成都南拓的那些板块,那些项目 | 鉴南拓·见未来

  在2017年成都城市规划十字方针提出之前,成都的南拓早已开始,二十年来,城市的南北骨架顺着全球最长的城市中轴线天府大道不断拉长,城市面貌更加现代化,城市肌理也更加细腻。成都的南拓并不是摊大饼的扩张,而是组团式的建设和外拓。不同的板块定位和规划各具特色,各板块内的地产市场有着自身独特的发展历程和特征,也出现了极具代表性的楼盘。

  本文按照从北到南的顺序,带大家回顾成都南拓中几个重点板块中的典型项目,这些项目同样是板块发展的印记。

  图1:成都南拓重点板块及代表性项目位置示意图

  资料来源:亿翰智库

  壹

  大源是金融城后第一波享受南拓红利的板块, 中铁建西派澜岸是板块起飞的见证者

  十五年前,大源还是一片的不毛之地,打出租车往返都要收返程费,而如今的已成国际城南新中心。大源是金融城之后第一波享受南拓红利的板块,世纪初高新区规划局引进全球最大设计师事务所之一的日建设计规划城市功能分布,大源在此后进入快速发展期,2010-2013年,地铁一号线、金苹果幼儿园等区域配套都已经全部兑现,伊藤洋华堂正式营业,大源中央公园动工开建,生活配套初具雏形。

  最早在大源吃螃蟹的是央企华润,2006年以楼面价1700元/㎡进驻大源,开启大源发展之路,随后保利、建发、万科、等房企持续不断进入大源,楼面价从3000元/㎡、5500元/㎡、持续上涨至7530元/㎡,2018年卓越的进入直接将大源地价抬近万元时代,随后两年间,成都高投和合景泰富持续刷新市场楼面价。同样,大源的地产项目也从曾经被人看不起到现在的“看不起”,创造过多个神盘,目前板块内主要有万科公园5号、中铁建西派澜岸、凯德世纪名邸、中洲锦城湖等少数项目在售,合景泰富的项目目前尚未推出。

  中铁建·西派澜岸是大源发展的见证者。项目紧邻锦城湖,拥有约2400亩湖泊资源,算得上城南典型的稀缺“湖居”区域,项目作为中铁建的“西派”系列,定位改善,既临近锦城湖这样的生态绿心,又有伊藤洋华堂旗舰店、花样年香年广场、领地环球金融中心、腾讯大厦这样的商业办公配套,配置都墨池书院小学、成都七中高新校区、双祥川音幼儿园等师资优良的知名学校,与如今大源板块的价值完美匹配。该项目于2013年被中铁建以楼面价7840元/㎡竞得,恰逢大源发展提速之时,目前即将收官,也见证大源经过大步流星的发展完成了崛起图:中铁建·西派澜岸效果图

  资料来源:公开渠道

  贰

  麓湖板块是公园城市的样本, 万科公园传奇用越来越低的中签率证明板块热度的不断升温

  说起成都南拓,麓湖是一个不得不说的存在。虽然这个板块并不因为成都南拓而起,麓湖板块的起源项目,占地超过700个足球场大小的麓湖生态城在2009年就已经开工建设,而2010年才提出建设天府新区。但麓湖生态城以一己之力带动了板块发展,不仅数次获得成都年度单盘销售的冠军,且项目是公园城市建设的范本、“中国四大神盘”之一,也使得目前整个板块是生态环境优越、高端宜居的代名词,成为成都南拓中的重要一环。

  此板块地产市场的迅速发展从2018年下半年开始,土地供应加速明显,吸引了众多品牌房企积极进驻,万科、中海、德商、兴城人居、卓越、奥园、德信、三盛等房企2018年以来都在板块内有投资动作,也带动了板块热度的提升。

  表:2017年来典型房企麓湖板块土地获取情况

  数据来源:亿翰智库

  万科公园传奇是板块热度变化的亲历者,2017年底拿地时的楼面价仅7162元/㎡,目前板块内最高楼面价已经超过16000元/㎡。位于麓湖板块内,项目也具有麓湖板块的项目典型特征,湖网密布,公园环绕使得项目景观资源丰富,且主力户型132㎡、165㎡充分满足高端客群的改善需求,从2019年8月开盘到2020年8月清盘,一年的时间见证了麓湖板块的热度不断攀升,项目的中签率也从去年首开时69%的降到了今年最后一批次加推时的23%,可见消费者对于板块未来价值抬升的预期。

  图:万科·公园传奇效果图

  数据来源:亿翰智库

  目前人居兴府、卓越晴翠、奥园·麓语ONE、德信麓湖云庄、三盛麓湖左岸案名都已经公布,在不久的将来会一一亮相,相信会带动板块热度的进一步提高。

  叁

  天府中央商务区是未来城市新中心, 中海继金融城项目后再次打造南拓标杆

  天府中央商务区定位是国际性总部商务中心区,也致力于打造成为成都未来城市新中心。板块发展初期土地供应以产业用地为主,希望实现产业引入的目标,尤其在2016年,新疆广汇、成都天投等房企进入板块获取产业项目用地。大规模的住宅用地出让2017年以后才出现,目前呈现的保利和光屿湖、万科天府锦绣、中海天府里、首开龙湖云著项目用地都是在2017-2018年通过招拍挂获得。

  其中,中海天府里极具代表性,一是区位优势,项目位于天府中央商务区的核心位置,且其中一宗地会建设成都的超级地标建筑“一带一路”大厦,二是中海在成都向南发展中的重要地位,在金融城打造的由写字楼和豪宅组成、超过1公里的中海国际社区是成都南拓的样本项目。伴随着成都向南发展的进程中海的项目也不断往南延伸,而中海天府里和“一带一路”大厦就是中海继续为城市南拓树立标杆的证明。

  图:中海·天府里效果图

  资料来源:公开渠道

  2019年底以来,板块内项目集中入市,也都取得了不错的去化效果,这些项目主要面向改善客群,首开、保利、万科等项目主力面积段基本都在150㎡以上,中海天府里提供了从94-178㎡多样化的户型,适配从刚改到高改多层次的需求,2019年底首开推出982套房源吸引了1000多人报名,表现十分亮眼。

  肆

  天府中央商务区是未来城市新中心, 中海继金融城项目后再次打造南拓标杆

  成都科学城站位极高,未来将会建设成为具有全国影响力的科技创新中心,引入企业集中在核工业、航空航天、信息技术、生命科学等高精尖领域,从规划伊始就承担着重要使命。环兴隆湖区域作为科学城板块的核心,伴随着科学城的建设而发展,由于科学城按照“产城人”的规划,先导入高精尖产业再引入人口,前几年的发展重点都在企业引进上,而地产市场发展一直比较缓慢而且封闭,严格的土地配建要求使得住宅项目基本都是定向销售给企业。目前产业引入已经卓有成效,商汤科技、科大讯飞、云从科技等独角兽企业均已入驻,下一步重点就是引进人口。

  从2019年11月开始,板块内土地迎来了集中供应,包括天投、人居、龙湖等房企进入板块拿地,2020年以来土地持续放量,龙光及德信也布局该板块,地产市场开始全面发展。表:2019年以来典型房企兴隆湖板块土地获取情况

  资料来源:亿翰智库

  龙湖天境是今年兴隆湖板块第一个亮相的项目,代表着兴隆湖板块住宅集中公开向市场供应的开始。8月28号拿到项目预售证后一次性推出了所有的355套房源,吸引了1000人摇号,也为后续入市的项目开了好头。

  图:中海·天府里效果图

  资料来源:公开渠道

  伍

  视高因南拓发展,因政策火热,中粮天府智慧城代表板块典型项目开发模式

  对于整个成都来说,视高板块是神奇的存在,人们对其看法如同本次美国大选一样分化明显,买的人觉得其未来潜力无限,也有人觉得区域价值难以释放,区域潜力过于夸大。

  视高的总体特征是因南拓发展,因“不限购”政策而火热。2014年10月2日,四川天府新区正式获批成为中国第11个国家级新区,由天府新区成都片区和天府新区眉山片区共同组成,其中就包含视高镇。交通和规划是视高成为焦点的基础。视高位于成都和仁寿半小时经济圈内,高速路和快速路网配套丰富,产业上视高以天府新区仁寿视高经济开发区为规划主导,吸引了四川特驱农业高新技术创新中心、眉山加州智慧城(森林硅谷)、香港新华集团川港合作园项目等产业集群汇聚,同时还有游戏乐园王者之一——乐高乐园,产业优势明显。

  视高的火热从2016年开始,在2016年10月1日起成都购房资格开始限购后,推动了部分投资需求外溢,这时紧邻成都的且不限购的视高,在天府新区这个国家级新区的光环加持下,迅速成为成都市场焦点,不仅吸引大量品牌房企入局,也带来了成都大量的投资客群。首先进驻视高的是央企保利,2017年5月,保利以溢价率305%竞得视高一宗商住用地。同年6月,保利再次在视高镇拿下81亩商住用地。保利之后,品牌房企开始扎堆进驻,包括万科、新城控股、中南、朗基、美的、碧桂园等,2018年视高迎来了热度的最高峰。在此之后视高镇中建大道三宗出让地块设置超过6700元/㎡底价的地块均未能出让,最终降至4300元/㎡上下才顺利成交,这也标志着视高的市场进入了冷静期。视高楼市最热时期包括成信.悦城、大学里等多个项目最高预售价均超过14000元/㎡,如今市场均价已经下行至万元上下,市场热度出现下滑。保利早期视高布局的数个项目早已经售罄,目前市场待售或预售的项目有滨江睿城、朗诗天府绿郡、中粮天府智慧城等项目。

  其中中粮·天府智慧城项目作为四川省天府新区落实“一带一路”建设、西部大开发战略的示范性项目,致力于打造具有美国加利福尼亚州特色的具备世界竞争力的开放、智能、生态、和谐的“产城融合”示范项目。未来六年内招商数量不低于200家,其中内资100家,美资50家。项目是典型的产业+住宅模式,极具代表性。

  图:中粮·天府智慧城效果图

  资料来源:公开渠道

  项目于今年6月取得预售证,首次开盘推出238套房源,包含高层及洋房,面积80-102㎡的纯刚需产品,主要定位来视高投资的客群,但在目前市场行情下,去化速度明显慢于往年,这也是目前视高大多数项目的现状。除了上面提到的,南拓还带动了许多其他的板块比如怡心湖、新川、新津等,成都南拓的力度之大使得南拓中的重点板块发展卓有成效,多数板块因为规划而受到关注,土地的不断释放和房企进入会带动板块热度不断提高,而板块内的交通、商业、教育、医疗等配套的不断完善会使得板块的价值得以夯实。

  南拓会不断地推进,未来可能会有新的热门板块出现,而目前已经发展起来的板块后续的重点会继续放在区域内的规划兑现和各方面配套的完善上,使得区域价值不断抬升。
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