房产交易资金监管新规如何保障消费者权益

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  市民在鄞州区现代商城东侧未来道售楼处看房。

  (杨绪忠 秦雪枫 摄)

  记者 杨绪忠 通讯员 廖鑫

  前天,市住建局会同人行宁波市中心支行、宁波银保监局和市住房公积金管理委员会联合出台《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》和《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》。将于下月15日开始施行的新规在进一步保护消费者权益方面有哪些变化?记者为此走访了相关部门。

  《细则》剑指多重风险

  “随着我市房地产市场形势的不断发展,原有的部分规定已经难以适应我市房地产市场预售资金监管工作的实际需要,出现了个别房地产开发企业违规挪用商品房预售资金等问题苗头。”昨天,市住建局相关负责人在接受记者采访时介绍,制定出台《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》,主要考虑到预售资金监管事关购房者切身利益,事关房地产金融风险防范和房地产市场稳定。

  当前,我市商品房交易中主要存在以下问题和风险:

  部分房地产开发企业以土地做抵押申请的项目开发贷款未用于工程建设。企业以土地抵押贷款后,将贷款用于其他项目的土拍等用途,金融杠杆不断放大,一旦资金链出现问题,主要的后果之一就是导致商品房项目建设完成后,土地抵押权不能及时注销,首次登记证无法办理,购房者因此不能取得所购房屋产权。

  部分按揭银行未按照规定将按揭购房款划入监管账户。部分按揭银行审查不严、操作不规范,将购房按揭贷款划入企业其他账户而非监管账户,致使监管账户资金不足,无法保障后续工程建设资金的充足,影响后续工程建设的进度及按时完工。

  部分监管银行预售监管资金支出不严谨,履行监管职责不尽职、不到位,参与预售资金监管各方责权不清、监管流于形式。部分监管银行对预售资金的支出缺乏有效的规则,加上企业与建设单位违规操作,监管资金的支出任意性较大;监管银行的监管权责没有清晰的划分和明确,各部门对于监管职责的行使缺乏统一的认识,导致一旦出现监管异常,不能形成及时有效的监管具体措施,监管工作流于形式。

  “上述问题如不能及时得以纠正,将导致市场风险加大,引起群体性矛盾纠纷,损害购房者权益。”市住建局相关负责人表示。

  交易资金更安全了

  此次《细则》结合宁波房地产实际,立足于维护购房者权益、降低企业过高的金融杠杆,切实防范房地产市场金融风险,针对我市商品房预售资金监管工作中存在的主要问题,吸收部分区县(市)好的做法,以完善制度、强化责任、明确责任后果为切入点,促使住建部门、金融监管部门、房地产开发企业、监管银行、按揭贷款银行、工程承包单位、监理单位等共同履行商品房预售资金监管义务,使预售资金“进得来”“管得住”“用得好”,为商品房项目的后续建设资金提供保障,保护购房者的合法权益,维护市场的健康稳定。

  如对于预售资金存入、支出管理不到位、不严谨问题,《细则》从多个方面加强了规范:

  在首付款存入方面,房地产开发企业必须将首付款、一次性付款即时存入监管账户,使用POS机收款的,必须使用与监管账户绑定的POS机;在按揭贷款划转方面,明确规定按揭贷款银行有义务将按揭贷款划转至监管账户;要求监管银行对预售资金存入进行监督检查。监管银行应当对企业收取购房款的行为进行不定期巡查,并对后续分期付款、按揭贷款划入监管账户进行跟踪监督。

  《细则》还针对违反预售资金监管义务的银行、房地产开发企业、施工单位、监理公司等各方,明确了详细的约束或者惩戒措施。

  在具体监管操作方式上,《细则》对现有监管操作模式有新突破:与《细则》监管措施相配套,市住建局即将上线试运行商品房预售资金监管系统,对商品房预售资金实施网络化、信息化、全覆盖管理。监管系统将监管部门、监管银行、房地产开发企业、贷款按揭合作银行等与监管工作相关的部门统一纳入信息化系统,实现监管工作信息化、系统化。监管部门通过监管系统可以实时了解、检查商品房项目预售资金收支等监管工作进展情况,加强对资金监管工作的监督管理。

  二手房交易变化大

  记者了解到,新出台的《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》,完善了原有的存量房交易资金托管模式,可有效防范二手房交易市场风险,维护买卖当事人合法权益,为存量房交易带来较多新变化:

  新规实施后,只要在存量房交易合同网签后,就可去银行申请住房按揭贷款预审批,在取得银行贷款意向后,方可办理后续交易手续。

  新规实施后,将不存在“先付款还是先过户”的矛盾。只要在存量房交易合同网签后,买卖双方可以去银行办理资金监管业务,将购房一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款等各种支付方式的房款存入监管账户,如果在后续业务办理过程中因各种原因需要停止交易的,存放在监管账户中的资金可以保障买卖双方应有的利益。

  新规实施后,由中介机构促成存量房交易的,交易双方必须按照资金监管方式支付房款。中介机构及中介人员不得直接或间接代收代管存量房交易资金。

  “《办法》的出台具有重要意义。原先的存量房交易资金托管服务模式改变为交易资金监管模式,补齐了交易市场监管的短板,进一步完善了交易流程,解决了交易双方关于‘先付款还是先过户’的矛盾,避免因房屋被限制交易导致过户终止所产生的购房人资金风险。”市住建局相关负责人表示。

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