企拿下,最高楼面价格更是拍到了18512元/㎡。区域发展潜力如何,相信不需要我再多费笔墨了。作为青羊区的发展之重,再加上政策的利好,各种优质资源势必都会往青羊新城倾斜,配套自然不会差,那么,新力曦悦项目周边配套情况如何呢?交通配套整个青羊新城目前已形成“三横三纵”的完善交通路网,“三横”是日月大道、光华大道和光华8线,“三纵”是三环路、武青路和四环路,再加上已经通车的地铁4号线、计划在年底开通的9号线一期,以及在建的地铁13号线的加持,为整个青羊新城构建起了四通八达的路网。

  △青羊新城路网示意图,手艺差,勿较真新力曦悦项目位于成飞大道与瑞联路交汇处,成飞大道一条直路便可连通日月大道、光华大道和光华8线3条区域内横向主干道,瑞联路则可连通至武青路,自驾出行十分便捷。相较道路交通来说,轨道交通略显薄弱,距离项目最近的站点是成都西站,步行距离有约1.5公里,这个站点是地铁4号线与地铁9号线的换乘站点,直接乘坐并不便捷,需要其它公共交通换乘。商业配套新力曦悦项目自身是没有任何商业规划的,因此,就近的日常消费需求只能通过周边来完成。在项目的西侧,一条成飞大道之隔,已有非常成熟的社区底商,未来,在项目的东侧,还有龙湖西府琅悦项目规划的商业,这些商业配套均步行便可到达,解决业主的就近日常生活所需,应该没有难度。

  △成飞大道另一侧的社区底商

  其它更丰富的商业需求只能通过外围的配套来完成,但所幸的是,距离都不远,且商业形态十分丰富。在项目周边直线距离2公里范围内,就有青羊万达广场和青羊鹏瑞利广场两大城市综合体,它们都是目前城西的主要消费目的地,其中青羊万达广场的商业体量达到了38万㎡,比已经呈现的万象城一期还要大。除此之外,在中坝地铁站,因为居住小区和办公人群集中,这里也形成了非常丰富的商业氛围,以各类餐饮为主,对于好吃嘴们来说,是一个非常不错的目的地。教育配套教育资源可以说是青羊区的一张非常重要的名片,作为青羊区的发展之重,青羊新城的教育资源配置自然也不会弱,根据我在网上查询到的信息,目前青羊新城已建成及规划建设的幼儿园共有41所,小学23所,中学16所,其中就有像树德中学、泡桐树小学、成都实验小学等口碑非常不错的学校。在新力曦悦项目周边1公里范围内,目前已经有可以满足3-18岁全阶段的教育资源,其中,幼儿园有7个,大部分为民办性质的,公办小学有两个,分别是成都实验小学明道分校(青羊7区,对口初中成飞中学和青羊实验中学光华校区)和成都实验小学蕴雅校区(19年才开学,暂没有公布对口初中)。此外,在项目的对面,一条马路之隔,还有一块占地约135亩的教育用地,据了解规划为公立的中学,但办学主体待定。周边3公里范围内,还有成都协同外语学校(原石室外语学校)和树德中学光华校区,其中,协同外语学校是一所涵盖了幼儿园、小学部、初中部、高中部和国际部的民办学校,树德中学光华校区就不需要多说了,省重点学校,今年高考理科一本上线率达到了99.3%,二本上线率达到了100%。医疗配套项目周边有两所三级甲等医院,分别是成飞医院和成都妇女儿童中心医院,其中成都妇女儿童中心医院是一所妇女儿童专科医疗和与保健机构。两所医院与项目的步行距离最短仅有800余米,最长也不过1300余米,无论是从就医还是居住两方面来看,都是一个非常合适的距离。二、规划及产品小盘低密,改善定位,产品有诚意新力曦悦项目总占地约36亩,容积率2.0,项目的北侧是规划道路,西侧是成飞大道,南侧和东侧不临路。新力曦悦项目定位为改善型楼盘,从项目的综合表现来看,我认为算得上是名副其实的。

  1、0商业,纯住宅。新力曦悦所在的地块是一个完全不兼容任何商业的纯住宅地块,居住更纯粹。2、纯板式小高层36亩地块共计规划了9栋住宅,均为11-16层的小高层建筑,9栋住宅呈阵列式布局,均为2梯2户纯板式的设计。因为项目已有实体楼栋呈现,我参观了位于6栋3楼149㎡和9栋2楼167㎡产品的实体样板间,可以切身感受到低密小区,纯板式产品的优势,楼间距开阔,即便是在低楼层,采光和通风效果也是不错的,以下是我在实体样板间景观阳台拍摄的图片。

  以下是公区实景图,从实际呈现来看,改善属性也是比较明确的。

  已经取得预售的是1#、4-6#、8-9#楼,其中4#楼和6#楼目前已经基本售罄,产品仅有两种,建面约149㎡的四房双卫户型和建面约167㎡的四房三卫户型。

  两个户型格局没有太大区别,从各个空间的配置来看,我更倾向于认定其为强调功能性的产品,但因为纯板式、四开间朝南的设计,再加上超大景观阳台的配置,还是在一定程度上提升了居住的舒适性。项目住宅均采用精装交付,精装标准为4189元/㎡。

  从样板间呈现的效果来看,无论是色彩搭配、材质选用、造型设计等,都是符合当下市场主流产品方向的。精装配置方面,全屋配置了中央空调、新风、地暖,此外还有灯光、窗帘(主卧、客厅)智能控制系统;主材方面,墙地砖采用的东鹏品牌,卫浴采用的高怡和杜拉维特两个品牌,厨电方面则配置的西门子品牌,窗台面、门槛地面和淋浴区地面全部采用的天然石材。值得一提的是厨房,除全品牌的产品外,开发商还配置了西门子嵌入式的冰箱、微波烤箱以及垃圾处理器,可以说将厨房应有的功能基本都配置到位了。三、价格及购买建议据了解,新力曦悦首批次房源目前还有不到100套在售,建面约149和167㎡产品均有得选,其中167㎡居多,备案单价在25029-33935元/㎡,优惠后,149㎡产品均价在2.9万元/㎡左右,167㎡产品价格在3.1万元/㎡左右。坦白讲,这个单价并不便宜,但对于地缘性的改善需求来说,我觉得这个项目还是值得关注的。主要原因在于,据我们了解,青羊新城接下来将迎来一个供应的高峰,选择多了对于购房者来说肯定是一件好事,但同时我们也要看到,这些新增供应项目的土地价格也都比较高,新力的拿地价格在其中属于中等的位置,从这个角度来看,对于大城西范围内有改善需求的购房者来说,这个价格你可以买到的是城西核心发展区,配套完善的低密、零商业、纯板式小高层产品,也不失为一个不错的选择。
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