踩盘 | 市中心神盘“换马甲”入市,可以买吗?

在成都买房已是不易,主城区买房更是难上加难!

说起成都主城区的新盘还是很多的,但是一个二个稳如泰山,几百年都没得开盘的动向,有些楼盘更是卖着卖着售楼部都消失了。

最近,位于锦江区东一环清水准现房——茂业豪园有点儿动静了(据置业顾问表示项目预计下周二左右取证,年底前交房)。

这个盘的历史还是非常传奇的了。首先,拿地时间长。从1997年11月茂业商业(原成商集团)获得土地使用权至今,已近23年;其次,2017年,地块性质在补缴1.27亿土地款之后由商业用地转型为二类住宅用地、零售商业用地(简单来说,就是土地性质“商改住”),并增加土地出让面积1723.4平方米。

PS:虽然茂业豪园是1997年11月拿地,但是实际上茂业豪园住宅项目土地使用年限是从2017年开始算起,购房者这方面的顾虑可消除。

(茂业豪园实景图)

不过,这个“传奇”的楼盘究竟值不值得买?还是有待商榷。

茂业豪园基本信息

占地面积:约14.4亩

产品类型:住宅/商业/办公

容积率:4.53

绿化率:20.3%

总户数:住宅186户

车位数:349

开发商:成都茂业房地产开发有限公司

物业公司:崇德物业

物业费用:住宅4.8元/㎡

项目地址:锦江区一环路东五段(牛王庙板块)

#本次推售信息#

楼栋:3号楼、4号楼

楼层:1层底商,2-32层住宅

套数:186套

梯户比:2梯3户

面积区间:约107-183㎡

价格区间:约2.6-2.8万元/㎡

装修情况:清水

交房时间:2020年底

PS:售楼部没开,现在可以预约看清水现房。

(售楼部实拍)

01

区 域 分 析

市中心黄金地段,配套非常齐全

茂业豪园位于锦江区宏济中路49号(阳光新业中心对面),属于九眼桥板块,可以说地理位置是非常霸道的了。更重要的是,目前九眼桥板块已经呈现出相当完整的城市界面,各种配套也非常丰富。

(项目区位图,来源百度地图)

交通配套:距离2号线牛王庙站约300米左右,同时项目边上还有在建的6号线,资格的准双地铁盘(6号线预计年底开通)。

商业配套:后门是一排社区底商,房君中午去踩盘的时候,人还挺多,主要就是一些在天紫界上班的人,满足日常生活所需,问题不大,更何况还有对面的阳光新业中心商场。另外,周边还有九眼桥酒吧一条街、兰桂坊,距离春熙路也就是地铁2站路的事儿。

(阳光新业中心)

教育配套:项目周边有金苹果幼儿园、成都市第三幼儿园以及娇子小学、盐道街小学、七中育才中学、成都十七中等。从2019年的小学划片来看的话,娇子小学应该是项目对应的学区,普普通通不算很加分(具体的入读信息请以每年官方划片为准)。

医疗配套:项目2公里范围内有四川电力医院、西部战区空军医院、攀成钢医院、新华医院等,另外,项目附近还有个水井坊社区卫生服务中心。

生态资源:市中心的其他配套没得说,生态资源方面确实要差点儿,唯一值得一提的就是附近的府河,每天茶余饭后可以去河边边上散散步。

02

产 品 详 情

小体量楼盘,商住混合

茂业豪园占地较小,大概就14.4亩的样子,总共就4栋,包含了两栋住宅,两栋公寓。项目整体的容积率是4.53,因为体量非常小,再加上都是高层建筑,所以整体看起来比较密集的,私密性上没得啥子保障。

(茂业豪园项目图,来源于网络)

2017年,茂业豪园项目正式动工,2018年底竣工。2018年3月开始推LOFT公寓产品,3梯17户,楼层2-21层,建面约27-38㎡,均价为27000元/㎡,物业费6.8元/㎡/月。据链家网信息,目前该公寓项目二手房均价34113元/㎡。

(数据来源于链家)

现在公寓推得差不多了,准备甩住宅了。

值得注意的是,茂业豪园的小公寓和住宅处于同一地块,存在混住现象,加上商办部分现在大部分都在整民宿酒店,所以整个小区的居住人群相对比较杂。

这批次两栋住宅会一起推出,共计约186套房,全部采用2梯3户布局,主力户型107㎡、111㎡、114㎡,约180套,剩余6套为顶跃(168㎡、171㎡、183㎡),设计上中规中矩。另外,产品公摊大约在17%,有约10%的赠送。

A3户型:建面约107㎡

A2户型:建面约110㎡

A1户型:建面约114㎡

点评:三个户型都是套三双卫的户型,主卧带独立的卫浴,全明格局,所有房间都能独立通风采光且三个卧室都有飘窗。107㎡和110㎡的户型大致结构类似,114㎡的户型整体呈左右分布式的布局。

03

房 君 点 评

价格不太香,主要买的是地段

1、据置业顾问透露,茂业豪园单价预计在2.6-2.8万元/㎡(清水)左右,按照107-114㎡的户型来看,总价基本上在280—320万元之间,这个价格对于大多数购房者而言,并不算轻松。

另外,从周边二手房价格来看,龙湖晶蓝半岛的二手房价格大约在2.8万元/㎡左右,外滩的二手房价格大约在2.4万元/㎡左右,这么来看,茂业豪园预计约2.6-2.8万元/㎡的清水单价并没有太大的优势。

(数据来源于链家)

2、项目目前已经基本实景呈现,今年年底就可以实现清水交付,因此不仅可以看到实体样板间,还可以看到部分外立面效果、园林景观和公区装修的实景,基本上就是所见即所得,可以有效规避因实景呈现与宣传不一致导致的购房维权。

总的说来,茂业豪园主要卖点就是地段以及准现房,但产品本身商住混合的大BUG却是非常减分的,价格的心动指数也不大够。至于要不要下手,建议根据自己家庭的实际需求和预算来作权衡。

来源:房君来了

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