蓝光、佳兆业麓山板块“抢地”,周边项目售价真香!

  3月24日,天府新区麓山板块2宗住宅兼容商业用地走上土拍席,其中宗地一出让面积约50.21亩,位于中德麓府项目东南侧;宗地二出让面积约68045亩,位于合能枫丹铂麓项目东侧。

  值得关注的是,这两宗地均为曾于去年9月流拍的“回锅地”,本次拍卖起拍价均有不同程度的降低。而再次走上土拍席这两宗地也成了“真香”系列——

  报名参与竞拍的房企合计达到36家,除保利、华润、龙湖、碧桂园、阳光城、中南、新力等熟面孔,以及德商与花样年、大发与领地组成的联合体,还有石榴、敏捷等成都楼市的生面孔参与拍卖。

  经历多轮混战,1号宗地最终被蓝光以10658元/㎡楼面价拿下,溢价率49.5%,无偿移交23%;2号宗地被佳兆业以9755.8元/㎡楼面价拿下,溢价率49.4%,无偿移交23%。

  此外,宗地二需配建不小于6800㎡的幼儿园一处,以及包括5人制足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、游泳池等室外运动场和约1000㎡的设施设备等基本服务功能用房的体育馆一处,体育馆总造价不得低于2000万元。算上无偿移交部分及配建需求,两宗地的实际楼面价或在14000元/㎡上下。

  一号宗地:天府新区成都直管区万安街道大石社区八组(万安片区,麓山大道南侧,沈阳路北侧)

  净用地面积:50.2 (亩)

  土地用途分类:住宅兼容商业

  商业占比上限:12%

  计算容积率:2.0

  起始楼面地价:7130.2(元/㎡)

  二号宗地:天府新区成都直管区万安街道开元村五组,大石社区七组,高饭店村八组(万安片区,麓山大道南侧,沈阳路北侧)

  净用地面积:68.5 (亩)

  土地用途分类:住宅兼容商业

  商业占比上限:12%

  计算容积率:2.0

  起始楼面地价:6530.1(元/㎡)

  业内人士认为,从今日土拍可见房企对天府新区后市的信心,但较高的土地成本和周边项目相对较低的售价,也对开发商的产品打造能力提出考验。

  1、

  区域配套丰富,宗地开发条件便捷

  此次出让的两宗地,均位于天府新区麓山板块内,两宗地相距不过300米。目前周边聚集有麓山国际社区、当代麓府、建发第五大道、合能枫丹铂麓等改善项目。

  随着麓山版块开发强度提高,“配套缺失”这一缺点正发生巨大的转变。根据一份天府新区用地规划图来看,本次出让的两宗地周边1公里范围内,统筹规划了商业、教育、医疗、交通等配套资源。

  △宗地及周边部分配套位置示意图

  交通——

  此次出让两宗地均位于麓山大道以南沈阳路以北,目前宗地周边启元二街、万福寺路等道路均已建成,可快速连接利州大道、遂州路及在建的夔州大道。此外,两宗地分别临近在建地铁6号线麓山大道站和沈阳路站,据高德地图显示,距离均在1公里左右。

  △麓山大道

  △在建地铁6号线沈阳路站

  教育——

  房头条实地观察发现,两宗地中间,建设中的大石学校目前已基本封顶。网络资料显示,大石学校共规划了72个班的办学规模,其中小学36个班,初中36个班,预计今年建成开学。

  △在建大石学校

  同时,合能铂悦华庭项目以及本次出让的宗地二都将配套建设一所幼儿园。而在两宗地周边2公里范围内,还分布有万安中学、万安小学、成都市实验外国语学校(西区)、麓山国际光亚学校(私立学校)等教育资源。以此来看,区域的未来的教育资源可以满足全年龄段的需求。

  商业——

  麓山大道以北,建发第五大道规划了25万㎡的体量,其中商业街体量约3万㎡,涵盖美食、娱乐、休闲全方位业态;合能铂悦华庭五期约90亩商业地块,将打造包含集中商业及街区商业在内的商业综合体,并规划有农贸市场等;此外,中德麓府也规划有部分庭院式商业。

  △建发第五大道商业部分

  将范围拉得再大一点,在麓山大道北侧还有滨江和城项目包含约20万方商业体量,现已引入沃尔玛山姆会员店、CGV影城、迪卡侬等品牌,计划将于今年开业;总建面达34万方的三利王府井广场也已于近日取得建筑工程规划许可证,或即将开建。

  房头条实地观察发现,两宗地周边当代麓府、合能铂悦华庭等项目均已进入开发后期,在宗地项目开发完成前或就能实现交付入住。此外,两宗地地块较为方正,除需开发商自行处理坑塘、废弃塔基等以外,规划上没有特殊要求,开发条件较为便捷。

  △宗地一现状

  △宗地二现状

  2、

  天府新区产业、人口加速落地,激发开发商拿地热情

  对于两宗地缘何吸引如此多品牌开发商关注,有业内人士认为,除开宗地本身较为优质的配套和建设条件外,也体现着开发商对于天府新区的信心。

  “目前天府新区发展非常迅猛,无论是经济指标还是人口导入速度都非常快,其中固定投资年增速均在20%以上,发展速度甚至高于当年的高新区。”某研究机构分析:“在成都向东及向南的大方向中,向东由于政策限制较多,也促使了不少开发商将拿地热情放在天府新区。”

  “此外,成都市场正在走出新一波的房价周期,众多房企都想来抢一波红利。不过随着政府平台公司大量入场,压缩了房企的拿地空间,因此未来一段时间,僧多粥少的局面或将继续推高地价。”

  对于本次出让的两宗地块,该研究机构认为,结合实际土地成本及蓝光、佳兆业两家房企在成都市场的高端产品打造实力,要做出高溢价仍需花费心思。

  据了解,蓝光目前在成都在售项目仅有蓝光长岛国际社区、蓝光长岛城、蓝光爱普雍锦府等住宅项目以及蓝光西环里、蓝光空港T-MAX等商业项目。其中蓝光长岛国际社区已基本清盘,蓝光长岛城项目一期也已进入销售尾声。

  房头条就此宗地块打造规划采访蓝光相关负责人,但对方表示由于刚拿到地,目前暂无法透露关于项目打造的详细信息。

  而佳兆业更是成都土拍市场上的“稀客”。据锐理资讯统计,佳兆业自2017年10月在青白江拿下一宗约170亩地块后,已有两年半未在成都土拍市场上现身。目前,该项目已被打造为佳兆业悦府,目前94-126㎡高层及124-141㎡洋房均有房源在售。

  △佳兆业成都拿地记录(据锐理资讯)

  此外,佳兆业目前还有位于彭州市及温江区的住宅项目以及位于春熙路的商业项目佳兆业天悦。其中位于温江区的佳兆业珑玺项目号称top系高端豪宅产品,为建面142-171㎡小高层及洋房产品,上批次预售均价高达21000元/㎡。

  3、

  周边项目售价约14000-16000元/㎡,考验开发商产品打造能力

  房头条走访发现,相对于地价,周边项目目前较低的售价,或也对开发商打造产品并做出溢价的能力提出了考验。

  本次出让的两宗地,分别位于当代麓府及合能铂悦华庭项目旁。由于两个项目均拿地较早且体量较大,目前仍有房源待售。

  △当代麓府项目

  据了解,当代麓府项目目前仍有约60-90㎡小户型,以及141-161㎡户型产品待售,预计将于今年5月推出,带精装售价约为14000元/㎡。其中精装标准达4000元/㎡以上,包含新风系统、中央空调、暖气片等。

  △当代麓府161㎡户型

  房头条看到,尽管141-161㎡户型为两梯四户高层设计,但仍然保证了通透,其中161㎡户型无论是空间还是功能性上也都能满足改善置业需求。

  此外,合能铂悦华庭项目目前仍有约120-145㎡,8-11层洋房产品待售,预计本月即将推出。据了解,该项目去年12月预售时精装单价为14481元/㎡起。而项目置业顾问透露,该项目即将推出的产品均价约为16000元/㎡,同样包含新风系统、中央空调、地暖等。

  △合能枫丹铂麓(项目三期)

  房头条看到,该项目136-145㎡户型均能实现南北通透,且空间上也基本能满足改善置业需求。

  △合能铂悦华庭145㎡户型

  而这两个项目似乎也对销售充满信心,当代麓府一名置业顾问称,相比旁边拍出地块的实际楼面价,当代麓府项目显得极具性价比。“天府新区未来可能只有3个‘万人摇’项目,除了恒大天府半岛和川发天府上城,就是我们项目。”

  相比之下,本次出让的两宗地,结合无偿移交及配建要求,实际土地成本或均在14000元/㎡上下,蓝光和佳兆业将打造什么样的高端产品,才能与周边拿地较早的项目拉开差距并做出溢价,让购房者买单,还需拭目以待。
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