517轮竞价12.88亿成交,这场“竞拍”注定影响楼市格局!

  在土拍市场,超过100轮举牌,算竞争十分激烈。7月2日,有“重庆李嘉诚”之称的张松桥来成都参加土拍,举牌60轮,一不小心就创下成都地价新高。昨日,成都首个TOD对外合作示范项目的股权转让上演“大混战”,激烈程度超过土拍数倍。经过4小时,517轮惨烈竞价,在数十家地产大鳄中,保利笑到最后,以12.88亿拿下“广都轨道”66%股权,相比7.66亿起拍价,溢价68%。

  广都轨道最重要的资产就是“天府新区昌公堰TOD项目”,该宗土地面积约208亩,计容面积34万多平米,是天府新区核心区不可多得的优质地块。考虑到城市核心地段土地资源稀缺性,入股轨交TOD项目,成为地产巨头杀入“土地市场”的另一通路。据悉,今年成都还将计划最少推出4个TOD对外合作项目。同时,今年成都计划总共19个TOD项目在建,总投资额超1600亿。对于地产巨头来讲,TOD盛宴才刚刚开始,未来有大量想象空间。但由于准入门槛较高,中小房企的机会将受到进一步挤压,市场份额进一步向品牌房企聚集。

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  一个好消息,一个坏消息

  ▲2019年成都土拍金额排名,图源中地数据

  看了2019年成都土地市场情况,投拓狗有种职业生涯时日不多的感觉,前八强国有平台占据六席。中铁建依靠金沙板块压哨一拍,硬生生挤进八强。今年上半年拿地第一名仍是轨交,是你是你还是你!怎么才能搞到地,投拓狗翻看了十八本秘籍,都没能派上用场。7月8日,市场传来一个好消息,成都TOD全球招募合作伙伴,正式在昌公堰、行政学院、廖家湾、新津、万盛5个项目试点“股权型”合作开发模式,并向全球开展陆肖、双凤桥等9个TOD综合开发项目商业运营的招商工作。也就是说,房企将有机会参与成都14个TOD项目。其中,最受关注的是5个“股权型”项目,为开发商曲线拿地提供了机会。当然,这个机会的门槛也是很高。根据此次昌公堰TOD竞拍公告来看,要求参与企业必须是头部房企,具体来说:1、综合实力前50强,或者商业综合实力前30强。2、外资房企应满足前10强,或运营能力达到房企综合实力前50强,或商业地产综合实力前30强。因此,坏消息就是,如果不是TOP50房企,与TOD红利基本绝缘,还是老老实实让“投拓狗”疯狂找地吧。

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  1600亿TOD蛋糕,地产巨头各显神通

  TOD将作为成都城市未来的重点基建,这已经成为城市发展重要趋势。

  根据规划,成都未来5年内,将实现TOD有效覆盖中心城区60%以上居住就业人口,真正树立轨道交通引领产城融合发展的国际典范。除了宏大的愿景,令市场激动的还有众多落地的重点项目。根据轨交集团的介绍,除14个TOD示范项目外,今年还将新增5个TOD开发项目,全年在建项目将达到19个,总计容建筑面积1700余万平米,所有项目开发完毕后总投资额将超过1600亿元。除了首家拿下TOD对外合作示范项目股权转让的保利,还有巨头通过和轨交成立合资公司,在拿地源头便杀入TOD市场。

  ▲图源克而瑞四川

  今年上半年,招商和天投、轨交成立的公司砸下54亿资金,在天府新区拿下7宗地,至此招商已经悄悄成为天府新区手握最多优质土地资源的龙头房企。

  万科和成都TOD的合作则是从物业开始。7月14日,万科与成都轨交成立了成都轨道万科物业有限公司,经营范围为房地产开发经营、人力资源服务、各类工程建设活动等。

  ▲2019年城市地铁收入排行前六

  此前万科在杭州和深圳都有TOD合作方面的经历,特别是深圳地铁,万科还是第一大股东。地铁物业开发较早的深圳地铁利润可观,2019年深圳地铁利润便超过了116亿,而成都地铁TOD开发尚处于早期,还未有物业进入销售阶段,2019年净利润仅为0.27亿,随着众多TOD项目的投入,未来利润有望大幅增加,向深圳地铁靠拢。

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  20余家龙头房企涉足TOD,战事越演越烈

  有媒体统计,这几年涉足TOD业务的房地产企业大概有20余家,竞争也越来越激烈。

  以保利此次12.88亿拿下“广都轨道”66%股权,溢价68%为例。成都TOD首次推向市场,竞价次数达到了惊人的517轮,火爆程度超出想象,虽然竞价规则上和土拍有所不同,但竞争的激烈程度可见一斑。

  TOD作为一二线城市未来数年城市发展的重要战略,龙头房企纷纷在TOD上投入重金,除了已经和成都轨交有合作的保利、招商、万科等,龙湖、越秀等地产在TOD产品的开发上也颇具规模。2019年龙湖成都的战略布局已经围绕TOD展开,“聚焦成都中心城区,围绕TOD战略沿轨道节点加大布局,地铁、TOD、商业等全能配套赋予项目更高的价值。”2018年亮相的成都龙湖上城也是按照TOD标准进行严格打造。

  商业本身就是龙湖的一大杀手锏,进入TOD时代,龙湖从总部开始就极为重视。2017年,CEO邵明晓亲自带领高管团队,赴东京拜访东急不动产、日建工作坊,专程交流TOD内容。2018年,龙湖表示,未来4年要落地30个TOD项目。重庆沙坪坝高铁站的龙湖光年,投资超100亿,是全国首个商圈高铁TOD项目。项目起点颇高,对标纽约、东京等TOD先进模式,成为“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体超级TOD。由于和广州地铁的深度合作,广州国企越秀地产在TOD领域介入较早,越秀地产也因此一跃成为国内TOD开发体量最大的房地产公司之一。不难发现,在城市核心地段土地资源越加稀缺的今天,TOD成为房企获取宝贵土地资源的另一通道。但对于中小房企来说,机会越来越少,即便成都此次“竞拍”为公开竞价,也有全国前50强的硬性要求,毕竟TOD开发对房企实力和责任都有较高要求。随着保利以12.88亿拉开成都TOD合作开发序幕,成都TOD红利将持续迸发。

  未来五年,TOD将为市区提供更多的房源供应,增加市场供应,对于购房者来说总会是一件好事。
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