成都公寓存量高达4万套,滞销之下大降价该不该买?

  据不完全统计,成都可售公寓存量已达到4万余套,并且未来还将持续走高,曾经热捧的公寓,如今正在危险的边缘试探。

  曾几何时,“低单价,小面积”的公寓是市场上的香饽饽,无数年轻人都渴望来一套,随着政策逐步收紧,公寓正逐渐成为烫手山芋,如何去化仍是未知数。

  前段时间,洋妹儿做了一个统计,截至2019年末,已拿预售的公寓存量达770万㎡,SOHO类产品去化周期需要26个月,LOFT类产品需要18个月。

  目前,旧账未清又添新帐。成都可售公寓存量已经达到四万余套,处于历史巅峰位置!

  公寓市场正面临着去库存难题。

  公寓市场出现疲软

  以上的数据,都只是公寓不完全统计的新房存量,如果算上二手公寓,库存将更高。那么,为什么成都公寓有如此高的库存?

  2017年,成都出台限购政策:购房者需要有2年户口或者2年社保才有资格购房。一纸令下,许多外地人、投资客均被牢牢限制住,转身将钱投入了不限购的公寓产品。

  因为限购政策,公寓迎来了2年的黄金期。

  2017年公寓走俏,成都市公寓产品成交较2016年环比上涨113.8%,首次达到年销售面积200万㎡以上。2018年公寓市场持续火热,销售面积在2017年基础上再有增加,达到299万㎡。

  消费端的需求激增,让开发商们不断增加供应,公寓新增面积从2017年起逐年增加。

  然而,公寓的新增供应面积始终远高于销售面积,导致公寓存量越积越多。

  目前公寓可售套数达到4万余套,这数字并没有计入未拿预售证的项目、开发商自持的楼栋、被抵押的套数,并且有的区域没有统计到。所以,成都公寓可售套数是更庞大的数字。

  另一方面,随着2019年的到来,公寓市场的目标客户群体逐渐获得了购房资格,购房者的需求从公寓转向住宅。

  并且在2017、2018年期间公寓单价上浮,高新区、锦江区、武侯区、天府新区公寓均价超过1.5万/㎡,以主流面积50㎡来算,公寓最低首付接近40万。而,40万在当时可以作为住宅的首付款,并且商品房选择性也较多。如此算来,公寓失去价格优势,限价的商品房市场分流了大量客户。

  至2019年,公寓成交增幅出现“显著疲软”,从2018年43%的成交增幅,下降到19%。

  公寓市场供大于求,购房者心态转变,两大因素最终造成了公寓的高库存局面。

  公寓降温折扣促销

  库存高企,公寓面临滞销,房企们纷纷开始自救。

  3月初,网上传出温江区的珠江广场从精装11000元/㎡降到清水5900元/㎡的爆料消息。但置业顾问矢口否认,称只有20-30套精装8200元/㎡的房源。即便没有5900的房源,从8200的价格上也能看出项目降了,单价打了七五折。

  三圣乡的融创玖樾台以9600元/㎡的价格,贴着成本价进行销售。

  新都区的万科金域缇香甚至推出总价14万的小户型公寓。

  甚至有项目推出“首付分期一年免息”、“全款2年免息分期”等贷款层面的优惠。

  公寓的广告已经铺到线下各个户外广告牌上。中建天府公馆打出“首付8万买入高新南”的口号吸引购房者。

  如今的公寓市场已经降温,折扣优惠活动不断传出,购房者有更多的选择和协商空间。

  那么,到底能不能入手公寓?

  公寓到底能不能买?

  其实,公寓是可以买的,但要分情况。

  公寓的本质是商办类产品,居住舒适度较低,如果拿来自住的话,不建议购买。

  因为后期会带来一系列的麻烦,并有潜在的风险。

  ▲公寓与住宅对比

  公寓最大的不确定性就在于政策不明晰。

  住宅的产权到期后可自动延期,然而,公寓40年产权到期后的政策还未明了。

  不仅如此,在公寓产权期内也可能出现政策变化或开发商定位不清等问题,导致无法住人。

  佛山万科金域中央公寓项目,就因为开发商将办公用房性质的房产作为公寓进行销售,然而到了交房时,却变成办公房,最终业主维权,闹上央视。所以在万科已经没有“公寓”这项产品,统一称呼为:商办类产品。

  上海更是多次出手,限制公寓,对LOFT公寓等商办类公寓进行全面整顿,导致大量公寓无法销售、入住。

  所以,政策不明晰是公寓最大的潜在风险。

  除此之外,公寓还有升值能力弱(涨价幅度远低于住宅)、税费高、容积率高、人员密集、水电费用高、不能落户没有学位等缺点,如果拿来自住,会一定的麻烦。

  ▲公寓的优势与劣势

  以成都为例,目前成都的公寓政策是怎样的?

  2017年4月21日,成都发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,给公寓戴上紧箍咒:

  1、限高,4.9米及以上层高的LOFT产品成为绝唱。商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的,层高不应大于4.2米;商业、办公类建设项目标准层办公用房不分隔的,层高不应大于4.6米;

  2、没有独立上下水,没有住宅套型布局,限制居住功能。商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计。

  3、不得接入天然气,生活成本增加。商业、办公类建设项目中的办公用房(公共食堂除外),不得接入天然气。商业、办公类建设项目的水电气,应按照商用标准收费,禁止按照非商用标准收费。

  4、不得宣传房屋可以用于居住,严格限制公寓的居住功能。对商业、办公类建设项目,开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住,不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。

  成都的公寓政策也是属于紧缩状态,进一步限制居住属性,杜绝炒房投资的可能。

  随着2017年限购,没有房票的人很多选择投资公寓,导致成都公寓销量一度走俏,单价也水涨船高。

  而近两年,有资格的人越来越多,住房不炒的定位更加深入人心,再加上很多公寓总价也不低,导致公寓市场热度再度降下来。不知下一个接盘的人会是谁?
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