成都首个TOD住宅或将预售!到底有多牛?

  近期听到不少楼粉在说,陆肖TOD·麓鸣九天要取预售证了,让我们赶紧去现场看哈。

  于是我揣起公交卡就出发了。

  看房子之前,很多人就在问我,什么是TOD?

  TOD是指:“以公共交通为导向的发展模式”。是规划一个居民区或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

  说的直白一点,TOD就是以轨道站点为中心,10分钟步行路程以内为半径,同时满足居住、工作、购物娱乐、出行、休息等需求的多功能社区。

  陆肖站TOD位于高新南区,中和板块与新川板块的交界点。由成都轨道城市发展集团有限公司和成都高新投资集团有限公司一起打造。

  成都目前已规划170余个TOD,包含城市级、片区级和组团级三个类别。

  其中,城市级TOD规划有16个,片区级TOD规划有45个,组团级TOD规划有125个。

  (陆肖TOD为首批16个TOD项目)

  陆肖站TOD为片区级站点,它将联动旁边组团级TOD的张家寺站、中和大道站、观东站和应龙站,结合自身资源特色确定主题和产业功能,实现1个片区TOD+4个组团TOD联动开发,打造功能互补的活力轨道生态圈。

  (陆肖TOD与邻近四个小TOD形成有机整体)

  据了解,4个组团级TOD为陆肖站TOD的功能配套,目前没有住宅规划。如观东站TOD偏医疗功能,规划建设大型三甲医院;张家寺TOD侧重文化功能,会规建图书馆;应龙站TOD会建造体育中心;中和大道TOD会结合领事馆区,建造国际交流的商业配套。

  陆肖TOD占地1640亩,由于陆肖TOD占地面积很大,片区可以整体开发,这是一个较大的优势。

  并且在陆肖TOD共1640亩土地上,住宅占15%,意味着将有1394亩用于公园绿地,教育医疗,产业和商业,交通等用地,我认为这样体量的规划,能满足片区内居民的生活的所有需求。

  (陆肖站TOD用地规划图)

  作为一个TOD项目,陆肖TOD尤其重视对地下空间的打造,后期将会建成24小时开放的地下慢行交通系统,连接商业写字楼、地铁站、学校、住宅等区域。并通过下沉街区,地下与地面进行连接,提升轨道的交通运营效率。

  (售楼部地下慢行交通系统实拍)

  据置业顾问介绍,陆肖TOD共有地下三层,包含停车场、地铁站和街区商业,有点类似于天府广场的下沉式商业。

  出了地铁或停好车,在负一楼便可通过地下慢行系统直接到达居住区、学校、公司、商场等,避免了大雨、暴晒等天气不便于在路面行走的缺点。

  陆肖TOD首开住宅的案名为“麓鸣九天”,包含三个地块,共计上千套房源。

  (麓鸣九天效果图)

  据了解,麓鸣九天附近规划了三块教育用地,有一所为K12(小学到高中)的国际学校,但目前均未确定领办单位,学校质量具备一定的不确定性。

  (目前学校规划示意)

  项目北边为人工湖公园,东北为高新体育公园,占地约100多亩;东侧则为高新体育中心,鸟巢式外形设计,修建进度从现场来看也快接近尾声,是大运会的分会场,预计明年投入使用,后期会对大众开放。

  (高新体育中心实拍)

  此外在项目西侧,规划设置了办公区,这里也将呈现一个210米高的地标建筑。并且周边后期会修建一座约62万方的大型购物中心。

  (项目工地现场围挡实拍图)

  总的来说,作为一个TOD项目的住宅,未来周边交通、商业、生态、教育等配套都会一应俱全。

  从工地现场来看,目前部分住宅已经封顶,我从售楼部了解到,住宅预计两年内交房。但项目周边大部分配套还属于在建或代建状态,预计全部呈现还需三到五年。

  (周边在建工地实拍图)

  现在说回大家最关注的项目产品,据置业顾问透露,近期会推出的为2号地块,该地块容积率1.8,占地面积61亩,共规划了356套面积段为170-238㎡的大平层产品。价格目前还没有出来,但应该不会低。(具体预售情况后期以开发商取得预售证公示为准)

  (2号地块住宅实拍图)

  2号地块的楼栋现已封顶,预计2021年交房。并且难得的是,项目并没有做成利润最大化的高低配,而是保留了足够的中庭活动区。

  据置业顾问介绍,楼栋外立面采用石材干挂到顶。产品的话,200㎡及以上面积段户型清水交付,以下精装交付。精装层高3.15米,清水层高3.3米。

  如果干挂石材和层高属实,我个人认为还是加分不少。

  但据我现场看到,项目有楼栋临吉龙路,该道路为双向八车道,平时车流量较大,虽然项目规划了50米左右的绿化带,但还是避免不了一些噪音。

  (2号地块及售楼部与吉龙路实拍图)

  总   结

  优点:

  1.作为成都市TOD的首个亮相的示范项目,陆肖站TOD的呈现状态、配套建设将会更有保障。

  2. 项目2号地块,容积率1.8,干挂石材到顶,3.15-3.3米层高等指标对比成都市场产品,均占有优势。

  3. 200㎡及以上产品清水交付,不仅降低了总价,并省去了精装溢价,有利于业主自己进行个性化装修。

  不足:

  1. 项目规划配套很丰富,但未来呈现度和运营如何,需要时间来验证,尤其是商业,重点在与后期的运营。

  2. 目前规划的三所学校均未确认领办单位,教学质量有不确定性,特别看重学区的可以考虑学区已经确定的二手房。

  3、部分临吉龙路楼栋,会受一定的噪音影响,将会降低一定的生活舒适度。


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