外地人要买下成都,“谋”比“勇”重要

  别轻信中介,他们经常不耿直

  杨潇是广元人,眼看成都这几年的发展“快得有点吓人”,就想抓一把红利放进口袋。周末亲自来成都看房,中介小哥立马就来了个饿虎扑食。“买69㎡实得129㎡,户户带空中花园”,在小哥的嘴里,天府新区的“第四代住宅”简直是人间极品。不光区域感人,产品巨牛,旁边还有乐高乐园在一天天长高,简直集成都的精华于一体。只要买了房,后半生就只管数钱,提“上班”都觉得俗气。

  可潇哥好歹也是闯过世界的人儿,会用百度的呀。一搜案名,“彭山区”三个字弹了出来,啧啧,原来是眉山的地界,跟成都还是莫法比的。所以,杨潇并没有“冲动消费”,只是铁了心要做成都的股东。“今年还有4个多月,我还可以来成都十几趟!”话说这段时间,不管是线上还是线下,向37君咨询买房事宜的外地朋友和读者,特别多。怪就怪成都魅力大了点,前途和钱途都过于光明了点。来成都买房的想法,当然值得鼓励。不过,外地购房者也得认清现实:指望着房价暴涨、一举实现财务自由,是不可能的;闭着眼就能赚到,同样不切实际。终究还得认认真真研究具体区位和项目,把小目标设定为“跑赢通货膨胀”。

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  持房成本高,投资须算细账

  房地产的黄金时代早已过去。即使成都楼市的基本面足够好,也顶多处于白银时代。别指望随随便便就能在成都买房赚大钱。再说,这个市场从来不是绝对的自由市场,政策一直拉着烈马的缰绳。成都楼市的限购,短期内是不会完全松绑的。看清了这两个基本事实,再关注一下外地人相对本地人来说,更高的持房成本。

  买房投资讲究长期回报,短则三五年,长则十几年的持房期,房子如何打理向来很讲究。让房子空置,购房人依然需要按月还贷款,这么做多多少少有些浪费资源。但若选择出租,外地购房者也需面对更高的持房成本。以一套三圈层100㎡的套三为例,对全屋作简单装修,家电家具配齐最少也得花上小5万,月租按市场均价1500元来算,也需三年才能回本。而这些,还只是看得到的投入。那些看不到的房屋损耗,对租房管理投入的时间与精力,以及更高的空置期,若不转化为年均10%的资产涨幅,购房者恐怕自己都很难说服自己。换句话说,外地购房者既不能幻想“买房即暴富”,但也要对投资回报有相当的要求。不然,来成都买房就不是件划算的事儿。

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  天府新区照样可能割韭菜

  众所周知,大成都的限购政策,已经实行三年之久。不过,外地购房者在成都买房的心却依然蠢蠢欲动,而有些无职业底线的中介们,为赚取高昂的渠道费,便抓住了杨潇们想买房又没资格的痛点,不停引流他们到“炒房基地”下单。直到泡沫被一个个戳破,购房者才发现自己沦为了韭菜。天府新区眉山直管区,便是最大的韭菜收割地。据不完全统计,2017年,天府新区眉山直管区的视高某大盘开售,开出1.3万的单价,而在此之前,视高最高售价也仅为5000元/㎡。然而这还只是个开始,2018年,视高被炒得最火热的时候,单价飙升到了1.7—1.8万。但尽管如此,视高的多个楼盘却还是迎来了“开盘即罄”。

  视高某楼盘抢房画面随即而来的便是高点坠落。2018年5.15新政施行后,整个成都的房地产市场逐渐冷静,视高的房价也随之迎来大幅下降,目前,视高清水房价基本稳定在9000—12000元/㎡。可惜,世间不售后悔药,三年前扎进视高被割韭菜的人们,除了接受现实外,别无选择。

  视高之所以能成为韭菜收割机,正是源于购房者对成都市场的不了解。但直到今天,这样的外地购房者仍不在少数,他们依然被“天府新区不限购”吸引着,却殊不知价格降下来的视高,依旧在透支未来几年的红利。而刚才提到的第四代住宅,更是归属于眉山市彭山区管辖,与成都没有丝毫关系。

  保值增值多关注新津花源

  成都还有哪里可以投资?新津花源板块与都江堰文旅项目,或值得关注。两个月前,新津正式撤县设区,与成都在所属关系上变得更加密切。但其实抛开行政关系,与其被视高割韭菜,曲线救国买入限购较宽松的新津显然更有未来。新津位于成都平原西南方向,距成都市区28公里,属于成都远郊范围。目前,区域内主流的三大开发板块为距离成都最近的新津县城,花源板块,以及岷江新城片区。其中,最值得购房者关注的是拥有地铁的花源板块。

  作为新津离成都市区最近的一个板块,在10号线地铁通车后,板块内迎来了大量城南外溢客群。板块内的产品多以洋房、别墅为主,环境、居住品质与地铁通勤,完全可以撑起投资。而今年,板块价值又被TOD再次加码,据了解,新津站TOD规划包含了大量写字楼、商业街区以及公园绿地,是新津唯一完全走向国际化的区域,目前板块内已引入主城优质的教育资源石笋街小学。而成都首个TOD住宅项目城投中南智在云辰,6月份首次开盘均价约12000元/㎡,价格相对而言较为实在,不存在虚高,受到市场广泛关注。

  新津站TOD规划图另外,距离新津TOD1.9公里的领地天府蘭台同样值得关注,12500元/㎡左右的单价,匹配最小151㎡的面积,总价200万以内,即可以拿下一套别墅。隆鑫公园首府,距离地铁五津站1公里,离新津中医医院和新悦广场很近,交通和生活比较方便。 项目户型面积89-141平米,流动性更强,上一期开盘清水均价9000。下一期将推出12号楼113-125㎡的户型,价格可以参考上期。事实上,从房价的健康程度来看,花源镇房价近几年一直保持持续稳定的增长,稳居新津第一。从投资购房的角度来看,花源是成都三圈层最具投资价值的板块。对于长期投资客户来讲,布局政策红利区是最好的选择。

  尽管产业的缺乏,让花源镇看似是城南的一座“睡城”,但有地铁的加持,未来,它必将是新津区最突出、最有潜力的板块。而除了传统的住宅以外,近年来备受市场关注的文旅项目也值得一看。在旅游资源丰富的都江堰,融创打造的文旅城项目,占地约4800亩,涵盖乐园、雪世界、水世界、剧场、酒店群、国际会议中心、商业街、低密住宅等多元业态,自成一城,具有较好的投资价值,约9000元/㎡的均价,不限购,也更适合外地购房者投资。
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