实话探房——青羊区中坝站泡小旁二手房评测!

  实话探房,是房管家新开展的一档二手房评测栏目。

  我们从房管家的粉丝群体中征集完全真实的个人住房,用现场直拍的素材,教给大家选房的诀窍。

  怎么看房子?怎么挑房子?拒绝开发商和中介的巧言令色,用最真实的个例,做最靠谱的科普。

  话不多说先看看本期要评测的房子。

  楼盘:中铁瑞景颐城

  面积:80.11㎡

  房型:三室一厅(改后)

  产权类别:普通住宅

  电梯:有电梯

  建成年代:2013年(业主购买为两年前)

  单价:21096元/㎡

  看区位

  项目位于青羊区成飞大道南端。

  我们要看一个区域好不好,就以楼盘为中心向周边画一个半径为一公里的圆,看一看步行15分钟能到达的区域内,各项配套是否全面,成不熟成熟,能不能满足日常生活的需求。

  就这个项目来讲,商业配套都是分布在中坝地铁站附近,人流量最高的区域。中坝站附近的集中商业有鹏瑞利青羊广场、光华中心、西环广场、中铁西城等。

  从中坝站步行到小区门口,我花了10分钟,路程距离在800米左右。这是一个合格的通勤距离,即便没有代步车,不会感到不方便。

  考虑完商业和交通,就要考虑其他配套。

  其余配套哪个是应该首先考虑的?我认为是学校。

  如果孩子不在本区域读书,家长每天接送要耗费很多的精力,会直接影响到生活质量。教育本身也是大部分家庭都会十分关注的重点,马虎不得。

  本项目周边小学是有泡小、草堂小学的,幼儿园也不缺。业主不太会有担忧小孩上学的问题。

  再说其他配套,项目周边是有一个妇女儿童医院的,但其实医疗配套并不会很重要。因为除了特殊情况,大部分人不会经常跑医院,一点小病小灾的可能在诊所看看也就好了。如果家中有老人赡养,并且老人对于医院需求比较频繁的可以着重考虑医院的问题。

  至于景观、公园、娱乐场所这些配套属于锦上添花。有当然好,没有的话不会对实际生活造成太大的影响。

  看区域最重要的一点:交通、商业、教育三大项一定要齐全。

  只有一个区域内所有居民所需求的资源生态都齐备,形成一个完整的闭环,这个小区域才有自给自足的基本条件。只有当你仅靠步行就能实现所有日常需求时,整个社区才是有活力的,生活才有品质。

  看户型

  本项目是一个80平的小户型,目前呈现的三户平面图是未改造的状态。

  事实上本屋的主人在自己居住时根据自身需要对户型进行了一定的改变。现在的实际户型如下图所示:

  屋主将两个较小的卧室改成了一个大主卧,将卧室和生活阳台之间的窗封住,并将本来通向客厅的门换了一个方向。

  大家很容易就能明白这样改的逻辑:本房的业主是两人居住,对三居的要求不大,改成两居是更加有品质的。

  换句话说,这个户型是可以改回三居的。

  但80平本身就是小户型了,改成三居意味着每个卧室面积都会很小,而且其中一个次卧还要通过生活阳台进行间接采光。

  这是一种牺牲每个房间居住品质换取多一个居室的改法,不是对三居特别需求的话,没必要改。

  接下来我们实际看看这个户型。

  入户的玄关宽度在1米1,侧面放置鞋柜以后基本能满足日常需求。对于小户型来说苛求玄关进深意义不大,最重要的一定还是卧室、客厅这些主要功能如何。

  进入玄关就可以看到餐厅,大家会发现,目前屋主并没有将餐厅按照本来的用途布置,餐桌上摆了一台电脑,事实上是屋主在家办公或娱乐时的区域。

  这是一条经验:选房的时候不要光看样板间里开发商是如何布置的,要考虑自己的实际需求是什么。

  对于屋主来说,情侣两人居住,并且两人都要上班。就餐完全可以在客厅进行,对餐厅的需求可能并没有对一个专门办公区域的需求高。

  就餐厅本身的尺寸来说,除掉玄关就只有一米四,本身也用于就餐也是有点窘迫的。

  餐厅左手就是次卧。

  目前这个次卧给人的感觉较局促,我们可以从户型图上看到房间的轴线面积有9.7㎡,其实并不算很小。

  问题出在这个房间强行放进了一个双人床,并且柜体的位置也有调整的空间。

  这个次卧如果换成尺寸更适合的床,调整位置以后是有改成儿童房的潜力的,目前的家具陈设有点浪费空间,做客房可能还行,缺乏长久居住需要的储物空间。

  次卧一旁就是卫生间。看了目前这个卫生间我们应该能体会到干湿分区的重要性。

  因为洁具的位置是根据管道的位置定的,也就是说在业主拿到房以后就不再有调整的空间了。

  特别是在主卧没有独卫的情况下,如果这个户型改成三居,有了干湿分区,卫生间使用起来会更方便。

  这个户型的客厅比较特别。

  可以看到客厅的尺度还是比较大的,而且尽端还开了一个侧窗,属于比较少见的类型。

  其实经验丰富的看房客应该能猜出来,客厅本身尽端是一个阳台。业主是把阳台和客厅的隔墙打通了的,因此现在的客厅看起来很大。

  由于阳台是算半产权面积,这种改造方法利用阳台扩大了客厅,还多了一面侧窗的采光,好处还是很明显的。

  接下来看看主卧。

  从视频中我们可以看出,主卧的空间很充裕,并且这个户型的阳台面积都是比较大的。

  对比三居户型的开门方向,经过改造以后进入主卧的门距离餐、厨、卫都要更近,可以说业主对主卧的改造还是比较成功。

  阳台的大空间屋主目前用于晾衣服和养狗。

  其实很多房子在卖的时候,开发商都喜欢强调景观阳台的视野有多好。不过实际上业主在使用的时候最终还是会利用阳台做放置物品的空间。

  尤其是小户型,谁会留个阳台专门看风景呢?

  但这也不是说阳台大了一定就好,特别是主卧的阳台如果是封闭阳台,阳台越大意味着窗户距离主卧越远。

  虽然大阳台的赠送面积多确实很爽,但就主卧采光来说,算是见仁见智,有利有弊。

  这个户型的厨房同时是通往生活阳台的过道,两个区域相连,这种设置可以节约空间,也比较常见了。

  生活阳台如果晾衣服的话,容易被厨房的油烟味影响,所以屋主也是在主卧阳台晾衣服的。另外就是这种厨房一般只能做到一面灶台,图中在侧面有一小段灶台,但也算不上是双面。

  厨房品质高,并不意味着大。在比较小的空间里做出尺度合适的两面灶台,才是最好用的厨房。

  大部分刚需的朋友其实不用太把厨房当做重要考量标准,一般来说小户型的厨房都相差无几,只要没有严重的使用缺陷,通风良好就行。

  其实现在很多新楼盘,尤其是改善型的户型都不做生活阳台了。从图上大家就可以看出原因。

  对于点式结构的楼栋,核心筒周围围了几个户型,生活阳台一般是夹在两个户型之间的位置,采光视野都不好。

  生活阳台就实用性来说,其实也就是放放洗衣机和杂物。

  把大的客厅阳台侧面加上放置洗衣机的柜体,把热水器移到厨房,你会发现你根本不需要生活阳台。尤其是生活阳台往往位于主体结构内,不是挑出空间,算全产权面积。

  看小区环境

  中铁瑞景颐城做了底商,不过周边都是住宅区,业态的特点偏内向,以零售为主。虽然底商会对楼盘品质有一定的影响,但也便利了小区的业主,孰轻孰重是很难说的。

  小区内部有两个庭院,绿化率合格,景观设计的水平也在线。有地下车库,总计1438个车位,车位比在1:1.

  有充足车位,人车分流就不是问题。小区内的环境是有保障的。

  最后谈谈物业,很多购房者都明白,大品牌的自带物业是最好的。但不是自带物业,怎么判断二手房所在小区的物业水平呢?

  其实很简单,物业好不好,就看物业人员有没有在干活。

  进出时门卫有没有好好核查门禁,小区内的卫生保持,布告栏,电梯内部广告位整不整洁,楼栋底部的架空层有没有利用起来....物业越好,细节讲究。

  从图片呈现的内容来看,瑞景颐城的物管水平是不错的。

  虽说买房越早越好,但疫情后仍是客观来说买房的一个相对较好的时期。买房的人多,想换房的人也多,本次提供房源的屋主就是意在换房套现。

  所以买与卖总是相关的,不管开发商想要如何引导,市场始终是由数以亿计的消费者来决定的。

  我们从不妄谈市场规律,我们只是努力更加了解买房者,从中发现一些可以总结的经验,和所有买房者一起探讨。

  评实房,说实话。
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