拐点!成都二手房龙头板块率先触底反弹

很久没写二手房了,最近发现一些异动,我认为有必要提醒一下大家。

前不久,一个读者在“问问”里咨询我某龙头板块标杆楼盘的购买建议。恰好我在这个楼盘里有一套房,所以我就按照我的心理价位,建议她3.5万以内属于合理价格区间,可以考虑。但没想到,她第二天又来留言,说该楼盘已经没有挂牌3.5万以内的房源了,且她看上的某一套200多平的房源一个月时间挂牌价上涨了70万。

我有点诧异,毕竟是我自己的小区,我长期都会锁定关注房价,这一不留神居然“大意失荆州”。于是急忙打开链家app,果不其然,几乎没有一套房源的挂牌价低于3.6万,最高的已经挂上了5万。而在此前,有大户型最低挂牌价才3.2万左右。显然,我的房子又增值了。

当然,这并不是重点。作为标杆楼盘,它的价格异动是具有风向标意义的,也就说,这可能意味着成都二手房要触底反弹了。 

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年初已有预判,目前正在兑现

我在今年1月14日《站在下一个十年的开端,预判2020成都楼市(中)》一文中,对二手房的走势有过明确预判:

其中划重点的地方有5个:

1、二手房房价总体稳定;

2、二手房成交量放大;

3、二手房上半年价格止跌;

4、二手房下半年核心区域优质楼盘价格小幅反弹;

5、堰塞湖现象出现缓解趋势。

好了,现在已经进入6月中旬,除了第一个观点要等到年底来看外,其他四个观点我们都可以拎出来看看了。

一、先来看二手房成交量。

根据诸葛找房的数据显示,二手房每周成交量已经从2020年第12周约500套上升为2020年第23周约1350套的水平,基本上日均成交200套以上,超过了2019年的峰值。

而来自码农看楼市成都公众号数据显示,90天成交量更是从2、3月疫情低迷后实现了V型反转,目前成交量已经高出2019年峰值不少。

因此,可以说成都二手房成交量触底反弹的趋势已经形成,高位波动有可能,但已经几乎很难大幅逆转,我的年初预判准确。

二、再来看看二手房价格。

从量价关系的逻辑看,一旦成交量上升,价格是不太可能下跌的,无非是稳和涨两种选择而已,而诸葛找房的官网数据,也同样反映了这一点。

2020年1-5月,除了4月出现环比下跌外(可能是2、3月疫情的数据滞后反应),整体上呈现环比上涨趋势。从1月15279元/平,上涨为5月的15424元/平,上涨了145元/平,涨幅约0.95%。

这个涨幅几乎可以忽略不计,因此整体而言成都二手房的价格是比较平稳的,这符合我此前“量升价稳”的预期,也符合我“二手房价止跌回稳”的预判,但下半年我估计这个涨幅会扩大。

三、龙头板块或率先反弹。

我们说成都二手房价整体稳定,是基于一二三圈层的大数据而言,是一个宏观概念,而具体到不同的区域,不同的板块,甚至不同的楼盘,都会有差异,这就是分化现象。

我们不妨选择几个一类板块,如金融城、攀成钢,选择几个二类板块,如大源、万年场,再选择几个三四类板块,如大面、犀浦、东光等,做一个对比。

金融城房价走势,很明显,从2020年1月开始,房价一路走高。

攀成钢房价走势,攀成钢的房价走势比金融城要平缓一些,也要滞后一些,1-2月有上涨,但2-4月是平稳的,4-5月开始抬头,完全符合市场实际情况。

接下来我们看看二类板块,大源作为城南改善聚居区,也是比较典型的代表。很显然,大源的房价上涨趋势也很明显,虽然幅度不如金融城,启动也晚于金融城,但貌似早于攀成钢。看来,城南确实是成都房价的龙头,牛!

如果换一个二类板块,如万年场来看,则发现房价略有上涨,但趋势是纠结的,2-4月小幅上行,4-5月又跌了一点,这说明二类板块整体还处于波动期,没有了城南的区位加持,上行的趋势就不够坚决,市场对它也存在摇摆的态度。

最后再来看一些三四类板块,例如比较典型的是二圈层近郊,如大面、犀浦,以及主城区中老破小比较集中的区域,如东光片区等。

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毫无疑问,这些三四类板块的房价就呈现走势较弱,房价微跌的趋势。

最后是堰塞湖的缓解。

关于成都二手房堰塞湖的论断是我从2018年5月7日发出的,具体参考《警惕!成都二手房已成堰塞湖》,当时链家外网挂牌量为38164套,而根据媒体最新报道,最高时挂牌量超过14万套。

然而,最新的链家外网挂牌数据显示,目前为137721套,也就是说,这是自2018年以来,链家外网二手房挂牌数量首次回落,堰塞湖现象有缓解趋势。

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分化原因分析,以及购买建议

数据不会说谎,事实胜于雄辩。短短半年时间,我们关于二手房的趋势预判已经几乎全部兑现。

然而,这并不是最重要的,更重要的是,二手房出现分化的原因是什么?龙头板块率先触底反弹的结果是什么?对我们购房者来说,购房行为应该如何应对?这才是我们要进一步探讨的。

一、成都二手房市场为什么会出现两级分化?

我可以简单用八个字概括,那就是最近比较流行的一句话:富人通胀,穷人通缩。

给大家说一个真实的案例。我的合伙人老Z,身家不菲,他在全国主要一二线城市和部分热点旅游城市拥有超过20套房,根本不缺房子。但是最近听说他打算在北京再入手一套,毫无疑问就是为了对抗通胀。很简单,对富人来说,如果手里有1000万现金,那么按照今年10-15%的M2预期(一季度M2为10.1%),到了明年,他手里的钱实际购买力就会变为850-900万,平白无故损失100-150万。没有哪个富人会愿意接受这样的结果,自然就会想方设法保值增值,而买房就是一个不错的防御性投资手段。这也是为什么最近深圳、上海、北京、杭州等楼市热度比较高的原因,一是这些城市富人多,二是他们的反应最敏锐。

而穷人通缩,则更多是受疫情影响,很多行业产生了不确定性,不少人对未来收入的预期产生了悲观,开始“报复性”存钱抵御寒冬。根据央行4月10日发布的2020年一季度统计数据报告显示,一季度住户存款增加6.47万亿元,同比多增4012亿元。

由此可见,富人通胀,穷人通缩在某种程度上确实是存在的,它可能导致的结果就是贫富差距进一步加大。而反映到买房的行为上,就出现了龙头板块的优质资产成为富人青睐的对象,竞相购买;而非核心板块的一些老破小、老破大所对应的刚需和极致刚需客群,在价格的敏感度上就会更高一些。

二、龙头板块率先触底反弹,对二手房市场意味着什么?

龙头板块率先触底反弹的原因主要有两个:一是成都高楼面地价的项目纷纷上市,正在逐渐成为市场的主流;二是成都近期的土拍市场需求比较旺盛,地价居高不下。以上两个原因,都抬高了市场的心理预期,也让拥有优质房源的二手房房东再次滋生了涨价的底气。

知晓了原因,我们就不难发现,以上两个趋势几乎是不可逆的,而这种不可逆传导到二手房市场上,那自然也是不可逆的。

因此,我认为,在短时间内,成都二手房的分化现象仍会继续存在,但这种分化也许并不会存在太久,当龙头板块的二手房涨到位后,非龙头板块的二手房会止跌反弹,实现跟涨,最终变成“以高楼面价新房作为价格标杆,以龙头板块二手房价格补涨到位,最终所有板块二手房止跌并全面跟涨”的新局面。

三、对购房者来说,怎么办?

我年初的预测曾经说过,今年大概率会是一个二手房的大年,过去新房与二手房2:1的市场份额,可能会变为1:1。所以,面对二手房出现的新趋势、新局面,我认为有必要给大家两个建议。

一是酌情出手

如果是在市场平稳期,那么购房者自然可以慢慢看慢慢磨,多多少少可以砍一点价格,但目前二手房市场已经有向上启动的趋势,所以购房者应该酌情分析重新判断。

这当然取决于板块和楼盘的优质程度,以及它具体报价的合理程度,但总的来说,龙头板块的优质楼盘,趁涨价之前,尽快出手不要犹豫;二类板块的中档楼盘,也差不多意思意思得了,该买的也应该积极一点;只有三四类板块的那种老破小、老破大,可以稍微稳一点,这种房源比较多,价值也不太高。总之记住一句话:成都不缺房子,但缺好房子。

这里给大家一个数据参考,2019年成都一二三圈层的住宅均价是15600元/平,而主城区(含高新、天新)的住宅均价应该是20000元/平多一点,大家理解了均价,就可以更好的判断自己所在区位和意向房源的价值,在平均值以上还是以下了。 

二是绝不追高

如果一些龙头板块的优质楼盘已经涨价,甚至涨价幅度已经较大,那么我建议大家不要追高。

原因有两个:一是成都二手房虽然有启动趋势,但毕竟存量还是特别大,仅链家外网挂牌就13万多套,并没有到供不应求的地步。二是大家一定一定不要误解高价盘和高价地的趋势,每次大家看到一个高价盘入市,或者一块高价地成交,总是会脑补“这是一种趋势”,今年房价2万、明年房价3万、后年房价4万,大后年房价5万。但实际情况可能并不如此,无论是新盘还是二手,涨价是趋势,但并不是持续的趋势,它一旦到了一个高位上,就会震荡横盘,并维持较长一段时间,直到为下一次行情积蓄足够的力量。

就拿土地拍卖来说吧,大家总认为成都的地价一块比一块贵,但真实情况是,成都的土地楼面价整体维持在1-2万元/平区间,迄今为止也没有哪块地真实的超过了2017年的地价,也就是说,成都的地价已经横盘3年了。而1-2万的楼面价,大概率修2-4万的房子,所以,未来基本上2.5-3.5之间的房子会是主流区间,而这个区间应该会维持相当长一段时间。

有了这个新房的区间标准,你再反过去倒推二手房的价值,与新房相比它更有优势还是更有劣势,以此来合理定价。

最后,简单总结。

受高楼面价楼盘全面入市和土地市场火热拍卖的影响,成都持续低迷了2年左右的二手房市场正在迎来一次新的拐点,以龙头板块为代表的优质楼盘已经率先触底反弹,并有可能在一段时间后引领其他板块的楼盘止跌跟涨。基于此,我们建议购房者一是积极入市,二是不要追高,争取在“拐点初期”的混沌状态下,尽可能实现自身利益的最大化。

图源:网络

文源:吴思竹

小助理有话说:

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