成都楼市:去年的楼市走向对今年楼市有何影响?今年房价将如何?

这是程哥的房地产专家,他给你讲了这栋楼。不含糊又啰嗦,每一个字我都给你详细的回答。程哥会通过直接战斗教会你最有用的方法,让你成为最好的买家。以下为微信微信官方账号粉丝提问精选:程哥。您好,能否分析一下去年成都楼市走势对2021年成都楼市的影响?今年成都房价走势会如何?

这是程哥的房地产专家,他给你讲了这栋楼。不含糊又啰嗦,每一个字我都给你详细的回答。程哥会通过直接战斗教会你最有用的方法,让你成为最好的买家。

以下是来自“程哥说房”微信官方账号的粉丝提问精选

问题:程哥你好,能否分析一下去年成都楼市走势对2021年成都楼市的影响?今年成都房价走势会如何?

答:去年对成都楼市来说是不平凡的一年。从中央政府到地方政府的各种政策一起出台,意味着无房可炒已经成为成都楼市的基本理念。上半年楼市因疫情基本冻结。但“五年计划”、摇号新规以及下半年出台的针对开发商的各种约束和监管手段,都能体现出这种基调。

因此,2021年房地产市场的透明度、房地产投机时间成本的增加和优化的需要将成为主要政策。首先,房地产市场的透明度意味着新房价格上涨将变得透明,这不仅会增加对高杠杆的约束,还会加快开发商的发展。进步,未来可以起步的空间越来越小;其次,炒房的时间会越来越长。新房转向二手市场至少需要7年时间。随着五年政策的出台,时间会越来越长,持有风险会越来越高;最后,只需要优先选房。目前,上帝逐渐消失了。虽然房价还会继续上涨,但刚刚需要的竞争相对减弱。

未来,房地产市场的分化将逐渐加剧。第一,购房者会转向二手房市场,新房和二手房的分化会加大。毕竟,越来越多的人更加关注住房需求;第二,区域升值带来的房价上涨将取代普遍上涨。

问题:程哥好!峨眉山房产有投资价值吗?其实名下已经有两套了,想再买一套老人名下的。(我没有买房资格);就业地点是杭州(杭州有两套)。你一直很羡慕成都和重庆。两个地方都没有房间票。现在买峨眉山还是持有现金?还是买成都重庆?

回答:峨眉山投资没有价值。老人票可以尽快开发,不然年纪大了拿不到贷款。如果成都没有房票,可以优先考虑重庆。可以按揭购买。

从使用顺序来看,建议先用完购房主体资格,再考虑老年票。毕竟年轻人有更好的未来,可以从银行借更多的钱。从投资强度来看,老年票更适合购买家庭资产配置中的中小型房产。简单来说,家庭资产配置中的重量级房子,还是年轻人自己装,小船可以让老人的票装。从信贷角度来说,银行政策允许的住房贷款年龄上限是70岁,如果老人不满55岁,还可以抵押15年。按贷款300万,15年,基准利率上浮10%,月供16000左右。如果是55岁以上,可以考虑中继贷款产品,贷款年限更长,但可悲的提醒是,目前能做中继贷款产品的银行不多。老年人不超过65岁,他们可以作为共同借款人(或担保人)向其子女申请转贷款

答:任恒和田豫可以作为首选。当然,二手房是没有价格剪刀差的,所以尽量在这套房的过程中探索剪刀差,这样后续增值的速度比较大,空间也比较充裕。这种改进后的建筑,楼层和朝向的选择一定要有一定的要求,不能将就,因为客户在后续的销售中对房屋有更高的要求,所以要兼顾价格和好的房屋。成都投资回报率高的房地产可以在内地找到!

问题:程哥你好。今年年初去成都看房的时候,成都的新房价格有点高。现在有点担心是否应该看二手房市场。

答:目前成都房地产市场的分化越来越明显。越来越多的人在考虑住房需求,二手房市场活跃。目前房价上涨更多关注的是地区,而不是像以前那样普遍上涨,可以考虑购买二手房。首先是买房的机会。目前成都上市的二手房数量比较大,但与去年相比,数量逐渐减少,很多卖家都不愿意卖。所以二手房市场活跃,有一定上升趋势,是个好时机。虽然去年下半年有全五年政策的影响,但从交易数据来看还是比较好的发展趋势;二是选房。目前新房价格持续上涨,二手房价格也在逐渐上涨,但并不是普遍上涨,主要是不到十年的新房涨价了。一环二手房比较老,位置差,没有电梯。今年不建议选择这样的住房。但如果这样的房子有美化或者改造计划,改造后还是有一定价值的。在二手房市场,一定要多关注有学区房,地段好,交通设施完善,未来规划有希望的房子。

问题:程哥你好!川法天府商城和远大中央公园如何选择?哪个位置比较好?哪个性价比更高?麻烦从各方面分析,增值,商业,配套,生活品质。

答:理论上两者都很划算,值得购买。但如果让我选一个,我会选四川天府商城。

1.因为晋江生态带肯定很远

远好于南湖板块,无论从板块规划,定位,各种配套来说,都存在等级差;2.是川发的土地容积率低一些,产品品质更好,远大其实是上一个时代的土地容积率,产品其实是刚需定位鼓捣加了豪装,目的是把价格抬上去,增加利润;3.现在的精装水分至少一半吧,所以清水不用买水分,也不用维权。当然,远大的价格其实更便宜一些,所以它也有合理性,但我会更倾向于川发一些。

提问:成哥您好,手中有一套商住房,16年入手,商贷十年,利率5个点出头。请问这种房子现在把贷款一次还清卖掉划算么?

回答:这种房子一直持有不太划算。商住房顾名思义,就是这类房产既可以居住也可以办公,它有别于传统住宅仅仅用于居住,多用于过渡和投资需求,形态多为loft或公寓。商住房有优势如下:不限购,面积小总价低,地段便利;缺点如下:1.产权年限一般只有40年或者50年,而且使用权期满后,“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。2.不能落户,对于急需买房落户的群体来说,商住房也不适合考虑,大部分的商住房都无法迁入户口,对于家中有学龄儿童的家庭,无论购买的房产离学校多近,都无法享受就近入学。3.生活成本高,大多数商住房的水电都是商用标准,而且物业费招收也远高于住宅项目,如果是一大家子入住,多出来的生活成本一定要提前计算。4.居住体验住宅多为板楼,而商住房多数以塔楼为主,相比通风和采光条件都略有不足,另一方面,由于“商”“住”混合,人员比较复杂。

提问:上海户口,上海社保,上海名下没有房产,想买首套,但是人不住在上海,房子用于保值增值投资,买来后,希望房租租金能抵月供,或者月供自己再加几千元也行,房子以后也有升值空间,首付四百万现金左右,有什么楼盘建议吗?

回答:你要租金低月供,那基本上杠杆就不能放太大,那这个总价预算只能在大虹桥、三林、浦江、大场一带考虑。具体怎么选,需要结合你的通勤偏好来考虑,具体楼盘推荐详见内部分享!

提问:你好成哥,无锡滨湖区二手房纯投资,93年,128平170万可以入手吗?靠近新体育中心。

回答:这种户型属于老破大投资不建议。一般不建议买二线城市房龄超20年的房子,除非带有顶级的学区。房龄太长以后再卖时银行贷款年限受限,升值空间比次新房小很多。老破大和老破小有个共同的优点就是地段好,大部分老破大都在中内环,是属于房地产刚兴起的一种产品。老破大因为地段好,面积大,还有一个优点是租金优化空间很大。早期很受业内人追捧。但是老破大的缺点是品质差,一梯多户,物业差,而且大多没有小区,没有绿化。现在很多高品质新房出来之后,老破大地段优势被稀释,户型又不讨巧,而已投资市场上已经逐渐不被看好了,新兴人类接盘侠并不买账。

对于二手房来说,房龄对于房价的影响还是比较大的,一般而言次新房的价格较高,其次是5~10年房龄的房子,而超过20年房龄的老房子,售价一般较低。当然,在此也要说明,受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素,部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外,房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体(或贬值)幅度。新手投资买房建议避开老破大,自住在预算受限又想往中内环住,放弃小区品质的需求,可以考虑。

提问:成哥好,请问买房考虑因素,如户型,地段、交通,价格等因素,哪些更重要?

回答:按重要性从高到低列示。

1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上,能否做低首付。不管用什么贷款产品,首付不要多于35%。

3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段,但是一定要是有增量预期的地块,一般这样的板块有较多空地,多见于近郊。

它的决定性因素来自于:产业+通勤,这两个好的话,不会差特别多。

4、租金回报率。一般上海只能做到1.5%,好的房子能做到2%以上

5、小区品质。主要是看家门外的物业配套,包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的,反而显得更加重要。

6、户型装修。这一块买得好,可以省很多装修费用,不占用启动资金。

1-4投资打法,如果是自住记得加上5、6.

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