“双园”能否让万科更像万科?请多拿园来说话

  最近几年,万科曾经傲娇的产品力已经被后浪居上。既然在万科内部,配套改善、环境改善及产品改善“三个改善”,是2020年万科对改善产品的新主张,那么对于成都万科而言,“双园”无疑是重头戏。在成都,万科靠“园”起家,而在经历系列高管调整后,同样需要一个“园”的发声,让产品力更加匹配“万科”二字。

  去年8月,万科以9008元/㎡的楼面地价拿下龙潭寺约82亩住宅地块,容积率2.0,即“双园”中首发的万科锦园。在一个低密成为主流的年代,“园”既备受期待,更面临挑剔。那么,万科锦园的产品表现怎么样呢?我们实地了解一下。

  ▲万科·锦园洋楼效果图

  楼盘详情

  项目名:万科锦园

  类型:8-11层小高层

  占地面积:82亩

  总栋数:21栋

  预计推出时间:5月中下旬

  装修情况:装修

  梯户比:1梯2户

  绿地率:35%

  车位配比:约1:1.34

  容积率:2.0

  物业费:待定

  地铁:8号线二期、17号线二期规划中

  总套数:979(含26套人才公寓)

  交房时间:2022年

  简单回顾一下,2017-2020年,万科重仓城南,这与其2016年以来的“南图战略”息息相关。但在传统五城区,万科项目很少。

  ▲上图来自成都万科官微

  相对“南图”而言,从地理位置来看,双园的选址,比较另类。一个在东北3环外龙潭寺,一个在北3.5环大丰。这两个地方,往好的方面想是“价值洼地”,而现实点看,两个区域都是以刚需产品为主,至少目前看来缺乏改善居住的整体氛围。所以,双园放在这两个位置,对万科的挑战不小。

  “走,龙潭寺赶场!”很多老成都一定知道这句话,那时候龙潭寺还是城郊,物价便宜,成都的大爷大妈们愿意坐着20路去龙潭寺买菜。不过,如今的龙潭寺随着龙潭工业总部基地的开发,北湖公园的改造完成,早已不是曾经的“城乡结合部”了。

  ▲项目位置示意图

  万科锦园位于东三环外龙港二路,该区域也属于成华区新的政务办公区域,毗邻西南财大天府学院成都校区。

  目前龙潭寺相较“大东三环”外区域,特别是借大运东风崛起的十陵板块,优势并不明显,对于东北方向的外溢改善置业,难免会在这两个区域PK。但是结合万科曾经在04年拿下东方新城地块开发魅力之城项目,成功带动成渝立交周边发展,万科的品牌拉动力是可以期待的。

  总体来说,对于“双园”来说,地段可能是一个劣势,它不像其他热点板块,改善产品集中,整体抱团以及资源配套聚合性强;但也有机会扭转成为优势,宁做鸡头不做凤尾,所以决胜点必然落到产品和价格本身。

  从1999年万科开始进入成都,在城市花园、金色家园、魅力之城等都开发了其专利产品“情景花园洋房”,但随着房地产市场供给的关系和产品升级,洋房产品的定义也发生了转变。今天所说的万科锦园,就是新推出的8-11层的洋楼产品(毕竟上了8层似乎不应该叫洋房了),同时也是万科在成都5+1区域(五城区及高新南区)内为数不多的新项目。

  ▲项目沙盘

  在刻板印象中,房子大概有这样几种:

  ▲图片来源网络

  但实际上,如果容积率和建筑面积是固定的,很有可能结果会颠覆你的想象,可以随意对比一下,2.0-2.5左右的容积率,做成大平层和洋房在建筑密度上来看就有很大的差别,从感观上来看,“低密”洋房社区会更密:

  约82亩纯住宅地块,容积率2.0,可以怎么做?摆在面前的选择无外乎几种,以及它们的优缺点我们可以探讨一下:

  1、大平层。这样的产品在当下大多做成改善类的大平层,2.0的容积率如果层高十几二十层以上,这样留给中庭等园林空间就很大。总体来说,住户可以享受小区资源的均好性。

  2、高低配:高层+洋房,高层+墅类产品。这样的产品,包括容积率、绿化率等公共资源都有可能被“改善”了,高层住宅实际容积率在3.0以上都不奇怪,城南有些项目,中庭直接就成了别人家的墅区。

  3、2.0的容积率打造纯洋房社区比较理想。有人认为这样的产品,开发商牺牲了货值啥的。我们也不要把开发商想成活雷锋,往往做法都是,这块地上最大程度的建筑面积一分也不会少。

  我们回到万科锦园这个项目本身,项目规划了21栋纯住宅,主要为8-11层洋楼,大部分南北朝向排布。其中在2栋一单元为14层,共有26套配建交付政府的人才公寓(项目所有的1楼均为架空层)。

  作为2.0的低容积率项目,万科锦园并没有采用常规的高层+洋房别墅的高低配布局,而是8-11层的小高层,并将其称之为“洋楼”,35%的绿化率也高于常规水平,并带来了“一轴三庭七花园”的布局结构,从产品本身体现出“园”的特色,尽可能带来公园般的居住体验。

  ▲项目平面图(红圈为125㎡,蓝圈为人才公寓,剩下为105㎡)

  不得不说,万科的户型面积段控制得很好。户型区间在105-125㎡的区间,均为1梯2户的板式结构,其中15栋为105㎡,6栋为125㎡。由于项目容积率在2.0,且均为8-11层的小高层板楼,梯户比为1:1.34,并且绿化率达到了35%,总体来说,项目整体来看是比较舒居的产品。

  另外,项目所有楼栋1楼均为架空层,据说会打造不同主题的公共空间,为业主提供一个多样化的生活体验。

  ▲万科·锦园洋楼效果图

  ▲项目在建情况

  ▲105㎡三房双卫

  ▲125㎡四房双卫

  项目目前有105㎡和125㎡两个户型,分别为三房双卫及四房双卫。

  由于1梯2户的结构特点,户型在通风采光没有大问题,每户都带有大阳台,但是卧室整体都不大。同时,105户型带来了全新的“800库”组合,设计了玄关柜和餐边柜,打造了一个第二厨房的概念。

  而125户型将传统客厅升级为了方堂,为未来使用实现了多样化的定制需求,同时全新概念的绿色阳台,将生活阳台的功能做了升级。不过,105㎡的户型入户正对厨房,有些许购房者可能会有顾虑。

  总的来说,万科的户型设计和收纳空间向来做得比较好,105㎡三房125㎡四房的布局设计,对于很多家庭而言,从功能和预算上都能够得到兼顾。

  ▲项目意境图,来源成都万科官微

  最后,说下装修方面,万科锦园采用的是万科的装修C标,换句话说内部体系中不算高,所有的卧室均没有柜体的设计,只有餐边柜和鞋柜等小部分柜体。令本工很诧异的是,没有中央空调,但是有新风和地暖。总的来说,装标并不高,可能是和区域房价有关系,如果装标高,总价自然就会高一些,对于销售来说更加是个难题了。

  最后:

  购买参考

  由于地价接近过万,而且万科历来比区域房价高那么一丢,目前隔壁中粮珑悦锦云的价格是约19000元/㎡起。万科锦园预计一批次房源在319套,最快近日取证,总价预计在210w-280w的区间,适合改善群体。

  1、作为万科在成都5+1区域为数不多的在售楼盘(目前有锦园、新川荟和公园5号等待售项目,以及宸光和悦、璟南堂等项目尾盘),考虑在主城买万科房的购房者是个不错的选择,同时,万科物业和万科品牌的加持,也是未来升值的主要因素。

  2、区域周边房价基本很少有突破2w+的,但是作为8-11层的小高层产品,即万科所谓“洋楼”,有一定舒居优势。但是,区域内配套相对薄弱,是否值得去为规划买单?需要购房者斟酌。

  3、毋庸置疑,万科对于户型的设计还是很赞的,在105-125㎡的区间段,提供了三房和四房两种选择,正是改善群体所需要的。还有一点需要注意,低容积率情况下采用高绿地率和小高层的设计,相对来说可能在建筑密度上,使得外部空间环境体现不出“低密”二字。不过,仁者见仁智者见智,这也需要购房者现场实地考察来决定是否能够接受。

  4、项目装标并不高,没有中央空调但有地暖和新风,柜体部分基本没有,房间较小等都是需要考虑的问题。所以装修也是一个需要慎重考虑的因素。

  5、目前,待售房源数量不详,预计300套左右,包括有一个单元14层的人才公寓。按销售的话术,可能会采用顺销的模式,话外音就是,开盘摇号可能会剩下一些房源可以直接认购。所以,不想紧到摇又不差钱又对区域认可的,可以快速上车。

  “难得,万科主城纯洋楼。”这是万科锦园对外的宣传语。在不少人眼里,万科已不像原来的万科,而龙潭寺又与期待中的主城有差距。从目前无论官微还是其他渠道的信息,大多集中在室内空间的变化,我们更期待不应该是“园”本身么?

  价格可能决定卖得好不好,但结合品牌、地段和产品来看,“双园”能否让万科更像万科?目前还不能轻下判断,取决于“纯洋楼”社区最终的产品力兑现,也就是真正“园”的回归。

  所以,请多拿园来说话!
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