高端、改善、纯新盘,成都二仙桥的铁投·紫瑞府买还是不买? ...

  据小全全统计,10月27个已取证项目,共计7742套房源,在11月基本已完成摇号选房。其次,据58安居客房产研究院统计数据显示,11月成都预计有62个项目推新,共计携带1.3W+套房源入市,供应节奏还是很稳很嗨的!

  截至11月20日,大成都范围内共有44个项目取得预售证45张(西派宸樾于11月4日取得预售证两张),除了11月4日和11月7日各取得预售证9张,取证张数同样多的,便是11月20日,主城区3个项目、二圈层4个项目集中入市。

  其中,值得一提的是,成华区的铁投·紫瑞府项目。2017年7月18日,四川省铁路产业投资集团公司(简称四川铁投)竞得二仙桥约93亩住兼商用地,成交楼面价约8260元/㎡,成为当年首个按“100%商业自持”成交的地块。据悉,这也是铁投集团在中心城区首次通过公开拍卖取得的优质地块。

  时隔两年,住宅项目铁投·紫瑞府于今年9月份正式亮相。如今项目一批次房源终于取证,一旁吃瓜的小全全怀揣一颗无比激动的心,前去项目一探究竟。

  自带文创基因的二仙桥居住板块

  区域生活配套逐步配齐

  二仙桥,老成都人亲切称它为“遇仙桥”。由于特殊的地理优势,区域曾为成都最重要的物流仓储中心,一片片带着红色记忆的厂区,寄存着计划经济时代质朴工人们的简单快乐。

  到了新时代,成都民众对于二仙桥的情感相对复杂了许多。

  有人认为,该区域发展缓慢,和同样位于2.5环环域上的其它板块相比,这里城市界面老旧、基础设施落后、产业功能业态较低端,想要摆脱“城中村”这一尴尬局面,确实有点恼火。

  有人则认为该区域蕴含着无限的城市可能性。从土地市场端来看,进入到2019年,二仙桥的供应和以往相比有了明显提速。

  据统计,近十年来二仙桥区域的土地成交(挂牌+拍卖)仅7宗,2019年有5宗地成功出让,供应量迎来首次高潮。今年7月,区域出让两宗纯住宅地块,分别被首钢和朗诗以楼面价10110元/㎡、14000元/㎡斩获,二仙桥的楼面地价终于突破万元大关。其中,朗诗所拿宗地起始楼面地价为11595元/㎡。

  如果说,曾经的八里庄-二仙桥因为弥漫着强烈的工业气息,以至于居住属性较弱,而被大多数人所遗忘,那么重新活跃于大众视野的二仙桥,随着近两年成华区对于区域的打造,原有的众多厂房搬离、改造,置换出大量优质地块,从土地供应上看,预计未来两到三年时间,二仙桥片区将会成为成都主城区的重点供应板块。

  根据规划,未来五年,二仙桥将打造成为文化创意总部商务中心和文创高地,按照“工业遗产改造+城市活化+文旅地标”三位一体的开发理念推动区域发展,使其成为成华人口聚集、新兴功能发展的主要承载地。

  据悉,二仙桥片区目前有14处工业遗产保护建筑。依托辖区内工业遗产保护建筑群优势,结合文创发展基调,二仙桥片区先后打造了二仙桥公园、完美文创公园、机车主题公园等以工业文化为主的打卡圣地。

  如上图所示,废弃的绿皮火车与铁轨在这里并不突兀,且带有浓郁的文艺气息,使二仙桥公园看起来别具一番格调。

  教育优化也在多轨并行中。据悉,二仙桥西片区将在二仙桥街道仙韵二路旁配套幼儿园,建成后办园规模为12个班,可提供幼儿园学位360个。在二仙桥西片区蜀龙路北侧,目前,由成都七中领办的成都英才学校(暂定)已动工建设,预计2020年交付使用。不过目前来看,区域教育资源相对匮乏,已经建成的仅有爱上博昱幼儿园和成华实验小学。

  医疗资源方面,政府也表现出了高度重视。前不久,成华区与四川大学华西第二医院签署合作办医框架协议,双方将在府青八里庄片区,共建华西第二医院成华妇女儿童医院(成华区妇幼保健院),预计2021年10月1日前建成投用。

  此外,三河(东风渠、方家河、下涧槽)十公园(北湖公园、圣灯公园、艺展公园、二仙桥公园等)的生态配置;三横(二环、中环、三环)三纵(府青路、蜀龙路、成华大道)四轨道(地铁7号线、8号线、17号线、32号线)的立体交通路网,也让二仙桥真正意义上实现了与建设路商圈的无缝对接。曾经被铁轨环绕的二仙桥,将迎来全新的地铁时代,构建成华20分钟交通圈。

  依托更为发达的交通网络,区域居民购物消费也方便了不少。对于铁投·紫瑞府的小区业主而言,约1.9公里处龙湖天街三千集购物中心、约2.3公里处的SM广场、约2.9公里处的财富又一城、约3.1公里处优客城市奥莱……都是shopping的好去处。

  只是,现目前项目周边商业只有泰博理想城的底商,勉强可以满足区域居民生活需求。而像铁投、中铁建、中车等地块均含有商业配建设施,后期随着这些配套的落地,也将会带动片区内产业、生活配套的升级换代。

  目前,片区内近3000亩的待建空地均已打围完毕,多个打围地块的砖墙上有着“腾笼换鸟焕生机”的字语,寄托着八里庄-二仙桥片区对未来的美好憧憬。同时,区域各项城市配套均在同步跟进、落实中。

  166套高层+40套稀缺叠拼产品

  清水单价14932元/㎡起

  铁投·紫瑞府占地92.75亩,分为两个地块打造,物业形态为办公+商业+住宅,其中办公整体面积约8.3万方,商业整体面积约0.69万方,住宅整体面积不到9.1万方。1号地块约有55.3亩,2号地块约有37.5亩。

  项目售楼部位于1号地块位置。目前在建的为2号地块,只有两栋高层,29层,皆为两梯三户设计。

  本次推售,为2号地块的3、5、7、10、11、12号楼高层&叠拼产品,共计206套房源。高层有110㎡和154㎡两个户型,中间是110㎡(54套)套三双卫,两边是154㎡(112套)套四双卫,公摊都是21%,两个户型阳台都朝中庭;叠拼有166㎡(20套)和190㎡(20套)两个户型,实际产权面积207-342㎡。

  110㎡户型实得面积约87㎡,主卧19.1㎡、次卧9.9㎡、书房7.54㎡;154㎡户型实得面积约122㎡,相较于110㎡的户型,带给人的整体感观更加舒适。整体而言,两个户型都比较方正,没有明显瑕疵。

  叠拼均是四室两厅两卫,赠送面积大。166㎡户型为下叠,实得面积在302-342㎡;190㎡户型为上叠,实得面积在207-219㎡,上下两叠都配备有私家花园和电梯,业主可以通过电梯直接到达楼底的花园。

  放眼整个东二环,自2012年攀成钢板块供应了绿地锦天府项目206-402㎡168套房源后,此后4年,成华区和锦江区几乎没有出现过其他别墅产品。近3年才打破这一沉寂,区域出现了6个带有别墅产品的项目。可见铁投·紫瑞府别墅产品的稀缺性。

  小结:

  1、二仙桥板块占据着主城区中环的核心位置,区域有着大量待开发土地,目前片区已经汇集不少知名房企,后期随着各项目自带商业配套的逐一兑付和地铁线路的贯穿,加上教育资源与医疗水平的提高,未来发展潜力无限。

  不过应当注意的是,片区目前仍然存在不少老旧小区,且一直没有大型商业综合体的补给。以中环路八里庄-二仙桥为界,南边分布着许多如上行东方、宝泰花园、八里小区等老旧院落,加上多幅大宗地块的留白,城市界面有待改善。而想要完全革新,还有一段漫长的局面突破之路。

  2、项目开发商为实力国企四川铁投,产品品质有一定保障。同时,项目本次推售房源皆为清水交付,业主可根据自己的喜好来选择装修风格。

  项目定位改善,周边刚需产品偏多,生活品质略打折扣;同时项目分期开发、分期交房,后期开发过程中也将会对前期已交房住户产生一定影响。

  此外,2号地块12号楼西南角有垃圾用房设置,2号楼东南角、9号楼东北角、11号楼东北角预留有化粪池市政设施点位,项目南侧公园有一处公厕,这些不利因素或多或少也会影响居住舒适度。

  3、价格方面,中铁·紫瑞府高层清水单价14932-16243元/㎡,别墅总价430-546万元/套,对应单价为25904-28737元/㎡,实际单价15965-20773元/㎡。

  参考周边新房,距离项目约1公里处的青秀未遮山,今年10月22日才刚取证,高层精装单价约16600元/㎡,清水叠拼单价约17900元/㎡;同样也是10月22日取证的电建地产洺悦锦园,高层清水单价17202-20192元/㎡;即将取证的中车共享城,将会推出精装洋房,预计单价2W+元/㎡;距离项目约2.2公里处的奥园·云璟也预计在下月取证,推出首批次房源,包括122-138㎡高层精装产品和154-260㎡上中下三叠产品,项目拿地价为11550元/㎡左右,预计单价不会低于16000元/㎡。

  贝壳数据显示,项目所在片区二手房均价16000元/㎡左右,紧邻铁投·紫瑞府的泰博理想城项目二手房均价约21000元/㎡,交大归谷建设派的二手房参考均价为18000元/㎡。

  对比周边产品,铁投·紫瑞府项目的价格相对还是具有优势的。
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