主城就这样硬刚“宇宙城南”

  近日,成都市青羊区马厂坝TOD发布了全新蓝图:约1658亩地块调规,新增超500亩住宅用地。这标志着“青羊新城”的概念,正式成形。4年前,在时任青羊区委书记的眼里,这里还只是一个“在城市形态、业态、文态、生态上均有许多不足之处”的区域。而今,青羊新城焕然一新,品牌房企扎根,产业园区集聚,已然是一台“文化大区”的城市价值发动机。不过,最早形成新城概念的成都主城区,还是武侯区:近20年来,武侯新城一步步摆脱“鞋都”的老旧格局,引入了以京东研究院为代表的高科技研发机构及企业;而金茂府、当代璞誉、西派城等豪宅IP,更坐实了武侯新城“成都豪宅第三极”的名号。显而易见的是,当高新区、天府新区打着“南拓”的旗帜,日新月异时,传统五城区也丝毫不甘落后,正以“行政区+新城”冠名的首位板块,深度挖掘主城价值,力图实现二次腾飞。从目前来看,这个思路赢得了A+级的评价。那么问题来了:除了武侯和青羊,还尚未拍板“新城”规划的锦江、金牛、成华,会把“首善之地”锁定在哪里,3座“新城”又会否真正带来惊喜?

  01

  锦江新城:金融城“亲儿子”占位最高

  “锦江新城”的概念虽然暂未得到官方盖章,但极大的概率,就是金融城3期。在3个新城中,锦江新城的段位也明显最高。金融城三期由府河两岸的交子公园板块和锦江东板块共同组成。河西的交子公园片区发展已较为成熟,未来金融城3期的开发中心,将转向河东的锦江东板块。目前,金融城已经有285家世界500强入驻,1、2期为成都贡献的GDP超5%,是成都GDP贡献值最高的区域。也正是因为有前期的金融产业基础托底,金融城3期的发展明显是“站在了巨人的肩上”,无缝承接金融城1期的产业热度,并将展现出明显的“马太效应”。今年4月锦江区发布的供地计划中,锦江东板块两宗地赫然在列,可见锦江区政府也用心助推锦江东板块的发展。

  锦江东板块主要承担金融会议中心、金融配套园、金融科技园、金融公寓等4大金融产业集群。通过产业吸附人口,尤其是高端产业吸引高净值人口,从而助推整个区域的发展。秉承着公园城市的规划理念,加以府河、交子公园东的生态基因,也将为区域居住的高端化和生态化,提供最直接的利好。同时,2020年年底即将开通的6号线和9号线将在板块内的金融城东站交汇,按照规划,金融城东站将诞生一个总规划面积达748亩的 “ TOD ” 综合交通枢纽,业态涵盖住宅、写字楼、公寓、商业、酒店等功能。2大地铁与3座路面桥,让府河两岸有多条道路进行连接,形成立体式交通路网,优化城市空间结构的同时,也将拉近锦江东板块与金融城一二期之前的距离。锦江新城大量的空置地块,也给板块扩张留下了巨大的发展空间,根据金融城一期“三年换新”的速度来看,未来三年,区域的开发速度将呈几何式的提高,锦江新城非锦江东板块莫属。

  02

  金牛新城:环交大智慧城产住“两手硬”

  “中优”,让金牛区有了在二环外侧打造金牛新城的可能。成都的发展主轴除了南北向的天府大道,还有东西向的金牛大道,未来的金牛新城便位于这个东西向的发展主轴上。在2017年《金牛区总体规划设计》中,“两轴两廊一核三城”的空间布局,促成了环交大智慧城的高规格规划。环交大智慧城包含了环交大智慧商务区,以及环交大智慧谷、五块石智慧商贸区,发展以科技服务为核心的“1+2+4”产业发展体系。

  而横亘在环交大智慧城向金牛新城发展的第一道鸿沟,便是区域破旧的城市界面。以打造公园城市范本为规划理念,新金牛公园的改造,拉开了区域“改头换面”的序幕。同时,天府文化艺术公园也将通过“一核三坊三园三湖八景”布局,重新展现金牛宾馆周边的市容市貌。但“城中村”的面貌,已是区域存在已久的顽疾,要彻底“洗干净脸”,还得下大工夫。环交大智慧商务区,也就是茶花CBP,由于在规格方面与金融城极其相似,也有人将茶花CBP比作“城西的金融城”。但从高新西区存在感走低的处境来看,我们不难发现面临像高新南区这样的强劲对手时,一般的区域很难与其竞争。所以,茶花CBP不妨另辟蹊径,利用政策优惠,吸引优质的中小型企业,与高新南区错峰。虽然在产业上,环交大智慧城的吸引力不占优势,但在人居方面,却可与高新南区一较高下。作为二环边上的区域,环交大智慧城的发展已相对成熟。区域拥有近200万方的商业体谅,与攀成钢商业旗鼓相当,但呈现成都明显优于攀成钢,目前区域已经有龙湖西宸天街、居然之家+盒马鲜生、金牛凯德+交大凯德等商业落地,为区域提供了便捷的人居生活。除此之外,随着成都首批TOD项目落成,茶店子TOD也将形成片区城市能级提升的强大引擎。其实,如果环交大智慧城能摒弃金牛区断点式的发展节奏,持续性导入产业和人口,未来担当起“金牛新城”的重责,也绝非不现实。

  03

  成华新城:TOD带动产业腾飞?

  成华区的发展,在五城区中,向来比较“低调”。其中,龙潭寺板块,又比其他板块更要“低调”几分。龙潭工业园,目前入驻的企业与当初规划时的预期,存在明显的差异;龙潭水乡,因定位模糊,缺乏内涵与底蕴,更让20亿元的投资打了水漂。不过,手有余粮,心里不慌,光是2020年约645.7亩的土地拟供应量,就足以表明龙潭寺有着巨大的发展空间。只是要想担纲成华新城,龙潭寺还亟需解决一些痛点,比如,并不通畅的交通,有些落后的城市界面,以及不太浓厚的商务氛围。

  2020年龙潭寺拟供地情况但好在从城市整体发展趋势上来看,龙潭寺板块或将承接重大利好。随着“中优”与“东进”的加速推进,城东必然是下个阶段重点发展区域,龙潭寺板块作为横跨东-北方向,连接杉板桥-十陵-三圣乡-大面的中间板块,显得尤为重要:作为城市区域间的“枢纽”板块,在共享周边区域优质生活配套的同时,将起到联动整个区域进行新升级,以及承接主城资源外溢的作用。目前龙潭寺TOD项目的启动已提上日程,未来,随着以TOD配套为核心的龙潭寺立体交通网进一步成型,意味着整个东进战略的主城段大拼图将全部到齐,龙潭寺板块的价值也将被重新估价,未来大有可期。而龙潭总部新城,作为成都市重点打造的66个产业功能区之一,已经迎来京东7FRESH、芯片银行、极客公园等14个重大产业化项目的落户,卡诺普、成焊宝玛2家企业摘得3项机器人行业“诺贝尔奖”,西南首个检验检测创新科技园在此挂牌成立……产业的兴盛,必然带动大量高精尖产业人才聚集,凭此,龙潭板块便有了地缘客群之外,强大的人群流量支撑。客观来说,龙潭寺板块现在发展难言特别乐观。8月5号土地的流拍,多少透露出房企对板块发展的谨慎态度。不过从长远来看,随着TOD项目的落成,龙潭寺借机迎来发展的历史机遇,也未可知。成华区的步子,可能稍显慢了一些。但武侯新城珠玉在前,证明了一个硬道理:一切,皆有可能。在这三个 “准新城”中,锦江新城无疑排在首位,金融城3期在和其他区域竞争时,抢占了先手,高规格的产业定位也注定未来将吸引最多的高净值人群;金牛新城拥有较好的产业规划、成熟的生活配套、优质的生态环境,产住双优;成华新城,起步晚一点,未来吸引的或多是区域级的产业人口。各位看官,有没有从主城区的发展新思路里,嗅到新机会的气味?
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