郭树清再喊话房地产!注意这些细节

有时候,我觉得银监会郭主席简直就是一个房地产diss专家。当然,人不是废话,而是有理有据。像他们这样的人拥有的数据和信息比我们能比较的还要多。不是,在3月2日国务院办公室的新闻发布会上,他说“房地产的核心问题还是大泡沫,很多人买房不是为了生活,而是为了投资或者投机,很危险。因为你有那么多房产,有时候我觉得银监会郭主席简直就是一个房地产diss专家。当然,人不是废话,而是有理有据。像他们这样的人拥有的数据和信息比我们能比较的还要多。

不是,他在3月2日国务院办公室的新闻发布会上说:“房地产的核心问题还是一个大泡沫。很多人买房不是为了生活,而是为了投资或者投机,很危险。因为你有那么多房产,如果以后市场价格降下来,你的个人财产损失很大,贷款不还本付息,银行收不到贷款,经济生活会很乱。”注意,这次会议的主题是“促进银保行业优质发展”——,主要讲的是银保行业的发展。但是在开发中,首先要解决的是安全问题,风险太高,更谈不上开发,更谈不上提高开发质量。明白这一点,更明白它为什么这么说。当然,有人说,有人不说。围绕郭董事长的讲话,结合近期有关城市土地集中供应的传言,年初开始“严打”,调控多个城市,对开发商进行房地产贷款集中管理和融资的前三条红线.杠杆房产今天确实有很多观点可以分享,有些会用一些有趣的数据和图表,力求简洁。1.郭董事长多次厉声呵斥房地产,这本身就是一个信号。作为中国银行业和保险业的监管人,同时兼任央行行长,郭主席的话代表了金融界的态度,他的地位和代表水平可以进一步联系起来。回过头来看,最近几个月,这至少是郭董事长第三次厉声呵斥房地产了。郭的文章《求是》发表于2020年《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》杂志第16期。

在这次张文,他回顾了历史上几次全球金融危机和中国面临的金融形势。杠杆房产反复研究,写得很深,值得学习。他明确表示,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。2020年11月,郭在文章《完善现代金融监管体系》中再次指出,房地产是目前我国金融风险最大的“灰犀牛”,要坚决遏制房地产泡沫。这种级别的领导,反复说这些话,应该是聪明人都懂的,不需要杠杆式房地产分析。2.这一呼吁的最新信号:住房相关贷款的比例控制将是长期的。会议开始时,郭从六个方面回顾了2020年,其中杠杆房地产谈了第三点:第三,在防范和化解金融风险方面取得了决定性的成就.一是金融杠杆率大幅下降,金融资产盲目扩张的局面得到根本扭转.六是房地产金融化泡沫得到遏制,2020年房地产贷款增速八年来首次低于各类贷款增速。如下图所示,数据走势确实说明了这一点。

图表来源|国信证券(谢)以上图表和郭董事长的声明,结论不是回顾过去,而是方便我们思考未来。杠杆房地产的观点是,住房相关贷款的比例是可控的,会是长期的。不管是房地产企业还是个人投资,如果资金方面收紧,结论就是很难“投机”。3.2020年以来,房地产调控系统化:开发商、资金、土地供应政策严格。最近大家都看到了新闻,根据住宅用地分类调控文件,重点城市将实施“两地集中供应”新政策。根据文件要求,土地出让公告应集中发布,出让活动应集中组织。2021年住宅用地公告不得超过三次。北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个重点城市。据说青岛、天津、郑州都发布了住宅用地集中供应的通知。

图表来源|光大证券(谢)从2020年开始,首先针对开发商端的“三条红线”,其次是资金端的贷款集中管理,现在土地市场端是各大城市的集中供地政策。综上所述,这是对房地产调控长效机制的补充和完善。这个阶段杠杆地产发现监管是完全系统化的,监管是从开发商这边、资金这边、土地供应这边构建的。好处是短期内房价可以变得更听话,恐慌和预期可能会更稳定

;坏处是中小房企越来越难,而行业越来越集中到大房企,未来市场集中度高,他们和政策的博弈能力也可能增强,普通刚需好像选择会更少。4、科创再获支持,地产资金被分流。此次发布会,多数人只注意到郭主席对楼市的表态,其实他及其他出席的大行董事长,还谈到一个事情,且花的时间不少。比如,国家开发银行董事长赵欢说:第一,我们全力支持重大科技创新项目,2020年发放科技贷款1494亿,同比增长了23%,服务了集成电路、商用飞机等一系列重大科技项目,助力关键领域核心技术取得新的突破。第二,积极支持战略性新兴产业和先进制造业发展。2020年,我们发放战略性新兴产业的贷款3304亿,发放制造业中长期贷款2659亿,制造业中长期贷款同比增长了37%,也创了历史新高。第三,大力支持集成电路产业的投资……我们也参与了国家集成电路产业投资基金二期的设立工作,募集了2000亿资金,现在已经全面进入了投资阶段。上述数据,杠杆地产觉得很值得注意。赵欢董事长说,未来,还有四方面的措施:一是设立专项贷款,服务强化国家战略科技力量;二是继续加大信贷资源倾斜,支持战略新兴产业和先进制造业的高质量发展;三是加大股权投资力度,服务提升产业链、供应链现代化水平;四是创新科技金融模式,将综合运用股权投资、信用贷款、结构融资、“债务融资+投资选择权”等多种融资模式,支持创新驱动发展。

图表来源|安信证券(特此感谢)这些年,杠杆地产总说一句话,钱去哪里,那里就是投资机会。从绝对金额上说,地产肯定还是体量大、占比高,但机会恰恰在趋势和变化中。地产资金被分流,这是必然。科技获得的支持,最终一定是体现到股市,同时我也总说多数人不适合股市。5、投资的4点建议。第一,楼市政策风险必须注意。宏观上,杠杆地产认为2018年后的楼市投资,最大的风险就是政策。你不知道哪天就出个限售拉长、税费提升的政策,甚至更严、更想不到的。第二,更多保值考虑而不是投机心态。大趋势上说,核心城市的均价总体是涨的,但是这2、3年,甚至3、4年只涨了30%、40%,甚至50%,但是算上各种成本,本质上说,加上杠杆效应,投资回报依旧是很低的。特别是在深圳、上海这样的城市,有大几百万首付款的朋友,干其他事往往也是棒棒哒的。何况,说不定你就是那个高位杀入,因为调控加码,不知道哪天才能跑路的人。所以不要过分投机。第三,楼市投资坚定核心城市、长期主义。我每次都说,多数人不适合股票。那么面对政策风险,要买房子,应该怎么办?那就应该在调控最高压、行情被认为凉凉的时候出手,获得各方先对便利,长期持有摊薄成本,获得保值回报。

图表来源|财信证券(特此感谢)如上图,我们看资本市场对房企的态度,和沪深300比,很有意思。第四,投资多元化。这一点过去几年,我常说,这个号虽然是“杠杆地产”,但是总体上我始终认为,楼市投资的大周期过去了。所以我不反对配置房子,同时我一直说,投资要多元一点,视野开阔一点,投资思路会大不同。很多问题,大格局通透了,干很多事也就不迷茫。

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