成华区2020年首场土拍,二环内侧小地块争C位

  时隔近5个月,共111亩宅地的成华区,迎来了2020年的首场土拍。历经多轮博弈后,3宗三环内地块悉数拍出——

  1号宗地,位于龙潭寺板块,约68亩纯宅地,以成交楼面价14500元/平米被隆基泰和竞得;

  2号宗地,位于双桥子板块,约34亩纯宅地,以成交楼面价16800元/平米被深业泰然竞得;

  3号宗地,位于昭觉寺板块,约8亩住兼商地,以成交楼面价8700元/平米被大陆国际竞得;

  主城3环内+总价可控,是今日三宗地块的共同标签。这自然吸引到不少房企的目光,包括像绿城、保利、金科、新希望、首开、旭辉、融信、弘阳、中南、华宇、恒大等超15家品牌房企到场参拍,足见主城地块的打动力。

  壹

  土拍看点

  1

  三宗地块的地幅面积都不大,在如今新房预售价格不断走高背景下,对于这类典型主城“小而精”且总价相对可控地块而言,房企们适当提高面粉价格也能算得过账。同时从去年末开始,土地市场竞拍愈发激烈,房企们拿地压力陡增,对于今日三宗占据3环内的地块而言,自然激发了到场房企们的极高热情。

  2

  2号宗地是本次土拍中位置最好且看点最足的一块,隶属于东1环至2环间的双桥子板块,周边配套成熟。这也是双桥子板块继2018年12月,同森以11381元/㎡拿下板块一宗约20亩地块(同森·锦逸)之后的再度供应,高达12900元/平米起拍价也是目前成华区第二高的起拍价。

  3

  今日出让地块均有一定出让要求。1、2号宗地采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”的方式拍卖。尤其是2号地块有约20%的返迁占比;3号地块仅有8亩,但自持商业占比却不低于50%;1号宗地也有一处5亩的幼儿园配建。

  4

  值得一提的是,位于昭觉寺板块的3号宗地是“回锅地块”。2015年间两度流拍,而今再次站上拍卖席,从4130元/平米起拍价拔升至8700元/平米;其计入容积率的总建面也从不大于26916㎡调整为不大于16149㎡。

  贰

  二号宗地

  首先,让我们聚焦于今日土拍的绝对看点——二号宗地上。

  二号宗地现状图

  地块位于东二环内侧,隶属于双桥子板块。东侧不足200米即是二环高架桥,南面距离新华大道双林路不足300米距离,就可实现与二环高架路的对接。同时,地块南侧200米是在建地铁8号线成华大道站,周边还规划有众多公交线路,交通线路成熟。

  板块内教育资源丰富,包括成都市第十三幼儿园、新华幼儿园、双林小学、成都石室中学初中(东区)以及列五中学(高中部)等都在700米范围内。同时,新华公园也在地块西侧不足500米。

  新华公园

  此外,地块周边商业同样是一大闪光点,除开各色底商外,向南步行约600米即是万象城一、二期商业综合体。

  万象城

  不过,地块“硬伤”也不少。

  首先,地块被双桥子老旧小区围绕,周边城市面貌和品质不高;其次,约20%的返迁比例也变相拉高了拿地成本,后期售价不容小觑;3.0容积率,在当下也并不算一个舒适的居住指标。

  二号宗地周边老旧小区

  总的来看,地块优劣势明显,但这类位于主城老小区之中的地块,已有不少“前车之鉴”像之前位于白果林的融信公馆、相距地块仅700米的同森·锦逸都是参考例子。据了解,两者均是在销售初期面临着不小的去化难题,这也是留给今日拿地房企该如何打造上需思考的问题之一。

  板块内最近新房入市,是于去年10月取证的同森·锦逸,目前项目惠后带装修单价为2.3万/平米起,目前仍有部分房源顺销;再往前追溯则是去年6月的恒大·云门,彼时为清水价1.55-1.94万/平米的跃层产品,住宅已全部售罄。

  在建的恒大·云门

  二手房方面,板块内具有代表性的次新房仅有中海·新华府和恒大·中央广场一期,前者最新二手房成交户型为80.9㎡,价格在23981元/平米;后者最新二手房成交户型为136.1㎡,价格在19141元/平米。

  恒大·中央广场一期

  宗地位置:成华区双林北横路127、129号

  出让土地面积:约34亩

  计算容积率:3.0

  土地性质:纯住宅

  竞买方式:设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例

  配件要求:在宗地内建设计容建筑面积不少于13640平米的返迁安置房(全装修)。

  地块起拍价:12900元/平米

  地块成交价:16800元/平米

  竞得者:深业泰然

  叁

  一号宗地

  一号宗地位于龙潭寺板块,虽则在大区位上相较于二号宗地没有那么亮眼,但龙潭寺板块作为成华区重点发展的区域,一直被视作主城区的“最后洼地”,且在近年间呈现出了“黑马”的发展趋势。

  土地端便是最好的佐证。

  2019年中龙潭寺板块共出让了7宗用地。其中分别由金融街、同森以10900元/平米及10400元/平米拿下的两宗土地后,龙潭寺终于迎来了土地的“万元时代”;同样发生在去年的还有保利、万科均以9008元/平米分食了两宗靠近西南财经大学天府学院(东区)地块,即万科·锦园和保利·珑堂里院。据了解,锦园已于昨日入市,打造为105-125平米、8-11F小高层。

  西南财经大学天府学院(东区)

  其实,在去年龙潭寺板块及周边就有多个新房项目入市,像首钢·蓉城里、新力·琥珀园、中国铁建·西派泊玥等去化率很高的项目,售价都基本维持在1.2-1.4万/平米之间浮动,但像主打改善的中粮·珑悦锦云(地价9600元/平米),其最新批次带精装均价来到1.8万/平米,但项目去化却并不顺利。

  时至今日,板块内已汇聚有保利、中粮、金科、华宇旭辉和奥山等房企,再此后还有金融街项目、同森项目,以及万科·锦园和保利·珑堂里院等新房亟待入市,可以说在众多房企的合力打造下,龙潭寺板块正以“黑马”姿态重新回到大众视野当中。

  如今龙潭寺板块内已汇聚多个房企

  落脚于1号宗地来看,位于东三环内,西侧是成都理工大学,北侧与电建地产·美立方隔街相望,东侧跨过三环即是龙潭工业园区,工业气息浓重,各项城市配套并不亮眼。

  目前地块暂无地铁线路贯穿,距离在建地铁8号线二期龙潭寺东站直线距离1.3公里。缺乏大型商业配套,距离最近的是1.6公里的中国铁建广场,基本生活需求可依赖周边底商。除开理工大学外,仅有北大培文幼儿园,但好消息是宗地自身将配建一所约5亩幼儿园,以及地块西侧有一处中小学用地,一定程度上补足了周边学校配套薄弱情况。

  新房上,东面是于去年底入市的奥山·九重锦,带精装单价1.73-1.96万/平米,目前正顺销。至于二手房,一街之隔的美立方和V客尚东最新二手房成交价为14556元/平米、19094元/平米。

  宗地位置:成华区龙潭街道丛树社区11组、圣灯街道东华社区8组、东华社区集体

  出让土地面积:约68亩

  计算容积率:2.0

  土地性质:纯住宅

  竞买方式:设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例

  配件要求:配建并无偿移交一处约5亩的幼儿园

  地块起拍价:9200元/平米

  地块成交价:14500元/平米

  竞得者:隆基泰和

  肆

  三号宗地

  三号宗地隶属于昭觉寺板块,其就位于大陆·潮里一侧,东南侧仅隔一处绿化带便是城北出口高速,相距板块内的地标建筑——动物园仅350米,西侧对望泛悦城市广场,周边配套需求完全能够满足。

  三号宗地

  地块西南侧布列着多个住宅小区,生活氛围醇熟。700米范围内,还有成都市第四十中学、第三十幼儿园等院校。同时,地铁3号线昭觉寺南路站矗立在地块西侧600米处。

  值得一提的是,地块占地仅约8亩,其中商业占比就不能低于50%,地幅过小且商业占地巨大带来的问题将导致居住舒适度会很低。

  宗地位置:成华区昭觉寺横路

  出让土地面积:约8亩

  计算容积率:3.0

  土地性质:住兼商

  配件要求:须自持计容商业总建筑面积不低于50%,在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

  地块起拍价:8700元/平米

  地块成交价:8700元/平米

  竞得者:大陆国际

  来源:成都商报房产发布
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