被调控打断的 [ 城市轮动周期 ]

01关于“城市轮换”,记得大V刘曾经说过,2021年,新一轮“城市轮换”已经开始。他之所以这么说,是因为2020年,深圳会暴涨,涨23个百分点,全国第一。然后北京和上海在连续三年下跌或横盘后,于2020年强势反弹——点,分别上涨9.1个百分点和8.8个百分点。01关于“城市轮换”,记得大V刘曾经说过,2021年,新一轮“城市轮换”已经开始。他之所以这么说,是因为2020年,深圳会暴涨,涨23个百分点,全国第一。然后北京和上海在连续三年下跌或横盘后,于2020年强势反弹——点,分别上涨9.1个百分点和8.8个百分点。从上一轮“城市轮换”的全过程来看,深圳、北京、上海都暴涨,意味着城市轮换的开始。关于这一点,我还记得2015年,深圳确实是暴涨第一;接下来的2016年,先是京沪,以及周边的燕郊固安、昆山、东莞一线,其次是四小龙南京、苏州、合肥、厦门,然后是杭州、广州、武汉、郑州、长沙、贵阳、Xi安等中西部省会城市开始跃升;2017年,全国各大城市开始调控,城市轮换向经济强省的地级市蔓延,如宁波、南通、东莞、中山、佛山、唐山等地级市;2018 -2019年,西部和东北部的省会城市和地级市终于崛起,杭州、苏州等城市呈现出区域结构性崛起现象。于是,当华北和深圳三大开始齐头并进的时候,我们就会强烈地感觉到,中国各个城市的房价确实存在明显的“城市轮换”。据刘说,它就像一块大石头被扔进湖中央,它的涟漪慢慢地扩散到岸边。那么,为什么中国的城市房价会出现“城市轮换”?至于这种现象,有人说很像股市中的板块轮换,一个接一个上台表演。它是由资本的浪潮推动的,所以当所有板块都轮动的时候,牛市就结束了。从心理学角度来说,除了资本驱动的效用,城市轮换的本质其实是房价的锚定效应。所以只需要一个深圳“早起鸟”带队,其他城市自然也会跟着一起飞。那么,为什么2015年之前全国限购不严格,却没有这么明显的城市轮换呢?这是因为2015年之前,自媒体网络和高铁网络还远远没有发展到今天。城市间房价锚定速度不快,城市间房价分析较少,地区间房价差异不大;2015年后,各种自媒体和新闻网络遍布各地,高铁成为客运的主流,城市之间的价格信息变化更加透明和迅速,从而为价格轮换提供了“涨价信心”的传播基础。另一方面,在2015年之前,许多人认为“永远不会有只涨不跌的商品”,他们认为房价是空的。2015年后,看空楼市的人越来越少,但越来越多的人相信房价会永远上涨。城市居民的购买力更容易形成合力。此外,各大城市购物中心的扩张普及和基础设施建设的加快,也为全国各城市房价的轮升提供了内生动力。显然,如果深圳上涨,北京上海也按照城市房价的锚定效应上涨,那么新一轮的房价轮换应该很快就要开始了。然而,新年伊始,中国各城市的楼市一片沉寂。就连北京、上海、深圳本身,也传出了降价的声音。安居客最新统计:北京1月份售出房屋8191套,2月份售出5378套,共计13569套;1月份平均成交额为每平方米45962.36元,2月份为43661.19元,平均每平方米减少2301.17元。

图片来源:惠生表示,上海1月份售出17783台,2月份售出8291台,总成交26074台;1月份平均成交额为每平方米48210.88元,2月份为43214元,平均每平方米减少4996.88元。广州1月份售出14147台,2月份售出9072台,总成交23219台;1月份平均成交额为每平方米32991.64元,2月份为31979.78元,平均每平方米减少1011.86元。至于深圳,二手房引导价政策出台后,深圳二手房交易量暴跌,部分房产中介半个月不开单。据统计,自深圳新住房政策实施以来,从2月21日至2月27日,深圳20个区的二手房价格均出现下跌,其中龙华中心区跌幅最大,为8.2%,红树湾区、南山科技园北区、后海中区等热点也在下跌。

显然,目前龙头关得这么快,城市轮替的兴起自然是一场骗局。一些二线城市,比如杭州,还是热的,但也在逐渐降温。那么未来会有城市轮换吗?个人认为,全国各城市基本不可能再“轮岗”了:(1)调控难松,说实话,调控基本不可能松,以后只会更严。我没看见你。如今的监管政策不仅针对买家,地方政府和房地产公司也受到监管

了吗?购房者各种限购限售限离婚限贷款、房企融资三道红线、卖房新盘限价、政府卖地三集中,房企选择客户按积分.....每一步都打在关键点上,房产距离“不动产”,仅有一步之遥。而消化政策,所需的时间也会越来越漫长。一方面,各大城市新增人口已经减缓,中国国人人口趋势也是趋向于低生育率,没有人口增量,就很难快速消化政策;另一方面,沪深在 2016-2017 年出台的超严苛调控,都是消化了三四年才显露出针佔,此次调控加码,相信很长一段时间内,不会再出现井喷式的爆发。(2)未来继续维持银根宽松的预期很难持续说实话,深圳此次带头暴涨,源头就是因为疫情带来的货币超发问题。虽然美国上周又印了1.9万亿美元,银根宽松的局面没有变,但是未来的宽松预期则很难持续。为什么这么说?因为疫苗正在全球普及,经济正在回温。对于政府来说,经济回温了就需要收紧银根,给下一次宽松余地,政府不可能在经济已经回温的时候去撒钱,那样只会导致无底线通胀。实际上,针对房地产“大水漫灌”的问题,政府已经做了多次调控。例如光是2021年2月,就调控了87次,“三道红线”“集中供地”、“10年无房记录”、“二手房指导价”、“打击经营贷”、“禁止公司购买”、“堵死假离婚”、“登记学区房”、“严控房抵贷”、“法拍房限购”“追溯代持”…

▲针对购房者,四大银行房贷整体涨价:首套房房贷利率调整为lpr+55bp,二套房利率为lpr+75bp。(3)房地产行业特殊的周期性被限售打破前不久上海出台政策五年限售,虽然只是针对部分项目,但是从微观层面看,越来越普及的限售,很明显在打破房地产行业独有的周期性——在限售之前,房子从拿地到交付,再到流入二手房市场,差不多是五年;限售之后,房子从拿地到流入二手房,基本要求6-8年,越来越长的限售年限,毫无疑问推迟了城市轮动的周期。由此,当调控打断了城市轮动周期,房地产市场将会越来越倾向于政策市,由城市居民和热钱推动的城市轮动,也会越来越弱。

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