四巨头相继亮相,龙潭寺这桌“麻将”他们怎么玩?

  近日,位于龙潭寺片区的万科锦园和保利珑堂里院项目相继亮相,并透露出即将取证的消息。这两个“好基友”在2019年8月8日的土拍中携手共进龙潭寺,两个项目的地块仅一路之隔,都是以9008元/㎡的起拍楼面价拿地,甚至连配建要求、容积率等参数都几乎一模一样。

  与此同时,于去年11月和12月相继在龙潭寺拿地的金融街项目和同森项目,作为担当龙潭寺板块土地市场“门脸”的两宗万元地,也拿到了建筑工程规划许可,或将于近期亮相。

  这四个去年拿地的新项目,相隔不过3公里,正好凑齐一桌麻将即将开局。此外,龙潭寺板块今年内或还有10宗土地等待入市。密集亮相的新项目,即将到来的土拍“风暴”,能否改变龙潭寺板块一直以来的尴尬局面?

  1、

  改善型新项目密集亮相,提升区域居住段位

  近期出现的新项目中,万科锦园、保利珑堂里院、金融街融府三个项目都位于龙港路上,相隔不到2公里,均属于龙潭总部新城片区。而与万科锦园和保利珑堂里院紧邻的,还有中粮珑悦锦云。

  △龙潭总部新城部分在售及待售项目位置示意

  中粮珑悦锦云于2018年11月取得首批次预售,一年半以来,项目共取得三次预售,推出了全部811套房源。根据摇号数据,三次预售的摇号中签率都在200%以上。据了解,目前项目仍有数十套约147-173㎡跃层房源在售,总价约在280万-380万之间。

  △中粮珑悦锦云项目实拍

  此外,龙潭寺总部新城片区还有一个在售项目奥山澎湃城,规划为2T4、2T5约97-130㎡高层产品。去年11月,项目取得首批次预售,带精装单价17303-19620元/㎡,417套房源仅有7人报名摇号。

  而新出现的几个项目,则在产品规划上与板块内的二手房及在售项目都有一些提升——

  房老倌发现,目前片区内的二手房项目,大多数都是100㎡以下的刚需产品。从产品规划和面积段上看,在售的奥山澎湃城也偏向刚需,中粮珑悦锦云的小高层项目是目前区域内改善属性最明显的在售项目。而不同的是,几个新项目则大多是以洋房及墅居为主的改善产品。

  △万科锦园项目实拍

  去年拿地的项目中最早亮相的万科锦园,规划为21栋8-11层洋房产品,仅有约105㎡和约125㎡两种户型。作为片区内新房项目中目前唯一洋房产品,不大的面积段也使总价可控,这是一个明显的“快销盘”。置业顾问透露:“项目预计本周内取得首批次预售,7月可能还有一批次,今年内就会把整个项目953套房源全部出清。”

  △万科锦园项目沙盘

  保利珑堂里院则以叠院产品为主。包含3栋28-32层2T4高层产品,户型面积106-128㎡。其余13栋共30个单元,全部为175-182㎡叠院产品。目前项目售楼部及样板间正在装修,预计6月取得首批次预售。

  △保利珑堂里院项目实拍

  而根据成都市规划和自然资源局公布的消息,金融街融府和同森项目也都是以洋房产品为主。其中金融街融府规划为3栋30-32层高层产品及8栋8-10层纯板式洋房产品;同森项目除两个单元17层小高层外,其余7个单元楼栋均为6-10层洋房产品。

  △金融街融府项目实拍

  据了解,这些新项目今年内或都将启动销售,这些定位更偏改善的新项目,能否一改目前区域内在售项目的销售困局,还需拭目以待。

  2、

  今年拟出让10宗土地,至少还有千余亩土地可开发

  除了这些新项目,一宗位于龙潭寺板块三环内的约68.8亩住宅用地正在焦急地等待走上土拍席。该地块与奥山澎湃城几乎仅隔一条三环路相望,容积率仅约2.0,起拍价约9200元/㎡,并须在宗地外配建一所幼儿园。

  △5月19日待拍地块位置示意

  地块旁边新房的置业顾问和渠道人员,也在焦急地等待着这块地的最终价值。去年,龙潭新城板块的楼面价终于实现“破万”——2019年11月28日拍卖的金融街地块,起拍楼面价9100元/㎡,最终成交价10900元/㎡;12月19日拍卖的同森地块,起拍楼面价9600元/㎡,最终成交价10400元/㎡。

  △朋友圈截图

  去年也是龙潭寺板块土地比较“高产”的一年。据房老倌不完全统计,2017-2018年,龙潭寺板块只分别出让了一宗住宅用地,即为目前中粮珑悦锦云及奥山澎湃城项目。而2019年,龙潭寺板块共计出让7宗住宅用地,总面积约635亩。除已经亮相的4个新项目外,还有成都城投于5月8日拿下的约97.9亩地块和成都轨交拿下的共计约324.5亩龙潭寺东站TOD项目用地。

  △2019年龙潭寺板块土拍记录

  而根据近期各区公布的2020年拟供地计划,龙潭寺板块今年内拟供应共10宗地块,其中包含一宗商业用地及9宗住宅用地,共计约645.7亩。除一宗位于北湖片区的住宅用地外,其余地块几乎都位于龙潭总部新城周边。

  △2020年龙潭寺板块拟出让土地(图据锐理数据)

  此外,位于龙港路以北的钢材城片区,目前也正在搬迁进程中,目前已有部分厂区拆迁。今年3月,龙潭新经济产业功能区管委会在回复一则网友留言时就提到:“龙港钢材市场搬迁项目于2019年6月28日签订协议,预计2021年一季度前完成搬迁及拆除工作。”

  △正在拆迁的钢材城片区

  据了解,钢材城片区总用地面积达约980亩,加上周边一些待开发土地,仅在龙潭总部新城至少就还有1000余亩土地可供开发。

  3、

  生活配套正在改善,板块内规划5个TOD项目

  一直以来,城市配套的欠缺都是龙潭寺板块发展的一个瓶颈,不过房老倌近日实地走访发现,这里的城市生活界面正在发生改善。

  △龙潭寺街景实拍

  在龙潭总部新城,几乎以成宏路为界,往北是居住区,包含已经交房入住的保利林语溪、金科天籁城等项目以及目前在售及待售的中粮、万科、保利、金融街等项目;成宏路以南,则是以商业办公为主的总部经济区。

  △部分生活配套位置示意

  而在居住片区,除了那些已入住多年的老小区都有已经较为成熟的社区底商外,还有已经开业的上古天地及在建的华宇旭辉锦绣广场两个大型商业,以及金科天籁城已经成熟的3万方商业街区,足以满足日常生活的购物需求。

  △上古天地星悦广场

  教育方面,片区内已经聚集有电子科大附小、三十八中、龙潭寺小学、双庆中学等。此外在万科锦园及保利珑堂里院两个项目旁,还有已经建成即将投用的二十六机关幼儿园、成都大学附小等教育资源。

  △保利珑堂里院和万科锦园旁在建的小学

  而成宏路以南,已打造多年的总部经济片区,似乎仍稍欠人气。房老倌看到,成华区多个行政部门已经搬迁至总部经济区内。区域内一栋栋“盒子”写字楼也颇有高新区的风貌,不过街道上仍然少有行人和车辆。虽然当时是周末的傍晚,但从写字楼上亮起的灯光来看,与“夜夜灯火通明”的高新区仍然差些火候。

  △龙潭总部新城实拍

  不过龙潭寺仍然是成华区下一个主力发展区域,从成华区TOD项目的规划就可见一斑。据此前的公开报道,成华区共规划了7个TOD项目,包含北湖片区在内,整个龙潭寺板块中就占了5个。其中,龙潭寺东站TOD项目作为成都首批13个TOD示范项目,已于去年12月拿地并开工建设。此外,房老倌走访发现,经过龙潭寺片区的地铁17号线二期工程,也已经开工建设。

  △成华区TOD项目规划

  △正在建设的地铁17号线二期工程

  根据龙潭总部新城此前提出的规划:“2018年是总部新城的破题起步年,2019年是攻坚发展年,2020年是决战决胜年,三年内,龙潭总部新城要全面解决历史遗留问题,推出一批高品质学校、医院、酒店等高端功能配套,加速建设国际知名、国内一流的新经济发展示范区和产城融合、宜业宜居的都市生态品质新城。”

  今年,或许就是龙潭寺板块发生巨变的一年。
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