呼声再起!取消预售制、公摊面积,影响会有多大?

商品房预售制度和公摊面积再次受到关注。在今年的两会上,全国政协委员周提交了一份提案,建议取消商品房预售制度,同时按套内建筑面积计价出售商品房。“商品房预售和按建筑面积销售制度,普遍违反市场交易规律,对购房者明显不公平。”取消预售制,共享面积有多难?商品房预售制度、共有面积、土地租赁制度在香港堪称商品房预售制度,共有面积再次受到重视。在今年的两会上,全国政协委员周提交了一份提案,建议取消商品房预售制度,同时按套内建筑面积计价出售商品房。

“商品房预售和按建筑面积销售制度,普遍违反市场交易规律,对购房者明显不公平。”取消预售制,共享面积有多难?

商品房预售制度、共有面积、土地租赁制度堪称香港房地产三大发明。

20世纪50年代,香港房地产业蓬勃发展。当时香港的楼盘一般都是整体出售,需要大量资金,也有开发商率先想出了“层层出售”的想法。既然是分层次卖的,那泳池部分自然是包含在内的,泳池面积就来源于此。与此同时,香港也发明了以预售制度为特色的“卖楼花”制度。香港人把在建或未在建的建筑单位称为“烂尾楼”。

在建筑施工期间提前售房就是“卖烂尾楼”,或者说预售制度。20世纪90年代,随着内地房地产市场的兴起,商品房面积分摊和预售制度被复制。然而,近年来,香港取消了泳池空间。2013年,香港出台新规定,要求房屋交易以“使用面积”为计价标准,共享面积自此退出江湖。重庆是中国第一个取消分摊面积计价的城市。

然而,重庆的新规定并不彻底。目前本地新房销售一般标明套内均价和楼内均价,总价相同;二手房按包含的建筑面积定价,和其他城市没有明显区别。至于取消预售制度,海南已经尝到了第一口汤。2020年,海南出台新规定,新出让土地建设商品房,实行现有房屋销售制度。

海南因此成为中国第一个实行商品房销售制度的省份。

但在大多数地方,预售制度和共用面积仍然是大权在握。虽然新华社等权威媒体一再呼吁,但总是雷声大雨点小。

预售制度和公摊面积各有什么弊端?预售制度的弊端显而易见。

看到的得不到,看到的得不到,偷工减料,经常出现“货不对板”的现象。看到“未完成的建筑”并不新鲜。预售制度难以取消的主要原因在于利益的阻挠。预售相当于让开发商在竣工前拿回资金,从而加快资金周转。房地产的高周转模式就是由此而来,但风险都转嫁到了买家和银行身上。

泳池区的弊端同样明显。很多楼盘都是15%甚至30%以上的份额,建筑面积100平米的房子,可用面积可能只有70多,导致房价在数字上明显扭曲。不仅如此,分享比例的悬殊背后还有巨大的操作空间。到底什么该分享,什么不该分享,有多少属于分享部分,为什么有的只分享10%,有的分享30%以上。这背后的标准相当模糊。同时,公摊面积的存在导致精装修、物业费和取暖费的计算明显超征。

03如果预售制度一

当然,如果取消公摊,名义房价必然会上涨。这个很好理解。同样的200万套房子,建筑面积100平方米,使用面积80平方米。原来房价2万,现在房价变成了2.5万。但这只是名义上的涨价,实际价格保持不变。改变定价方法不能改变最终价格。

但名义价格的上涨,无疑会让整个社会对房价有更深的认识,强化“房无投机”的社会预期。同时,份额比例过高的房子可能会受到显著影响。100平米的房子,一份10%,一份30%,但是均价2万。现在取消了公摊面积,公摊比例太高的房子可能不会和公摊比例太低的房子保持同样的总价。

此外,取消共有面积有利于房产税的推广。房产税按评估价征收,不受是否有分摊面积的影响。

但共有面积的存在,实际上会影响房产税的免征面积大小。如果人均免30平米,无论是按建筑面积还是按套内面积免,差别都很大。取消预售制度比取消公摊面积更积极。预售制度的取消,将对开发商造成沉重打击。房企周转速度放缓,高周转模式结束,必然带来房地产行业的全面洗牌。中小地产商摇摇欲坠,大地产商也会失去高成交量的利器。

对于买家来说,取消预售制度,虽然它似乎在短期内可以出售

源减少,但一两年之后,市场供求关系迅速恢复正常,所见即所得,反而从根本上避免陷入“烂尾楼”困局的可能。显然,无论是取消预售制还是取消公摊面积,都是大势所趋,也是利于整个社会之事,希望不要等太久。

来源:国民经略

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