10月起,楼市两个新规落地,“房贷”与“房产税”有新变化

  回顾今年楼市的变化,可谓是目不暇接。单单是下半年,有几个新规发布,对房地产影响深远。

  比如,农地入市的障碍已经扫除。

  新修改的土地管理法中,征地按照区片综合地价进行补偿,允许集体经营性建设用地入市,入市须经2/3村民同意,明确只因公共利益需要才可征地,鼓励自愿有偿退出宅基地。

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  这就意味着,未来楼市可能会有巨量的土地供应,集体土地的性质不会改变,也不会用于商业和住宅,只供应租赁房和保障房,这样一来,既不会冲击原有的商品房体系,又能增加租赁房的体量。

  比如,农业农村部发通知:鼓励盘活利用闲置宅基地。

  前段时间,农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》:1.一户一宅,2.城里人不能买宅基地,3.多种途径盘活宅基地,给农民创收。

  也就是说,宅基地还是农民自己的,如文章开头所说的情况,不用担心在故乡把家给弄丢了,城里人可以去租,可以因地制宜搞产业,收益要归农民。

  比如,房产个税的缴纳问题。

  今年6月份,财政部、税务总局联合发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》,涉及了房产继承、赠与如何收税的问题。

  具体而言,这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目,调整为按照“偶然所得”项目征税,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,是“偶然所得”,缴纳20%税率,从9月1日起实施。

  简单点说:继承房产,或者父母将房产送给子女,子女不需要缴纳个人所得税,从上个月就开始实行了。

  无论是集体土地入市,还是宅基地的定位、房产赠与子女不交个税,每个新规都与购房者都息息相关。

  转眼到了10月,楼市又有两个新规落地。

  第一,新发放个人房贷利率根据LPR调整。

  自10月8日起,买房贷款利率政策发生变化:新发放商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  也就是说,新规已经正式开始实施了,跟以前的变化有多大呢?

  易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算,这14个城市包括:4个一线城市,北京、上海、广州和深圳;7个二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;3个三四线城市,无锡、珠海、佛山。

  上述14个城市在执行LPR贷款利率后,利率稍有增加,按照贷款本金100万计算,其中首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。

  从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。

  很明显,一二线城市几乎没有任何变化,以前上浮的幅度,和现在加基点的幅度相差无几。

  但是,三四线楼市“减负”,这是一个值得重视的信号,要知道,该研究院把无锡和佛山都归为三四线城市,这样的人们城市房贷利率尚且有下降的迹象,那中西部广大地市和县城,本来库存就很多,当地分支机构又有很大的自主加点空间,未来首套房利率继续下降是有可能的。

  第二,城镇土地使用税和房产税合并申报。

  近日,国家税务总局发布《关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告》,自2019年10月1日起,城镇土地使用税和房产税合并申报。

  《公告》明确,将城镇土地使用税和房产税的纳税申报表、减免税明细申报表、税源明细表分别合并为《城镇土地使用税房产税纳税申报表》《城镇土地使用税房产税减免税明细申报表》《城镇土地使用税房产税税源明细表》。

  表面上看起来,这只是纳税环节的普通变化。一方面,土地使用税和房产税合并申报,能减少申报次数。

  另一方面,房产税征收范围限于城镇的经营性房屋,在2011年,房产税在重庆、上海两地实行,尽管8年过去了,由于在产权时间、公摊面积、试点扩大等方面的问题,房产税没有铺开,一直以来都是悬在楼市头顶的一个难题。

  以前,房产税实行按年计算、分期缴纳的方法征收,城镇土地使用税按年计算,现在把两个税种合并申报,不失为推进房产税征收的一个小细节。

  这两个新规落地,对购房者有什么影响呢?专家总结:这意味着房贷、房产税会出现新变化。

  目前来看,前者的影响更大,毕竟LPR事关每一位购房者未来的房贷。

  各个城市顺利完成房贷利率换锚的情况下,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去2年的最低利率,说明短期过渡很平稳,未来中小城市的首套房刚需,会更大的降低空间,如果想买房,不如等一段时间看看是否有城市率先下降。

  而后者影响更多是长期性的。

  众所周知,房产税年年都在提,一直都在推进当中,大家都知道早晚会落地,但没人能预测到底是什么时候,税率是多少,免征面积是多少,各城市征收标准有何不同。

  前段时间,住建部表示正在推进全国网签备案联网,在5月末,21世纪经济报道,根据地方统计部门公布的消息,2020年我国将开展第七次人口普查,同时进行房屋普查。

  这些措施,都跟10月起实行的房产税新规一样,说明一切正在稳妥推进当中,考虑到这一点,对购房者而言,一定要从自住需求出发,摒弃任何投机赚差价的念头。

 

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