茶花板块品质提升进行时 即将出让的40亩宅地或迎来激烈竞争 ... ...

  7月17日,成都市公共资源交易服务中心公告了金牛区、天府新区两宗土地即将公开拍卖的信息。

  其中金牛区茶花板块40亩住宅用地受到开发企业高度关注,也是金牛茶花板块2020年的首次供地。茶花板块这个正在发生着巨大的面貌改变的区域,已经吸引了龙湖、德商、时代中国、领地等众多品牌开发企业入驻,高品质空间也正在形成。如今随着金牛大道茶店子段的综合改造、茶花片区的城市界面一体化设计等持续推进,茶花板块已成为五城区内不可多得的高颜值、高价值区域。且由于茶花板块及周边区域的土地供应节奏合理,区域房地产市场供不应求的状况仍将在未来较长时间里延续,对房地产开发企业而言,茶花板块的这宗40亩住宅地块,是不容错过的一个成都主城区拿地投资机会。

  宗

  地

  指

  标

  宗地位置:金牛区营门口街道茶店子村2、5、6组

  用地面积:26942.25平方米(合40.4134亩)

  用地性质:二类住宅用地

  容积率:1

  建筑密度:≤25%

  建筑高度:最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程623米

  起拍楼面价:14500元/平方米

  配建要求:在满足应配机动车位的前提下还须配建地下公共机动车停车场1处,提供不少于230个地下机动车公共停车位;需配建幼儿园一所。

  △地块实景图

  宗地现状

  顶级城市配套丰富,居住氛围醇熟

  即将入市的这宗40亩住宅地块, 北临四川省人民医院金牛医院,南至子星路,西临成都七中八一学校,东接尚熙庭苑。如上图所示,地块场地已平整并打围,打围范围内无青苗、无未拆除的建筑物,地块东侧道路已达到通车条件。

  △宗地东侧紧邻花照壁东街

  △宗地南侧子星路已达到通车条件

  △宗地临花照壁东街一侧,地块对面的居民生活小区及底商

  △宗地东侧,用地边界与花照壁东街之间,有明渠及预留绿化用地交通方面,宗地位于西三环内侧,被三环路、中环路、金牛大道三条城市主要交通道路环抱围合,直线距离1公里范围内,还有已通车的地铁7号线、今年即将开通的地铁6号线和规划中的地铁27号线3条地铁线,片区交通便利程度可见一斑。尤其金牛大道作为金牛区城市发展的核心轴线之一,既代表着金牛区城市的发展方向,也意味着有更多的更优质的发展红利和投资机会正在这条轴线上流淌。

  △金牛大道商业方面,周边的商业优势可以说是出类拔萃,一品天下美食大街、龙湖西宸天街、凯德广场等多个商业配套完全可以满足周边居民的购物消费需求。“轨道交通+物业开发”,总体量15万方的龙湖西宸天街推动成都进入到“TOD开发时代”;2006年金牛凯德广场以购物中心模式取代百货,见证成都购物中心发展史,毫无疑问宗地所在的片区早已成为金牛人心中不可取代的消费目的地。

  △龙湖西宸天街实景图教育方面,宗地与成都七中八一学校仅一街之隔,另外周边还有成都四幼、成都市行知小学校、成都市第二十中学、西南交通大学(九里校区)、成都电子科技大学(九里堤校区)等全龄段教育资源,不仅可近距离享受到全龄段优质教育资源,还处于环高校知识经济圈的辐射范围之内,学术氛围浓厚。

  △成都七中八一学校医疗资源方面,除了地块北侧的四川省人民医院金牛医院,宗地周边还分布有成都西华医院、成都新生堂妇产医院等医疗资源,可享受到全方位的医疗服务。

  △四川省人民医院金牛医院实景图文化生态资源方面,改造之后新金牛公园和茶店子公园、金牛公园三大城市公园环伺,尤其宗地与成都欢乐谷相距不远,说这里是成都人民周末休闲娱乐的最佳打卡地之一也不为过。

  △新金牛公园

  △茶花板块通过新金牛公园串联起奥林体育公园、金牛公园、茶文化公园等城市公园和生态资源,区域的城市公园体系总面积达到400余亩。另据小全全了解,基于已开通运行的 7号线茶店子站TOD商业空间与金牛公园对金牛大道茶店子路这一段的商业消费及休闲空间的使用实际需求,未来由地铁茶店子站出站后,至新金牛公园的这一段,地面空间将打造为步行街区,营造更丰富的生活、休闲场景空间,而该路段原车行道路将采用下穿的方式重新组织,与春熙商圈红星路步行街的交通组织方式相同。(可回翻地产全说推送内容,查看此前详细介绍茶花板块城市一体化打造规划设计方案的文章:一个前所未见的茶花板块,下一个高颜值打卡地正在诞生)此外,由新金牛公园向北至西三环路外侧,顺时针方向沿西三环路-九里堤北路一带,将打造城市慢行系统,串联起新金牛公园、金牛公园、三环路城市绿道、锦江绿道,并在茶店子路跨越三环路处增设一座网红天桥,由此呈现以城市公园、城市绿道、慢行系统串联在一起的城市休闲生活带。

  △茶店子-新金牛公园—金牛公园—-三环绿道-锦江绿道城市慢行休闲带走向示意图可以看到,宗地所在片区城市配套、区域商业发展成熟,文化生态资源丰富,此外全龄段教育资源和品质医疗资源丰富,当前的茶花片区居住功能和氛围都已经呈现相当成熟的状态。

  区域市场

  茶花板块土地、新房供应稀缺,市场价值高涨

  成都睿合泰机构统计数据显示,2016-2020年,金牛区茶花片区涉宅用地成交仅4宗,五年间同类地块成交价格几乎上涨了4倍。近两年来,三环之内的城市格局从城市开发转变至城市更新,三环内的可出让的土地资源越发珍贵,成为开发商追捧的“香饽饽”。宗地所在的茶花板块南接二环路,北邻三环路,土地资源非常稀缺,这也是茶花片区土地供应频率如此之低的原因所在。

  △2016年至今茶花片区土地出让记录2019年3月,茶花片区49.9亩住兼商地块出让,38家开发商参与竞拍,总举牌近60轮,最终德商以溢价76.4%,楼面价17200元/㎡成交;同月,茶花片区再推出57.5亩商兼住用地,即便商业部分有明确产业条件和自持要求,地块仍然由时代中国以楼面价12300元/㎡竞得,溢价36.93%。此后片区再无土地供应。这一方面反应出片区土地稀缺,另一方面也反应出区域在投资者中受关注和价值认可的程度极高。由于片区近年来土地出让数量十分有限,导致区域宗地周边新房同样长期处于供不应求的状态。龙湖紫宸项目自2016年9月开售,7个月内基本售罄,主力面积段为126-143㎡,销售均价达15601元/㎡,同期金牛区房价均价仅9257元/㎡;2017年龙湖紫宸均价上涨至20197元/㎡,同期金牛区均价仅9893元/㎡。2019年3月德商竞得的茶花片区49.9亩土地呈现项目国宾锦麟天玺,于当年11月取证,总价在499-799万/套,目前,项目一批次房源已售罄,项目于今年5月、6月分别取得了一个批次房源的预售证,6月份取证销售的4号楼共58套精装房源已是该项目最后一批次的住宅产品了,总价区间与一批次产品持平,销售情况良好。另外,片区内二手房市场价格趋于平稳,城市博客阳光里二手房均价17234元/㎡ ,西宸原著御景二手房均价16949元/㎡。区域之内,前有龙湖紫宸、龙湖西宸原著等被大家所熟知且认可的高端项目,验证区域市场认知和高品质客群;后有德商·国宾锦麟天玺这类高端住区为区域定性。对开发商来说,在该区域拿地开发,有比较可观的投资获利空间,同时面临的市场竞争也不会太激烈,后期产品销售情况预期乐观。根据2020年金牛区披露的供地计划,今年在茶花片区之内,计划仅有2宗宅地入市,而近期即将入市的这宗40亩土地,无论是从区域的成熟度和市场的价值来看,都是不可多得的优质地块。

  价值空间

  金牛区大手笔投资打造的重点区域,发展后劲十足

  即将于8月6日公开拍卖的茶花板块40亩住宅用地,之所以能够吸引众多开发企业和业内同行的关注,首先是因为茶花板块在近两三年的华丽蜕变和价值提升非常明显。4月底,成都睿合泰机构在一场行业公开课上,首次对外披露了2020年成都市场上应重点关注的三个高价值区域——金牛区茶花板块、天府新区麓湖板块、锦江区三圣板块。当前茶花片区城市配套和生活氛围已经十分完备成熟,但部分城市面貌有些许老旧也是不争的事实,这个片区是否能够真正匹配2020年成都高价值板块,还要看片区的规划和未来。

  根据金牛区的公开城市规划资料可知,宗地所在的茶花片区是近几年金牛区城市节点更新的重点打造区域,一直以来处于城市规划和产业发展的重要节点,同时片区也是成都市2020年发布的最新版66个产业功能区之一——科技服务产业功能区重点打造的茶花新界高品质科创空间。从茶花新界高品质科创空间的功能布局看,片区将以新金牛公园为核心,在疏密有度、城在园中、城园互融城市空间形态上,形成高品质产业载体100万方、高品质居住空间68万方、城市公园带400余亩、地下空间48.3万方、特色街区2个。所以片区的城市建面、配套的升级只是时间的问题。从片区的产业规划看,茶花片区正依托其在科技服务方面的优势,依托创新研发、技术转移、成果转化空间布局,通过汇集人才流、技术流、信息流、资金流,形成产业圈、消费圈、社交圈、服务圈,打造西南科技成果转化与应用新引擎、成都文商旅融合体验消费新中心、国际交往型公园社区新样板。同时,区域紧临金牛坝片区(也就是大家通常所说的“金牛国宾板块”),众所周知,今年四月份,天府艺术公园片区的全新规划出炉,片区将按照“一核三园三坊三湖八景”布局,优先建设“三园三湖”等城市景观,重点发展“文博、文创、文商”产业, 挖掘金牛坝的历史文脉,聚合国宾馆周边的文化资源和河道、绿道等生态资源,通过低密低强开发、优先优质配套、文化生态融合,高起点打造最具川西风貌特色的公园城市示范片区。几乎在全新规划出炉的同时,规划中的“三园三湖”建设就已经启动了,融创国宾雅集项目首批次400—860万的清水大平层产品开盘即售罄,可见高端客户对天府艺术公园片区的价值认可度之高。而茶花板块与天府艺术公园片区,均位于金牛区城市发展的重要轴线——金牛大道天府文化景观轴之上,在打造茶花新界高品质科创空间和天府艺术公园片区的加持之下,未来茶花板块将持续更新,并与天府艺术公园片区一起,形成连续的高品质城市界面,整体的发展动力十分强劲。不难看出,因宗地所在的茶花片区处于成都主城区三环之内的绝佳区位,城市配套完善、氛围成熟,区域房地产市场长期供不应求,加之片区处于城市更新与高起点规划发展产业功能区的风口,当之无愧地成为2020年值得开发企业和买房人重点关注的高价值板块。

  茶花40亩地块最终将花落谁家?区域内时代中国、领地等开发企业的项目是否会迎来一个实力强劲的竞争者?我们将持续关注地块的有关动态及最终出让结果,让我们拭目以待吧!
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