“精装不纳入贷款”或将执行,政策洗牌更利哪类人群?

去年年底,关于“精装不包括在贷款中,买方和开发商另行签订合同”的谣言满天飞,一些项目进行了试点。一旦政策实施,首付支出明显增加,似乎“让贫困家庭雪上加霜”。不过从最近连续出台的政策释放的信号来看,其实对买家来说是好事。01集中供地降温中档地段价格上周有消息说房地产圈的炸锅从:开始到2021。去年底,“精装不包括在贷款内,买家和开发商单独签约”的谣言满天飞,部分项目试点。一旦政策实施,首付大幅增加,似乎“让不富裕的家庭雪上加霜”。但是,从近期连续出台的政策所释放的信号来看,其实对买家来说是好事。

01

集中土地供应

冷却介质部分的价格

上周,地产圈的炸锅里传出一则消息:从2021年开始,全国22个重点城市将实施“两个集中”,重点发布出让公告,组织出让活动,全年发布住宅用地公告不超过3个。

目前,名单上的青岛、苏州、无锡、南京等重点城市已明确召开会议并出具文件证明其真实性,成都也是名单成员之一。

简单来说,新闻就是土地不再批量出售,应该采取“集中”开通班车的节奏。对房企的影响不言而喻,最终相关的还是我们的买家。

一方面,过去土地供应是随机的,没有规则,开发商不知道土地供应计划。一旦他们进入一个城市生存,他们有时会抢夺土地,导致高地价。

现在我们知道了土地供应计划,开发商可以根据自己的深度种植和开发需求,合理争夺土地。土地市场供给方透明度增加,导致土地供给充足的预期,分散了土地拍卖的注意力,降低了地方招标的热度,从而控制了地价的上涨。

另一方面,企业在投资时,会更倾向于选择利润风险较低、发展前景较明确的优质地块,导致热门行业对优质地块的竞争更加激烈,投标热情仍然难以回落。十个金主和三个金主都保持溢价,短时间内看不到变化。

然而,一些中型行业的征地热情将会降温。毕竟短期内筹集大量资金也会给大型房企带来压力,在选择上会有一定的取舍。

对于资金不足的中小房企,经过精准定位和匹配,集中供应可能会有单独的突破机会,有一定的“赶超”机会。最终会降低一些常见地块的价格,后续产品的价格也会降低,对于一些口袋比较少,去不了最热门板块的人来说,这是一件好事。

最后,土地集中供应会导致后续项目密集入市。所以前期开发商在选择项目和制作产品时需要选择最合适的土地,打造最好的或者最有差异化的产品,从而提升品牌知名度和影响力,同时在同质化竞争中取胜。

土地价格全面打压的结果,房价涨幅会得到控制,产品会有更好的质量保证。对于购房者来说,可以更冷静的比较,选择更适合自己的产品。

02

适当增加土地容量

增加一流产品的数量

2月22日,成都市规划和自然资源局发布《〈成都市城市规划管理技术规定(2017)〉的补充规定》。最值得注意的内容是,根据情况,一些“中优”地区的容积率将适当提高。

2017年之前,成都的土地利用以“高密度”为主,容积率4-6的商品房不在少数。根据成都市2017年发布的《成都市城市规划管理技术规定(2017)》,房屋相关土地核心区土地容积率不高于2.5,一般地区不高于2,sp

容积率一降,城市界面和生活舒适度明显提升到更高的水平,但同时建成的房子普遍不便宜。如果容积率一直维持在这么低的水平,那么高单价、高总价的低密度住宅将建在未来的“中优”地区。对于预算达不到“深改”的购房者,基本不要告别买新房。和音量

率影响房价还有一个重要的点——它会直接影响到城市的新房供应量。

而《补充规定》的出台无疑堵住了2017版城市规划管理的漏洞,分区分类管控容积率,将在整体降低开发强度的基础上,加大特定区域的容积水平。对此,预计随着适度提高容积率的住宅用地的供应,成都地价将会小幅度降低,总体维持稳定平稳发展。

对购房者来说,容积率适当提高,理论上可购买的房源量会增多,选择面增大。同时,容积率的提高,可能导致首改类住宅产品占比增多,中低单价段占比增多+中低面积段占比增多,上车门槛或有一定缓和。

03

精装控制

打造豪宅可能性减小

在”房住不炒“的大环境中“精装房”是各方博弈的战场之一。“限价”之下,楼盘往往通过精装弥补一定的利润,这也是调控时“留下的后门”。而眼下这一”漏洞“也即将填补上。

去年底出现了只能按住宅清水价备案,装修与开发商另行签约精装房政策新规试点:在成都购买精装房,以清水价格来获取银行商业购房贷款比例,而装修费用全款的形式购买房屋。

新政策试点虽然对我们购房者提高了购房门槛,但相对于:装修标准-装修质量-装修用料等方面政府也会严加管理,将更进一步提高成品房交付质量把控,杜绝精装交付房屋出现的以次充好,装修质量等一系列问题。还会在房价控制的基础上,进一步控制装修价格。

要知道楼市限价以来,精装有越来越豪,价格有越来越高的趋势。就成都来看,4千多的顶格装标随处可见,没有“简装”这一选项,在楼盘购房者只能接受较高的“豪华装修”,面临没得选的尴尬境地。

如果进一步压缩了精装的价格,相当于要求开发商为购房者提供一套“简装”标准,开发商要想客户为“升级装标”买单,那么就要凭实力拿出“好的精装产品”。叠加精装另算的管理,开发商打造豪宅的可能性趋于变小,倒逼产品以普通改善为主,对于刚改客户而言,调控为大家争取到了更好的买房机会。

政策之下,品质为王 

土地新政牵一发动全身,楼市自然也无可避免。那成都土地新政到底会怎么拟定?今年后续还会不会有新的土地出让?很多问题相信也都得政策出炉之后来定。而至于成都地价房价将在2021年有何具体表现,未来产品的打造趋势,需要交给时间去验证,各项政策有力执行之下,期待会迎来一个「品质保证而房价平稳」的好时代。

来源:成都房管家

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