东二环刚需“硬货”成发紫悦府终于加推,解析其优缺点

  成都楼市正在逐渐复苏,不少好盘开始“出没”,沉寂一年多的成发紫悦府终于加推。作为东二环的刚需“硬货”,该盘的关注度最近蹭蹭往上涨。

  楼盘详情:

  项目名:成发紫悦府

  类型:高层

  总户数:840户(住宅540套,公寓300套)

  总栋数:4栋

  加推楼栋:1号楼

  房源套数:180套

  预计开盘:3月30日或3月31日

  预计均价:16000元/㎡

  预计交房:2021年6月

  户型面积:100-123㎡

  装修情况:清水

  梯户比:2T4

  容积率:4.9

  地铁:地铁2、4、8

  物业费:2.75元/平方米

  项目于2018年11月推出2、3号楼,单价1.3万-1.6万/㎡,户型77-108㎡,清水交付。最终360套房源1159人摇号,中签率31.06%,算得上是二环内的刚需“神盘”。

  时隔1年多,成发紫悦府即将加推。据置业顾问介绍,这次块取证的是1号楼,推出180套清水房,预计3月30日拿预售证,均价约1.6万/㎡,户型面积100-123㎡。我们来具体了解下成发紫悦府,这是一个优缺点都非常明显的楼盘。它位于东二环内侧,你想要的配套都有。下面我们先看优点。

  优点一:地段好,东二环。成发紫悦府位于东二环内侧,与华润二十四城柒公馆项目隔二环相望,从地理位置上来看,地段没得说,东二环内侧,万年场板块, 万象城商圈,旁边还有春熙路、建设路、锦华万达几大商圈环绕。

  优点二、配套足,生活便利。作为成都老牌生活圈,项目周边配套当然不会差,交通、商业、教育、医疗等配套都相对充足。交通公交站点不用多说,二环路BRT快速公交就在附近。重点看下轨道交通,地铁4号线双桥路站距离项目约500米,在建的8号线距离项目约500米,另外2号线牛市口站稍微远一些,直线距离1千米以内。如果你想自驾,那也很方便,项目紧邻双子立交桥,开车“无缝对接”家门口。

  商业

  东二环片区不缺商业体,最大的商业体当属华润万象城,就在项目斜对面,未来还有万象城二期。

  除此之外,周边还有华润润街、家乐福以及优质底商等配套,可以完全满足起居生活、休闲娱乐需求。

  教育相对其他主城区,成华区的教育资源偏弱,此前有市民就此提出疑问,质疑区域优质教育发展不平衡。

  但相较于近郊和三圈层,成华区的教育实力还不错,目前片区内的公立幼儿园有成都三幼、小学有双林小学、中学有双庆中学、石室中学东校区、列五中学。

  总体来看,教育资源虽然不突出,但针对刚需客群完全够用,该楼盘正读的学校大概率是双林小学,其实也还不错,实力在成华区靠前。但如果一心想买名校优质学区的购房者,该盘慎入。

  “极刚”产品,改需请绕行。

  了解完优点,接着来说说项目不可忽视的“硬伤”。

  “外伤”一:二环高架+蜀都大道,噪音严重。地段虽好,但项目也有不得不提的外在“硬伤”——紧邻二环高架桥。到底有多近?看图说话……

  从上图就可以看到成发紫悦府距离高架桥有多近了。并且,双桥子立交桥上面没有红绿灯,如果遇到开车不自觉的,上下班高峰期分分钟堵车,噪音污染不言而喻。可以想象哈,早上起来推开窗,你在站在楼上看风景,堵车的人在桥上看你,喇叭声装饰了你家窗子,你悠悠说一句,“看你堵车,真爽”。

  不过,据置业顾问透露,1号楼是项目最后一栋楼,位置相对更好,大部分房源靠内排布,噪音污染较弱。但据实地踩盘发现,虽然1号楼在二环高架侧面,但交通噪音同样不可避免。特别是1单元100㎡户型所在的位置更靠近高架桥及蜀都大道,目测与蜀都大道的距离仅5、6米,如果遇上喜欢疯狂按喇叭“炸街”的,隔音玻璃作用不大。蜀都大道车流量非常大,低楼层住户除了噪音污染,还会有扬尘困扰。

  “外伤二”:旁边多老旧小区,居住环境差。外部除了噪音干扰,居住环境同样不咋滴。不同于二环高架对面的华润柒公馆,成发紫悦府周边以老旧小区居多,并且一眼望去,大多数都是房龄20年+的老小区。生活氛围虽浓厚,但居住品质大打折扣。

  “内伤”:体量小密度高,居住舒适度低。东二环寸土寸金,项目周边的居住环境短期无法改变,另一方面,项目本身的产品打造也是“刚得不能再刚”。成发紫悦府项目总占地仅有不到20亩,容积率达到了4.9。楼盘小体量,高密度,社区内的景观打造、公共空间就不要多想了。另外,项目商住混杂,4号楼为人才公寓(返迁房),2、3号楼带底商,居住纯粹性受影响。另外,置业顾问透露,项目所在的地块拿地时间为2006年,距今差不多14年,换句话说,70年产权只剩56年,这和建设路的SM锦悦情况相似。

  下周拿征,均价约1.6万/㎡,选房定金30万。

  产品指标很“刚”,但户型面积不“刚”。上批次,项目推出77-108㎡户型,价格1.3-1.6万/㎡,总价尚在刚需可控范围。但这批次,项目主打5个户型,100㎡,104㎡,108㎡,109㎡以及123㎡,全部为套三套四带双卫户型设计。从价格来看,按照置业顾问告知的预估均价1.6万/㎡计算,最小户型首付也得48万。另外,选房当天看中房源后需交30万定金。置业顾问介绍,1号楼只有2个单元,梯户比为2T4,总高层只有24层,并且有2层为架空层。相较而言,产品配置确实要优于2、3号楼。但动辄50万+的首付,5000起步的月供,成都刚需真能承受?

  1号楼户型分布图从分布图可以直观看出,100㎡户型靠近二环高架及蜀都大道,109㎡户型位置较好,对中庭,123平米户型靠内,老小区较多。

  100㎡套三双卫户型

  户型点评:户型中规中矩,紧凑无浪费空间,客厅和餐厅面积约30㎡,较为宽敞。卧室都有飘窗设计,两个次卧约有9㎡。但该户型主要分布在靠近二环高架侧,噪音及扬尘影响更严重。

  104㎡套三双卫户型

  户型点评:104㎡户型主要分布在2单元,东北朝向,户型格局与100㎡户型相差不大,区别在于卧室及卫生间空间更大。

  108㎡套三双卫户型

  户型点评:相较于前两个户型,多了入户玄关设计,私密性更好。

  109㎡套三双卫户型

  户型点评:该户型位置最好,正对中庭。户型为竖厅设计,动静分区做得最好,布局合理。

  123㎡套四双卫

  户型点评:该户型为本批次唯一的套四户型,共有22套房源,布局相当紧凑,除了主卧有24㎡,其他三个卧室面积均在10㎡左右,另外,景观阳关长度仅有3.3米,一定程度上会影响采光。

  周边品质二手房均价2万出头。

  最后,来看看周边房价。先看同区域新盘,华润悦玺上批次清水价约1.2-1.4万/㎡,恒大中央广场清水价1.5-1.9万/㎡,首创天禧清水价1.7-2.5万/㎡,成发紫悦府价格优势并不大。再看二手房,链家数据显示,项目“表兄弟”成发紫东阳光二手房均价19547元/㎡,近3个月成交的3套。

  项目周边以华润二十四城为代表的品牌楼盘,价格在2万+,老小区均价1万多。从二手房来看,成发紫悦府有一定的“剪刀差”价值,但并不突出。

  总结:

  1

  优缺点解析

  优点:成发紫悦府是一个优缺点都非常明显的盘,最大的“卖点”就是地段,目前主城区普遍缺货,想要入住东二环的购房者,这个盘可以看。

  缺点:项目的缺点也很多,靠近高架桥,噪音污染严重;小区体量小,容积率高,没有多余的公共空间;旁边老小区众多,居住品质受影响。

  2

  购买建议:

  从产品指标来看,该盘是刚需首选,改需慎入,但从价格来看,如果售价与上批次持平,可以入手,如果售价高于1.6万/㎡,最小面积100㎡也需要至少160万,首付有限的刚需可以再等等,近期不少“神盘”有出没的迹象。
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