最高12900元/㎡起拍 有多少人盯着19日的三宗宅地?

  本周,成都“5月豪华土拍大餐”将迎来新一轮高潮——5月19日至5月21日三天,将分别有来自于成华区、天府新区和高新区的“硬菜”上桌。其中,位于成华区的三宗宅地将于5月19日率先登场。

  (拟于5月19日拍卖的成华区地块)


  (锐理数据此前的推文已经对将于5月21日拍卖的新川地块进行了比较详细的解析,详情请点击《“古墓群”带新川上热搜  三宗候场好地赶紧关注起来》了解)。


  成华区是成都主城区的“供地担当”。2019年主城各区中,成华区以28宗/1780亩的供应面积、24宗/1549亩的成交面积居供销榜之首(含招拍挂)。今年也不例外,截至锐理君发稿时,主城各区中,成华区与高新区的供地规模最大,各供应土地4宗。


  即将拍卖的三宗地均位于三环内,出让面积合计约111亩,这是成华区2020年首拍。今天,锐理君先给大家理一理三宗地的看点。


  一号宗地


  三环内理工大旁,铁路线网+变电站


  一号宗地位于成华区龙潭街道丛树社区11组、圣灯街道东华社区8组、东华社区集体,为纯住宅用地,出让面积约68.8亩,最大容积率2.0,起拍楼面地价9200元/㎡。


  一号宗地位置


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  宗地采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式拍卖,竞得人还需出资建设位于宗地南侧的一所幼儿园(幼儿园地块用地面积约5.5亩,建议建设规模不小于9个班,建成后将无偿移交给相关接收主体)。现场来看,宗地位于成都理工大和东三环之间,北侧临民兴路,东侧临东三环,南侧的朱家岭三路和西侧的民兴南二路也已呈现。目前宗地已打围,内有杂树杂草、土方建渣。


  (宗地一现状,图中可见理工东苑、正成东区一号等住宅小区)


  市场情况


  一号宗地所在的龙潭街道,是2019年成华区的供地主力:成交的16宗住宅类用地中,有7宗地位于龙潭街道,占比近半,其中绝大多数位于三环外。至今为止,龙潭街道已拍出的住宅类地块中,“万元地”仅2宗,分别是三环外侧10900元/㎡的金融街地块和三环内侧10400元/㎡的同森地块,均成交于2019年底。宗地北侧的住宅小区包括正成东区一号、电建地产美立方和蓝润V客尚东,目前二手房价格约16000元/㎡;新房市场中,距离较近的成都奥山澎湃城,过去12个月的住宅备案均价为17000+元/㎡。


  一号宗地的优势与制约因素都比较明显。


  【宗地优势】


  作为一宗三环内的纯住宅用地,68.8亩的占地面积有一定的规模与开发空间;


  宗地周边的教育资源比较丰富,已经呈现的有北侧的二十六幼儿明星分园(公立)、北大培文幼儿园(私立)和福莱尔幼儿园(私立),沿民兴路向西跨过铁路线就是成都理工大学;另外此次配建幼儿园地块的南侧,还预留了近13000㎡的中小学用地(小学)。


  【制约因素】


  地块西北角,预留有一宗7042㎡的供电用地,用于修建220KV的变电站。需要注意的是,该变电站为前期规划,后期是否建设,怎么建设都没有具体定论,这也是影响很多企业决策的一个非常重要因素;


  宗地的西侧和南侧都有铁路线网,西侧为成渝线和成绵路城际铁路,距离较近,南侧是遂成铁路,距离相对远一些,交汇的铁路线网在一定程度上制约了区域的发展,各项配套尤其是商业、公共交通就稍显不足。


  (宗地一周边情况一览 制图|锐理数据)


  二号宗地


  新华公园,12900元/㎡,返迁安置房


  二号宗地位于成华区双林北横路127、129号,为纯住宅用地,净用地面积34.2亩,最大容积率3.0,起拍楼面地价12900元/㎡。


  二号宗地位置


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  二号宗地同样采用“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式拍卖,竞得人还需在宗地内建设计容建面不少于13640㎡的返迁安置房(商品住宅,其中160㎡户型31套,100㎡户型62套,80㎡户型31套,全装修),建成后无偿移交给指定单位。 宗地已打围,内部有杂树杂草、土方建渣,但没有未拆除的建(构)筑物,其西侧临小龙桥路,南侧和东侧还未形成的道路将由成华区人民政府负责建成。


  (宗地二现状,左下为小龙桥路,远处高层为恒大雲门)


  市场情况


  “


  12900元/㎡是什么水平?


  ”从供应端来看,这是截至目前成华区第二高的起始楼面地价,仅次于位于水碾河路、12928元/㎡起拍的卓越地块。需要注意的是,此次出让的二号宗地与卓越此前在水碾河路拿下的地块直线距离约1公里。从成交端来看,目前成华区已成交土地中,最高成交楼面地价14000元/㎡,上文提及的卓越水碾河路地块以13500元/㎡居第四,而居第五的成交楼面地价就是12900元/㎡。就是说,即便二号宗地底价成交,也已经挤进成华区楼面地价top5了。


  (成华区招拍挂土地起拍/成交楼面地价top5,统计截至2020.5.16)


  跳出成华区,二号宗地周边两公里范围内,已经有很多大名鼎鼎的“邻居”——


  土地方面,除了前文提到的卓越地块(项目名:卓越融信云门望古),还有12600元/㎡成交的合信地块、11381元/㎡的同森地块(项目名:同森锦逸),另外以19800元/㎡成交的广州华发地块,与二号宗地的距离也不到2公里。种种迹象表明,二号宗地所在的片区,是成都土拍成交楼面地价纪录的创造地之一。


  (宗地二周边2公里内,部分已成交土地分布及价格)住宅方面,周边除了恒大中央广场、华润二十四城、龙湖梵城外,还有新希望D10天府,另外攀成钢的多个高端项目如环球汇天誉、乐天圣苑等也都在二号宗地两公里范围内。过去12个月,周边商品住宅的备案均价从15000元/㎡到34000元/㎡不等。与这样的价位相匹配的,一是“二环内”这样的稀缺地段,二是新华公园——万年场两大版块的成熟配套。邻近的除了万象城、恒大中央广场等商业配套和新华公园外,教育资源尤其出挑:包括列五中学(高中部)、成都石室中学初中(东区)、成都市成华小学、第十三幼儿园等在内的多所高质量学校,与二号宗地的距离都在1公里之内。


  (宗地二周边部分配套,左上起:万象城、列五中学、新华公园、幼儿园)


  三号宗地


  新北天地,袖珍地,城市界面更新


  三号宗地位于成华区昭觉寺横路,是一宗占地8.07亩的商兼住用地,最大容积率约3.0,可兼容35%~45%的计容住宅,起拍楼面地价8700元/㎡。


  三号宗地位置


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  三号宗地位于新北天地商圈,临昭觉寺横路和昭晖路,背靠昭觉寺汽车站和成都动物园。目前宗地已打围,内部杂树杂草等需要竞得人自行清理,周边的规划道路已全部形成。三号宗地虽袖珍,但区域优势仍不可忽视。关于新北天地、关于昭觉寺动物园区域,此前锐理君已多次解读,详情可点击下方链接:


  >>>锐理土拍|成交楼面价9770元/㎡ 金地商置拿下东中环108亩地


  >>>土拍前瞻|中环百亩地块8605元/㎡起拍  又是一场龙争虎战?与此前相比,随着地块对面的泛悦城市广场人气渐起,邻近的大陆潮里开售(此前两次精装住宅取证单价约14000-17000元/㎡),金地与弘阳联手打造的梵锦108动工,这里的城市界面已经被迅速更新。


  (宗地三周边道路与项目分布)最后剧透一把,据说已经有10几家大牌房企意向角逐明天的三宗地,他们会不会再次改写成华土地市场的格局,答案就在今日揭晓。

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