房企彻底“慌了”?楼市打响第一枪,未来房价或继续上涨! ...

  进入2020年之后,房地产市场发生了“翻天覆地”的变化,不少城市还相继出台了一些利好政策,例如下调了首套房的首付比例,降低了首套房的贷款利率等等,而最近,海南又被曝出了取消商品房预售制的消息,一时间,也受到了很多业内人士的关注,不少房地产企业“慌了”?

  3月7日,海南省发布了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,通知中提到,取消预售制,全面现房销售,并引起了全国的广泛关注。但仅仅两天之后,该现房销售的政策就消失了,而海南省人民政府服务中心工作人员则表示,并没有收到该政策被撤下的通知。

  但截止到目前,海南省人民政府官网主页上的现房销售政策依旧还在。也就是说,现房销售可能真的要来了,而按照《通知》要求,从文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。但在之前,驻马店降低了首付被相关机构约谈了,而浙商银行降低了首付也被叫停了,所以不少人对“现房销售被叫停”深信不疑。

  面对疫情的突然袭击,房地产企业的压力也是比较大的,多地还紧急出台了政策,例如缓交土地出让金、降低土地保证金等等,为房地产企业“输血”,但海南省取消预售制,则意味着在变相加大房地产企业的资金压力,所以有业内人士认为,撤销也是符合情理的。从历史的发展角度来看,取消预售其实是一件非常不容易的事情,几乎很多国家都在实行“预售”制度。

  但值得注意的一点是,正是由于商品房的预售制度,还引发了不少问题,例如房屋质量投诉、合同纠纷、延期交房、相关配套设施不落实、房地产企业收钱“走人”等问题,正因为引发的问题比较多,不少城市曾试着做出“变革”,但一直也未能成功落地。例如,广东省在2017年就下发了通知,“鼓励推行现房销售制度”,还一度引发了关于取消商品房预售制的讨论,之后,广东省房地产协会也提议,逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

  但截止到目前,广东省一直都没有公开的政策出台。而苏州在2018年的时候,为了防止土地市场“过热”,曾要求土地价格一旦超过市场指导价5%的话,就要落实工程竣工之后才能预售的政策,就在很多人都认为苏州可能会实施“现房销售制度”的时候,由于疫情的影响,给房地产企业减轻压力,苏州又表示,不再做统一的要求了。

  再来看一下海南省的“现房销售制度”,其实并不是所谓的“一刀切”,也没有要求所有的房地产项目,均立马转换为“新房销售模式”,仅仅是对新出让的土地有了要求,也就是说,从目前来看,未来3年至5年,甚至是10年,都可能是“两种模式并行”的发展趋势。对此,有业内人士还指出,海南省之所以会出台“现房销售制度”,主要是由于目前海南的房地产市场中,有大量的存量住宅土地,而这部分土地是不受约束的。

  从短期来看,并不会对供应产生影响,但从最初的“预售制”,完全转换成“现房销售制度”,并不是一件容易的事情,难度还是比较大的。首先,对于房地产企业而言,资金压力可能会更大,之前还可以通过预售的方式,提前获得部分的资金,缓解开发房地产项目的资金压力,但如果取消预售的话,则意味着房地产企业的资金实力一定要强,否则很可能会出现问题,这也是房地产企业比较担心的问题。

  但有业内人士指出,如果海南省真的实施这一政策的话,则意味着很多方面都会受到影响,首先,受影响最大的就是房地产企业了,所谓的预售制度,其实就是房地产企业的一种低成本的融资手段,从目前的预售制中能够看出,定金以及预付金,已经占据了开发总资金的40%以上。尤其是那些资金压力比较大,亦或是周转周期比较长的房地产企业,这一比例可能会更高。

  而一旦取消了“预售制度”,则意味着房地产企业将面临一定的资金缺口,并且需要从其它渠道将这部分资金补上,如此一来,房地产企业的资金成本就会随之提高了。如果真的实施现房销售,则意味着房地产企业的资金实力需要提高,开发房地产项目的门槛也会随之上升,这对于部分中小型房地产企业而言,可谓是“雪上加霜”,部分中小型房地产企业可能还会出现破产、倒闭。

  其次,对于房地产上下游产业也会产生影响,如果真的实施现房销售的话,就会拉长开发周期,对于房地产企业而言,还可能会抑制房地产企业的业绩增长速度,有业内人士表示,在一定程度上,房地产行业的增速会出现下滑,相当于给房地产行业踩下了“刹车”。而建筑材料,例如钢筋、水泥等,整个房地产相关的产业链可能都会受到一定的影响。

  最后,最重要的一点是,可能还会影响部分城市的地方财政收入。虽然在最近两年,房地产市场确实“降温”了,但不可否认的一点是,房地产一直都是很多省市经济的支柱产业之一,甚至有的城市还占据了GDP的30%,而一旦房企投资降速,地方的财政收入也会受到一定的影响。此外,取消预售可能还会造成短期内房地产市场中,房子供应减少,可能还会造成房价上涨,房地产企业开发成本上升的同时,也会抬高房价,如此一来,取消预售,房价上涨可能就是一件“板上钉钉”的事情了,那么,大家对此怎么看呢?
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