单价1.8-2.3万,东中环两网红盘取证,精装VS大赠送

今天,成华区两个期待已久的项目同时获得了证据。位于二仙桥板块理工大学旁边的元潭麒麟汇:推出344套房,面积78-103 m 2,清水单价180-2300万元/m2;位于东站的天府雪松雅居乐,推出368套房,面积100-140,精装单价也在18-23000元/。也是东中环路。今天,成华区两个期待已久的项目同时获得了证据:

元潭麒麟汇,位于二仙桥板块理工大学旁边,推出344套房,面积78-103 m 2,单价18-23000元/m2;

位于东站的天府雪松雅居乐,推出368套房,面积100-140,精装单价也在18-23000元/。

也是东中环。前者清水均价19000/,后者精装均价21000/。成华区两个声音大的项目怎么选?发哥今天带来全方位对比。

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批次主键

东中心的两个热盘子就在前面

首先我们来看看地段板块两者的优劣。

元潭麒麟汇的位置

源潭麒麟汇位于成华区华林一路158号,隶属于二仙桥工业大学。近年来,这一部门的热度有所上升。就项目本身而言,出行非常方便。地铁8号线十里店A2出口,步行约650米到项目销售部。

项目周围的商业配套设施

基础设施方面,距离项目约600米,年底开业的中铁建设广场、龙光世纪中心,包括集中商业影院;距市区约2-3公里,还有招商局城之家、万科天汇、滨江天街等中高端商业机构。同时,街对面东侧是约120亩的圣登公园。

成都万辉学校

在教育资源方面,物业顾问表示,项目周边有丰富的机构,如何云幼儿园、万慧学校、二仙桥学校等,能够满足全年龄段教育的需求。

发哥2020年对小学抄写员的点评显示,元坛麒麟会所属的东华一路属于成都万会学校。据了解,该校由成华区教育局与万辉教育集团合作举办。它是一所实行九年义务教育的跨机构公立学校。学校去年5月才迎来第一批学生,教育质量有待质疑。

另外,发哥在现场看到,项目北侧有很多新需要的建筑。虽然居住氛围浓厚,但南、东两侧仍有大量待建的开放空间和待开辟的破路,整个区域的城市界面和居住外观有待改善。

天府地段雪松雅居乐

天府雪松雅居乐位于成化区九寨沟路和雅砻江的交叉口,属于东站。这个板块有突出的区位优势。百度地图调查显示,项目大门距离地铁7号线颖汇路站约300米,距离地铁2号线成都东站约1000米。

成都东站

项目的东面是成都东站。东站作为西南地区最大的综合交通枢纽,巨大的交通流量带动众多地铁穿板而过。除了地铁2、4、7号线、20号线等急需规划建设的开通运营外,还将为出行提供更加多元化的选择。

同时,东站将按照“市级TOD”的最高标准进行开发。天府雪松雅居乐是东站TOD站与城市一体化城市设计的重要组成部分

通达性和便利性都极高。

渥太华国际公立K12学校规划图

教育资源是该项目的绝对亮点之一。项目东侧一街之隔就是成华教育“新贵”渥太华国际公立K12学校。这是成都第4所国际公立院校(其他3所为蒙彼利埃小学、霍森斯小学和哈密尔顿麓湖小学,都在城南),2019年动工建设,总占地76.9亩,涵盖幼儿园、小学、中学,也是东客站板块的一大核心价值点。目前,学校主体已完工。 

除此外,项目附近还有成都市杨柳小学、成都师范附属小学(城东分校)、斑竹社区小学、成都市双林小学(御风分校)、四川师大附中外国语学校,涵盖了3-18岁学龄段教育。

塔子山公园

自然景观方面比较丰富,项目被占地410亩的塔子山公园和125亩的中央绿轴公园共同构建的迎晖公园环伺,不远处还有沙河公园。

商业配套方面,周边尚未形成成熟的商业氛围,而东客站板块规划的其他商业项目多数也处于停滞状态。不过也不用担心,项目一街之隔的滨江地产成华和悦广场已开建,而项目本身还规划有约40万㎡的商业购物中心及两条商业街区,预计2024年底呈现。

另外,值得一提的是,雪松·雅居乐IN天府所处的东客站板块如今正向着高端住区跃进。之前,在大家的印象中,东客站的居住属性更偏刚需。近年来,随着东客站的土地价值节节攀升,再加上兴城人居、德商、中海、雪松等大房企进驻,未来这里有望成为东中环又一个高端供应区。

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产品PK

精致刚需住区 VS 超百亩综合体小组团

再来看看二者在产品端的表现,先说源滩·麒麟荟。

早在一年前,这个项目就备受关注,它的两大优势在于,老规项目有着较大的赠送,而且项目还是清水销售,总价更加可控,不过,现在看来,其清水的价格在与IN天府精装单价相差不大的背景下,后者的优势可以忽略。

源滩·麒麟荟项目沙盘

源滩·麒麟荟总占地约63亩,容积率4.5,地块较规则呈长方形,由6栋住宅+5栋商办楼+1栋会所(现售楼部)组成,住宅部分采用了大围合式布局,有一定的中庭空间,南北最大楼间距近百米,保障了多数楼栋能具备良好的视野。 

项目首批次将推出1、3号楼,共344套清水房,总层高为28-30F,有78-103㎡套三套四户型,以及少量113-134㎡的特殊户型(顶跃,也就是单价达到2.3万/㎡的户型),均为2梯6户,公摊约19%,物业费为2.7元/月/㎡。

售楼部里的室内泳池

从基本盘来看,这是妥妥的刚需配置,好在项目在公共区域的配置上下了一定的功夫:中庭处打造有特色水景、游步道和园林小品等,而售楼部在后期将转变为会所(约3000㎡)使用,打造有儿童游乐区、雪茄区、室内游泳池和桑拿房等配置且已实景呈现。

后期的居住氛围还不错。

雪松·雅居乐IN天府项目效果图

雪松·雅居乐IN天府在整体的规划上则更加宏大,整个项目总占地180亩,集合了住宅、写字楼、酒店、商业街等多种业态。不过整个项目由多个小地块组成,所以每一组团的占地并不算大。项目首批次推出的是1号地块的3、4号楼,户型为建面约100、120㎡的套三双卫户型,以及2号地块2、4号楼,全部为建面约140㎡户型,容积率均为2.5。从价格来看,本批次取证的产品中,2号地块的140㎡户型价格更低,均价在2万元/㎡左右,而1号地块的均价则为2.2万元/㎡。

在楼栋设计上,区别于源滩·麒麟荟的十字型,IN天府为板楼设计,保证了户户南北通透的格局。

从整体的设计来看,IN天府更小而精。

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户型PK

103㎡套四 VS 120㎡套三

大赠送户型是源滩·麒麟荟的一大加分项。

滑动查看源滩·麒麟荟户型图

其中,78、90、103㎡三种户型定位都偏功能性且均含有较高的赠送比例,除阳台为半赠送外,房间的飘窗均可拆除,以拓宽套内使用面积,如此计算赠送面积将高达近20%,刚好覆盖约19%的公摊,实际得房率很高。但项目为清水交付,后期需业主自行改造。其中,78㎡、90㎡的客厅宽度分别达到了4.4m和4.9m,主卧还拥有270°的转角采光且正对中庭。

IN天府100㎡户型图

IN天府有100、120、140三种户型,整体户型比较房正,且做到南北通透,整体通风比较好。其中100平米设计为套三。竖厅、3.6米开间,主卧为套房——这一户型与源滩78㎡的户型数据上比较类似,不过IN天府的阳台更大,采光更好,且主卧空间也会比较大。其中,源滩的78-80㎡户型总价在150万左右,而IN天府这一户型总价在210-230万。

IN天府120㎡户型图

而IN天府的120㎡的户型和源滩103㎡户型的对比下,源滩的户型在公共区域更加开阔,源滩103㎡除开带有入户花园外,横厅设计,客餐厅开间也达到了9.5米,但这一户型并没有生活阳台,并且为了保证实用性设计为四房,房间面积并不算大,总价为200万左右。

IN天府120㎡的户型则为竖厅设计,开间3.9米,客餐厅进深7.8米,为3房设计,这一户型的总价在265万元左右。

整体来看,带有较大赠送的源滩重点在于实用性,而IN天府房间舒适度会更高,65-80万的总价差,这一价格差距足以拉开两个项目的客群差异。

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置业建议

上周,发哥就已经发布了源滩·麒麟荟的新盘测评稿件,对于置业顾问剧透的1.9万元清水单价,许多读者都表示比预期更高。而从实际价格来看,源滩·麒麟荟的大赠送,让项目本身具有一定的性价比,但是,在与雪松雅居乐·IN天府档期和价格同时撞车之后,尤其是IN天府的取证价格比此前售楼部剧透的更低之后,应该怎么选择呢?

对于预算有限的刚需购房者而言,源滩·麒麟荟的总价更加诱人,门口就是地铁口,周边各大商业配套成熟,已经封顶的建筑,加上紧凑的空间布局,都适合刚需购房者直接入住。而且项目虽然是刚需定位,但从小区内部的规划来看,还是比较精致,如果后期的打造能够还原这一规划的话,还是比较有吸引力的。

相较之下,雪松雅居乐·IN天府的定位则稍高一些,200余万的带精装总价,对于首改客群而言比较友好,但是100㎡和120㎡都是三房,对于家庭成员较多的购房者而言,可能实用性会略显不足。但这个项目有着两大额外加分项——项目本身是东站TOD的规划,区域的前景较好;另一方面,项目旁边就是已经建好的成华区K12学校渥太华,教育资源诱人。两个利好,对于有改善需求的客群而言,更加值得入手。

不过,发哥并没有看到IN天府达到3777元/㎡的精装水平,要报名的话,可以提前去样板间看看。

来源:成都商报房产发布

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