11步看懂这张图,能省起码50万

买过房的人肯定知道,跑盘是件累人的事情。

我自己的最高记录,是2个小时跑了4个小区,看了6套房。

我听过最牛的记录是1天31套。

而且对于我们刚需来说,预算有限,户型特别难挑。

我朋友妈妈跑来北京看房,原本预算400万,看完觉得不忍心儿子受苦,直接咬牙把预算加到700万。原因无它,400万以下在北京那都不是你挑房子,是房子挑你。好在看房看多了之后,会有非常强的经验和直觉:一个房子自己喜不喜欢,在看户型图的时候已经能摸透十有八九了。今天,我们就来好好说说,单单一张户型图,你能解读出什么信息。户型图读得好,选房有效率,就更有可能找到心仪的房子。

  看主朝向  

如果没有方向标注,默认上北下南,左西右东。通常一个户型里的客厅和主卧,是最好的主朝向。

很多人都追求正南正北,但其实每个朝向都有它的优缺点。很多人讨厌朝北的房子,但要窗户开得大,采光完全没问题。尤其是下午的光线,比朝东的还好。

国家的建筑规范里要求,住宅在日照最少的冬至当天,也必须要有1~3小时的阳光直射。所以即使是朝北的户型,也不会完全照不到太阳。最好的朝向其实是南偏东10°~30°,这个朝向能够有全天最好的采光,又能避免西晒。

在挑不到最佳朝向时,最好放弃对南向的执念。像很多南向中间套,采光通风一般,那还不如东西通透的舒服。朝向也不能孤立地看,还得结合景观和街道,包括对面有没有遮挡。底层的南向,采光很有可能还比不上高层的北向。

现房、二手房,这部分可以结合卫星图,看看附近的情况。

硬要说的话,倒也是有最次的朝向,是西北。没什么别的原因,单纯是因为中国大部分地方冬季吹西北风,开发商的窗户密封性不太好,一到冬天漏风,还得花笔大钱换窗户。

 看开窗  

户型图里画横线的就是窗户。直接朝向室外的窗户,采光要比经过阳台才进来的间接采光好。

出于对建筑保温的考虑,国家的建筑规范对住宅的窗户大小有明确的规定。所以,你能接触到的户型,窗户一定买大不买小。毕竟再大也有个上限,但小了采光和视野一定会受影响。

和入户门开在一个方向的窗户,大概率采光也很一般。

厨房没窗的情况少,按照建筑规范,住宅的厨房必须要独立并且开窗,避免煤气泄漏。(虽然我们一直觉得这个是个非常懒政过时的要求)开发商也不笨,厨房的开窗也可以开得很小或者朝向很差。

卫生间没窗的很多,但都会有通风井方便通风。这里强调一个常见的误区,卫生间通风好不好、有没有异味,和卫生间有没有窗户没有太多关系。很多明卫装修或者日常使用时不注意,通风很差,舒适性根本比不了好好装修的暗卫。这个大家感兴趣,我们可以单独聊聊。

总之,明卫加分,暗卫也不造成困扰,不影响购买。相反,强行追求明卫,反而可能会搞坏户型。

 看房间形状  

我们讲户型方正,空间利用率高,但不是说整个户型的轮廓也一定要方方正正。很多人避之不及的刀把形、手枪形,乍看不“方正”,但其实仔细看每个房间都非常规整。如果参考后面几项,所有房间的组合没有问题,这种户型一样很好用。

另外,有些房间是预留了内嵌柜体的位置。只看墙的话,确实不方正,但加上柜子后,整个房间就圆满了。

这种设计的空间利用非常高效,而且装修出来特别好看。原始户型有这种的,是好户型的几率非常高。

这里要提醒大家一句,餐客厅或餐厨最好当作一个整体来看。很多户型,餐厅要比客厅小一截,这种户型餐厅的大小是被限定住的,使用起来就不如餐厅和客厅整体都方正的户型灵活。

 看房间进深  

面宽,是窗户所在的那面墙。进深,就是窗户旁边的那面墙。

合理的进深比例,在1:1~1:1.5之间,能够兼顾采光和保温。后面的数字越大,房间就越细长,靠里的采光越差。

另一个你需要看的,是屋子最中间的位置,离窗户有多远,以及有没有实墙挡光。

你可以参考下面这个数据比较粗略的表格,来大致看看屋子中间会不会常年保持黑暗。这个距离是从窗户开始算的,如果有阳台,那就要从阳台开始算。

当然这个数字会很大地受到楼间距、层高、窗户大小的影响,并不是严谨的推算,仅供参考。如果不太确定,最好冬天下午去看房,基本是全年自然采光最差的时刻。

  看动线  

从这个房间到那个房间经过的路线,这就是我们讲的动线。看动线,其实就是看这些个房间组合得好不好。与生活关系最密切的两条动线,莫过于“厨房—餐厅”“卫生间—卧室”了,这是重要的生活动线,都是越短越好。动线长了,对年轻人来说只是多走两步,对老年人来说就很不方便了。

还有两条重要的家务动线,是“大门—厨房”“洗衣机—阳台”。这都是考虑到了手里拿着重物,要走的距离。

还有一条动线,放现在重要性没那么高了,叫访客动线。顾名思义,就是别人到家里来做客,要走的路线。通常访客动线就是餐厅、客厅、次卫一路。家里人的卧室开门最好都不要开在这条线上,要不客人一来,上个卫生间,把全家人的卧室都顺便参观了个遍。但要家里不太来客人,这也不是什么问题。

最好的办法,就是把上述提到的5条动线,都用笔在户型图上画出来。如果几条动线都要经过同一个位置,说明这里是交通空间。交通空间太大,会浪费面积,除了走路什么都做不了。客厅里最好也不要被太多动线穿越,看着电视老有人走来走去,很麻烦。

 看房间分布  

一个家,总要分成动区和静区动区是客厅、餐厅、厨房,还有其它公用的房间,是日常起居活动的地方。静区就是卧室,是休息的地方。

除非家里就1个人住,不然还是得看动静分区。毕竟不可能每个人的作息时间都完全相同,动静不分,容易相互干扰。动静分区很大程度上也等于公私分区,就是公共区域和隐私区域分开,来到家里的访客不会把卧室看光光。很多三居和四居里会有种布置:有一个房间会被单独放在进门的地方,远离其它的卧室。乍一看觉得是照顾生活习惯不同的两代人,房间朝向还不错(和客厅、主卧一样是主朝向),其实是开发商的障眼法。

这样的房间在动静分区上并不好,有人在客厅活动、进门出门的都会被打扰。这样的屋子,当书房、客房、多功能房乃至保姆房都还行,但不合适当作家人的卧室。

这个分区,还要参考开门的方向,因为门是隔音最弱的地方。两个卧室虽然紧紧相挨,但门开向客厅,一旦客厅有什么动静,两个房间都睡不好觉。这种户型,卧室隐私也容易被侵犯。

所以3居以上的户型,出于动静分区的考虑,基本不可避免地会有一条长走廊。虽然看起来浪费面积,但在舒适户型里(100㎡以上的三居、120㎡以上的四居),卧室朝走廊比朝厅要好。

  看房间大小  

不要相信开发商的彩图,你永远不知道他们把家具缩小了多少倍。

没有尺寸的户型图没有任何意义,如果你的户型图上没尺寸,那一定要让售楼顾问给标注好。不同布局下的客厅、餐厅、卧室尺寸,参考下面这些图示就好。这里列出的都是最小尺寸。

 看厨卫玄关  

厨卫玄关这三个地方,是非常讲究高效利用的地方,但恰恰是开发商最容易忽视的位置。大门不要两边都顶着墙,至少要预留30cm宽的位置,可以放下玄关柜。

厨房,舒适面积至少要有4㎡,最好冰箱也能放进去。台面的长度,最少得有2.1米长,炒菜切菜才不会显得紧巴巴。

卫生间,这两种布局,分别也得满足下面两个最小尺寸才好用。

  看通风  

不需要懂任何专业名词,有一个简单地看家里通风的方法:用线条把所有不是一个方向的窗户连起来,这些线条就是风流动的方向。一条线拐弯90°超过3次,通风效果就会大打折扣。而线条没有覆盖的地方,就是家里的通风死角。

现在关于南北通透有一个误区:一定要南北之间没有任何阻拦。风是会流动的,房门打开就能畅通无阻。按这个方式看,虽然南北是两个房间,并没有直接打通,但丝毫不影响通风效果。

不过现在有新风系统,可以完美地解决通风问题。我们之前算过账,100㎡的家,新风主机加电费,用十年不关机成本也就3万元。再便宜一点,几百元的空气循环扇效果也很好。预算不高的话,这些工具也能保证基础的居住舒适度。

看承重墙

按照前面9个步骤看出屋子有一些毛病后,还不用轻言放弃。看看能不能通过拆墙、改变开门位置的办法,改善或解决掉这些问题。也许房子也觉得自己也能被抢救一下呢?如果墙体颜色有黑有白,深色的部分就是承重墙。除了这些墙和外墙、烟道之外,所有的墙都可以拆掉。如果没有标注,有一个简单的方式可以参考:哪一面墙可以横穿跨过整个户型,最有可能是承重墙。明显比其它墙厚的墙体,也有很大可能是承重墙。对于二手房,可以咨询物业,以物业答复为准。没有物业的老小区,可以直接到城建局申请查图纸。

  索要楼层平面图  

最后,如果不能实地看房,一定得和开发商要整层楼的平面图。有些问题在户型图里会被掩盖起来,但在楼层平面图里会看得一清二楚。

华东很多户型,看起来南北通透,其实北面朝向天井,消防通道会从窗前过。

老式的塔楼,会有很多凹陷部位,看起来有窗户,其实采光非常差。

品字楼最容易出现阳台对着邻居屁股。

还有卧室、卫生间和邻居大眼瞪小眼的。

 提前想好如何布局  

看完上面11步,基本就能筛选你心目中的好户型了。但如果能自己事先想好家具如何摆放布置,那就更方便挑出适合自己的户型。

这个时候,是不是感觉,有个设计师朋友会非常重要呢?没关系,买房之前,多关注住范儿和设计布局相关的内容,你也可以慧眼识珠,找到属于自己的那个好户型。

来源:住范儿

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