成都楼市:如何判断区域有无价值?又如何才能找到潜力盘?

这是程哥的房地产专家,他给你讲了这栋楼。不含糊又啰嗦,每一个字我都给你详细的回答。程哥会通过直接战斗教会你最有用的方法,让你成为最好的买家。以下为“程哥方硕”微信官方账号粉丝提问精选:程哥。如何判断区域价值,找到潜在市场?答:1,主城区:土地储备已经见底,区域建设已经完成,

这是程哥的房地产专家,他给你讲了这栋楼。不含糊又啰嗦,每一个字我都给你详细的回答。程哥会通过直接战斗教会你最有用的方法,让你成为最好的买家。

以下是来自“程哥说房”微信官方账号的粉丝提问精选

问题:程哥,如何判断区域价值,找到潜在市场?

答案:1。主城区:土地储备已经见底,区域建设已经完成,价格价值普遍达到上限,未来没有突破空间。在这种地方,房地产就像土地一样珍贵,每一次纯新盘入市,都会自动肩负起刷新城市房价的使命。在这里考虑买房的人只有两个选择:不买,不放弃,就用钱包商量;

2.新区:潘新地产的顾问和你介绍周边的时候,总是拿“规划中”这个词,不确定因素比确定因素多。但是,也有一大批人愿意在“规划”中研究这些不确定的东西。新区意味着它将是未来十年城市的发展方向。对于城市里有资产有资源的原住民来说,是两三套的最佳起步区。但是对于新市民和那些只是需要客户的人来说,开始的机会不会很多。个别住宅小区有各种不能令人满意的瑕疵可以开工。新区选房应以潜在价值排序为基础:商圈、核心区>交通干道区>学术景观居住区>滨江水系区>工业园区;

3.其他区域:28年的法律也适用于城市区域分类。除了20%在价值潜力上有绝对优势的区域外,一个城市其他80%的区域一般都发展起来了,不是最好的,但是都会一个接一个的匹配。价格将遵守平均线原则,不超过城市平均价格,

最难选择的是在这样不温不火的地区做筛选。没有看得见摸得着的优势,但是缺钱只够买这些区域。选择潜在批次的具体技巧见内部分享!

问题:程哥你好!我和老公在成都各有一套房,不大。一套90自住,一套70给我爸妈。父母在成都有一套100分的租房,房子没有贷款。现在还是想买套房,但是成都可以限制购买。现在我们要把70岁的老人交给父母,腾出房票。现在我们手里有50发子弹。不知道成都哪里值得投资,有多大。目前有一个一岁半的孩子。另一个计划是卖出70套房子,因为近几年来,光华一在万家湾的家,70套房子中约有23100套公寓涨得不错。出售后,这笔钱将被用来交换两套房子,因为有些孩子也想考虑一套学区的房子,而另一些父母想买一套有平台的房子。请程哥给点意见。

答:这些公寓都是全尺寸的房子,杠杆利用不好。你的思路是正确的,小单位可以优先。裂变原理,卖一个,买两个,一套自住,一套投资,稍微激进一点,也可以开发房票,把之前的全屋抵押融资换成另一套。

问题:我想明年在成都定居。目前我的户籍在深圳。明年1月底,我有资格在高辛社保有限公司落户,预算不超过700万元,含税。最近想买房,明年让孩子在学校落户。问题:1。需求,改善自住儿童的学校需求,关注房子的环境、程度、未来附加值和流动性,关注如何选择

答:路虎湖适合自己居住,不从投资角度考虑。如果你关注的是学区房,高科技金融城,高科技大元,攀钢,你可以关注。天府新区的学区现在不太好。就你说的三套来说,万科一号单从投资来说应该是有一定优势的。其次是蓝色卡地亚花园城,最后是天头北新苑。另外,因为投资和自住的考虑不同,最后的结果也不同。如果一个人住的话,蓝色卡地亚花园城肯定比万科一号园好,就像你说的,维万科一号的品质和环境更好。还不如活得舒服。

问题:程哥你好!目前我是成华区三顺,想买纯投资的房子,因为倒挂的板块基本没了,成华最近会开几个板块。齐林源潭汇、TOD十里丰河、首钢精晨力、天府雪松雅居乐,这些适合投资吗?和我一样,在成都买房,抖前板是优先考虑的吗?还是先考虑二手品质定位?比如曼嫩巴,攀钢

回答:纯投资自然推荐先考虑性价比高的新房。但是如果你有资格买神盘,中标的几率会比较小。反正投资区碰到运气也是可以的。个人认为这四个场地的性价比是麒麟远潭俱乐部和十里风和俱乐部,可以优先考虑麒麟远潭俱乐部。位置比较好,周围有很多空地可以开发。另外两个项目首钢和雪松,价格应该不低。长期持有二手房不像新房,增值空间有限。

问题:程哥你好!我只是高辛南区三级资质,子弹从400W到500W不等,也动摇过几次新房。现在想继续摇新房或者马上上二手房。二手看了华润凤凰城和复地胡勇本德,让老师帮我推荐高辛南部的高成本楼盘。

最好兼顾学区。另外问一下高投新悦府(人才公寓)怎么样?

回答:你好,高新南区刚三资格是不是被万科公园五号伤到了?即便四五百万的预算也被一抢而空?其实整体来看,虽然高新核心区的改善楼盘确实很抢手,但我们依然还有机会,建议仍然两手抓,一方面继续看看新房及时摇号,另一方, 也抓紧看二手房,避免错过机会。

新房的话,从顺位度来看,建议可以看看新川的金隅金成府、麓鸣九天,这两个楼盘目前也是高新区大红大紫的楼盘,但存在一定程度是顺销,所以你的预算,上车的没有多大问题的。从二手房的角度来看,支持你用好你的高新区资格,在高新区挑选房源。你看的华润凤凰城是比较典型的大源代表之作,口碑也非常好,但是也得看具体房源,四五百万的预算,可以买到最顶级的。一期比较老旧,车位不足;二期临剑南大道的地方有些吵,车位稍多,但也不是很宽裕;三期最新,体量不大,距离地铁比较远。

相比较而言,复地雍湖湾就要新得多,而且是有大片的公园(大源中央公园)房,因此它的价格是非常高昂的,从性价比来说,其实有些不划算。市面上它的综合均价不是很高,是因为有商住楼拉低品质和价格,所以纯别墅、住宅的话,其实是很高溢价的了。从性价比兼顾学区的话,我们比较推荐大源的华润凤凰城、中海兰庭以及凯德世纪名邸。如果你要上高新区的顶级学区的话,单价上可能需要有所折中,建议上天府世家(泡小)。

最后说一下高投新悦府,这是个人才公寓,你有人才资格的话,才可以买。整体来说,还是个不错的楼盘,在新川土拍价格不断走高的当下,未来可期,投资价值也比较大。但是该楼盘存在的问题是,地铁两不沾,周边配套暂时欠缺(如学区、商超),以及楼盘本身产品不是全都很改善的,会使得今后可能存在一定的出租房等概率,另外它还有个问题就是公摊比较大,需要慎重考虑。楼盘还是很不错的,从两梯两户的角度来看,改善意图明显,四五百万的预算,可以买一套260万左右的,另外的资金再做投资打算,或者直接上珺园2单元167㎡的楼王,今后自己自住也非常不错。我们综合建议一方面积极看新房顺销盘,另一方面看看大源二手房,第三才考虑这样的人才公寓。

提问:在德阳定居上班,新都户口,有现金75左右,有小孩在德阳上学,按揭每月控制在3500左右,预算总价150内的10年内套三紧凑型电梯房,主要用于投资,出租,兼顾十几年后可能的孩子自住。朋友推荐3个方案;1、动物园附近的富丽花城、金科一城等成熟小区,但楼龄普遍10年左右,升值潜力有限;2、龙潭寺附近的北湖国际,蓝润蓝客城等,北湖国际的租金较低,蓝润蓝客城的租金高但配套不行,且不知道仅仅凭借嘉祥外国语学校,高租金能持久不?3、大面板块的恒大绿城、金茂跃龙山等地铁二手房,小区可以但配套欠缺且租金不高。请问哪个位置的二手房可以入手?或者听下您的其他建议,(兼顾交通,学区和配套,方便出租)。

回答:首先你这个预算,要想兼顾交通,学区和配套,方便出租,这个基本是不可能的。即使有也被每天在楼市里打转的人抢先了。其次,投资和自住是站在完全不同的两个角度思考,选择。投资考虑的是未来资金回报率,那么现在的居住环境和配套肯定是不行的。自住,考虑的是居住的舒适度和配套,因为只有配套成熟的起来了,舒适度才会有。那么配套都起来了,后期的升值肯定就没那么理想了。所以你必须思考清楚,你是想要配套成熟,租金高,还是想要后期升值空间大。另外,再来说说学区,在成都好点的学区板块在,锦江区,青羊区,和高新南区,但是这个几个地方的单价都不便宜,基本都是2万多起步,而且还只能考虑10年以后的老小区。最后,如果按照你的这个需求(150万内,兼顾交通,学区和配套,房龄、租金高)这个我真没有办法帮你推荐和建议。所以你必须把你的需求简化,150万,要么考虑配套,好出租,要么考虑,未来升值,学区的话,基本不考虑。具体更详细的建议详见内部!

提问:你好老师,大孩在成华小学读三年级,小孩两年后也准备读成华小学,想就近买套房子。目前没购房资格,除开为小孩贴学历用的一套小户型,还要卖两套才有资格。现在比较烦的是,自有的房子这两年降得很多,卖合适吗(一套建设路香木林的小户型,一套东洪路千和意境的套二,自有资金60,可公积金贷款15年)。其次是2022年就要去 成都天府国际生物城 上班,如果要买,需要兼顾孩子上学和自己上班,咨询下哪些小区比较合适,如果有些具体建议就更感谢了!

回答:你因为没有资格,你管它合不合适都需要卖掉,但是今年确实不是卖房的最佳时机,你可以等一等,等市场有些回暖了再考虑,或者等建设路的地铁通了,附近的房子可能会有些上涨。最后,天府国际生物城在天府新区那边,你孩子在成华区上学,要想都兼顾,这中间没有适合的小区给你推荐。从投资角度来说,我更建议你选择成华区的,八里庄,龙潭寺,杉板桥版块,这样孩子读书和未来房子升值的空间也是比较好的,只是对你上班可能会远一些。如果想要上班近 和考虑到未来房子的升值空间,就买高新区的新川板块。具体更详细的建议详见内部!

提问:成哥你好!我现在双流华府怡心湖板块有套房在自住,想再买套投资,怕以后房价太贵,上不了车,目前看了华润未来之城和紫光天府芯城,请问哪个楼盘值得买呢?还是可以再等等明年呢?或者老师你有没有更推荐的楼盘呢?预算230万左右的,之前也考虑过绿地公馆一期的房子!

回答:紫光好像它现在出了一些问题,风险较大。投资来看,普通资格其实很难的,保值可以,但发不了财,你要降低预期才行。未来之城和你所在的怡心湖个人觉得现在买两年内都是站岗,如果还有天府新区的资格,也可以看看万科天府公园城和幸福里。

提问:成哥,是买两房好还是三房好?多大面积的最合适呀?买三房有点压力。

回答:最近好几个星友反馈,低估了自己的融资能力,买房后后悔买小了,手上的一点资金不知道怎么办?其实我最早买房也有过这种感觉,现在首付首贷很珍贵,我们普通人买一次房不容易。不管是刚需还是非刚需,每一次买房,建议都要尽自己最大的努力。垫一垫脚,甚至跳一跳:能力所及,尽最大的努力!即使是市区,还是郊区,我认为90平方左右的三房流动性是最好的,而根据个别楼盘的特性而论,改善或者是刚需,如果是改善可以适当再大一点的面积。三房优于两房。

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